איך תשפיע המלחמה עם איראן על מחירי הדירות?

האם המלחמה תתרום לחידוש עליית מחירי דירות? מההיסטוריה של השנתיים וחצי האחרונות, ניתן ללמוד כי התשובה לכך חיובית, וכי בחודשים שלאחר סיומה שוק הדירות צפוי להעלות מחירים, הן ברכישה והן בשכירות. זאת, בעקבות העדפת הרוכשים והשוכרים לקנות דירות ממוגנות בממ"ד.

● "פתרונות מיידיים"? החוק שאמור להבטיח שיקום מהיר של אתרי הרס עדיין מתעכב
● יש שיפור, אבל לא מספיק: הערים שמובילות במספר הדירות ללא ממ"דים
● "יקצר את לוחות הזמנים": מתי פגיעה בבניין יכולה דווקא לזרז פינוי־בינוי

שוק הדירות של 2025 החל לסמן ירידת מחירים, החל מחודש פברואר, ומדד מחירי הדירות רשם לא פחות משמונה ירידות רצופות בשיעור כולל של כמעט 2.8%. ואולם שני המדדים שהגיעו לאחר מכן הפתיעו בעלייה ניכרת וקיזזו מחצית מהירידות שנרשמו עד אז. האם קרה משהו שגרם לשוק לעשות סיבוב פרסה?

התשובה לשאלה זו תינתן כמובן בחודשים הקרובים. להערכתנו, מדובר בעלייה נקודתית שנבעה לא מעט ממבצעי סוף שנה גדולים שערכו יזמי הנדל"ן ברבעון האחרון של השנה שעברה. אנו סבורים כי עלייה זו תיבלם במדדים הראשונים של 2026, ואולם שוק הדירות אינו שקוע באווירה של ירידות מחירים כבדות, וכפי שכבר אירע במהלך ב-2024, שבה נרשמו עליות מחירים משמעותיות, המגמה עשויה להשתנות במהירות.

בעת הורדת הכתבה אל הדפוס, המלחמה עדיין בעיצומה, ומטחי טילים מאיראן ולעתים גם מלבנון פוקדים את ישראל. בדיקות שנערכו אצל הכלכלן הראשי, בנק ישראל, לשכת השמאים ויד2 העלו ממצאים דומים, לפיהם הביקושים לדירות עם ממ"ד עלו מאוד בעת המלחמה, ובמיוחד אחרי מטחי טילים כבדים ומתמשכים, כפי שאנו חווים בימים אלה.

הבעיה, שעל פי הערכת התאחדות הקבלנים בוני הארץ, כ־1.63 מיליון דירות ללא ממ"ד מתוך 3.016 מיליון דירות בשנת 2025. כלומר כ־55%. לחלקן יש מקלט, אולם בימים האחרונים ראינו לצערנו שעניין הנגישות חשוב ביותר ויש קשישים ואנשים עם מוגבלות שאינם יכולים להגיע למקלט גם עם תוספת הזמן. כשמדובר בערים הגדולות, התמונה חמורה אף יותר, כי לפי האומדן שלנו, לשני שלישים מהדירות בהן אין ממ"דים. כשהיצע הדירות מוגבל וכשהביקושים עולים בחדות - גם המחירים עולים, וזה מה שקרה ב-2024.

מובילים בביקוש לממ"ד: משפרי דיור

מבדיקה שערך הכלכלן הראשי באוצר עוד בסוף 2024, עלה כי האוכלוסיה שמובילה בחיפוש אחר דירות עם ממ"ד היא זו של משפרי הדיור; אחריה רוכשי הדירה הראשונה ולבסוף - משקיעים.

הניתוח מצא גידול בשיעור העסקאות של דירות יד שניה עם ממ"ד החל מחודש מאי 2024, זמן קצר לאחר ההפצצה האיראנית הראשונה. הדבר בא לידי ביטוי בכך שעוד בינואר אותה שנה, 53% מהעסקאות שבוצעו היו על דירות עם ממ"ד, במאי אותה שנה ובאוקטובר, (ההפצצות האיראניות הראשונות) הוא קפץ ל־58% . המחוזות שבהם נרכשו הכי הרבה דירות עם ממ"ד היו השרון, שבו יותר מ־70% מהעסקאות היו על דירות עם ממ"דים, וירושלים, עם 60% מהדירות ומחוז המרכז, בו למעלה מ-50% מהעסקאות היו עם ממ"דים. במחוז חיפה שמאופיין במיעוט יחסי של דירות עם ממ"ד, לא הסתמן שינוי משמעותי.

ואולם בין שני השיאים היו מספר חודשי שפל, ובחודשים יולי-אוגוסט מספר הדירות עם ממ"ד שנרכשו היה נמוך יותר, עד לזינוק מחודש בחודש ספטמבר והגעה לרמת שיא בחודש אוקטובר.

"סביר להניח כי הזינוק המחודש בשיעור הדירות עם ממ"ד בעסקאות יד שנייה החל מחודש ספטמבר, חל על רקע התגברות הירי הרקטי בחודש ספטמבר מכיוון לבנון, במקביל לתחילת הפעולה הקרקעית של צה"ל בלבנון (ב-19 לספטמבר)", כתב הכלכלן הראשי. "בנוסף, סביר שתרמה לכך המתיחות הגוברת מול איראן וההמתנה למתקפה שנייה מצידה, שלבסוף התרחשה ב-1 באוקטובר". עניין זה חשוב, כי עולה ממנו, שגם התגברות ירי הטילים מלבנון תרמה לגידול בביקושים לדירות ממוגנות.

במהלך המחצית הראשונה של 2025 משקל הממ"דים בדירות שנרכשו הוסיף להיות גבוה, שכן ככל הנראה הרוכשים הבינו, שהסיכוי למלחמה עם האיראנים גבוה.

ואולם על אף זאת, ה"ריבאונד" של השוק, שבא לידי ביטוי בירידות המחירים שפקדו את השוק במהלך 2025 , נעשה על אף אווירת המלחמה, וניכר כי הוא מושפע משני וקטורים מנוגדים - "הווקטור המלחמתי", שלחץ לכיוון של עליות מחירים וה"ווקטור הכלכלי" - שלחץ לירידות. בעוד שב-2024 הווקטור הראשון גבר, ב2025 הווקטור השני גבר. ועם זאת, ביוני־יולי שנה שעברה, בימי מלחמת "עם כלביא", הירידות היו הנמוכות ביותר באותה שנה, אולי כי "וקטור המלחמה" התחזק.

מחקר של בנק ישראל שנערך על התקופה הזו העלה כי מלחמת "עם כלביא" הביאה לגידול מסוים בפרמיה לממ"ד הן במחירי הדירות המבוקשים והן בשכר הדירה המבוקש, אולם מובהקותה הסטטיסטית נכון למועד המחקר (יולי 2025) לא היתה ברורה דיה.

הפער הגבוה ביותר - בתל אביב

באילו מספרים מדובר? על פי בנק ישראל, ניתוח שכר הדירה המבוקש במודעות נמצא כי הפרמיה לממ"ד גדלה עם פרוץ המלחמה, והאיצה לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן, החל ממאי 2024. בתקופה שבין מאי 2024 ועד סוף אותה שנה, הפרמיה לממ"ד עלתה בכ-4 נקודות האחוז לעומת רמתה בתשעת החודשים הראשונים של 2023, ערב פרוץ המלחמה

מנגד, המחקר מצא, כי ברכישת דירות הפרמיה לממ"ד לא עלתה, ואולי אף ירדה, למעט עלייה זמנית עם פרוץ המלחמה, מ־8% ל־6%.

ואולם מנגד, ערכה לשכת השמאים באוגוסט שנה שעברה בדיקה בלעדית לגלובס במתודה שונה מזו של בנק ישראל, שבמהותה כללה בדיקת מחירים ממוצעים של דירות 4 חדרים עם ובלי ממ"ד בחמש ערים מרכזיות: ירושלים, תל אביב, חיפה, נהריה ואשקלון, תוך התחשבות בכך שאזורי נהריה ואשקלון חוו רקטות מעזה ומלבנון, תל אביב וחיפה ספגו יותר טילים מאיראן ורקטות, ואילו ירושלים נותרה בסבב ההוא כמעט נקייה.

השמאים מצאו כי פערי המחירים הגבוהים ביותר בין דירות עם ממ"ד לאלה שלא מצויות בתל אביב, והגיע ל-20%; בחיפה, באשקלון ובנהריה הפערים הגיעו לכ־19%, ואילו בירושלים הפער הגיע ל-7% בלבד, כשההסבר לכך היה, כאמור, היה החוויה הקלה יותר שחוו תושבי ירושלים במאורעות המלחמה ההיא.

הבדיקה האחרונה בנושא נערכה בשבוע שעבר על ידי יד2, במסגרת סיכום שערך הלוח המקוון לשנת הנדל"ן שעברה, ואולם יד2 ערכה רק בדיקה על שוק השכירות, והתבססה על מחירי שכירות מבוקשים (בדומה למחקר בנק ישראל).

התברר, כי הימצאו של ממ"ד הפך להיות מרכיב משמעותי בשיקולי שוכרי הדירות בתקופת המלחמה. לפני פרוץ המלחמה ב־2023 פרמיית המדד היתה נמוכה מ־20% (הגיעה ל־14%־17%), מאז פרוץ המלחמה ועד למה שנראה היה סיומה, בספטמבר שנה שעברה, הפערים עלו אל מעבר ל־20% ולשיא הגיעו ברבעון האחרון של 2024 והראשון של 2025.

מאז הם ירדו, ומלחמת "עם כלביא" לא השפיעה, אולי משום שהיתה קצרה מאוד. ברבעונים 3 ו-4 של שנה שעברה הפערים הללו ירדו מ-20% לראשונה מאז פרצה המלחמה.

המסקנה היא שעל אף השונות בין המחקרים, והממצא החריג של בנק ישראל שיכול להיות מוסבר במחסור בנתונים בשעה שנערך, המלחמה הביאה לגידול בביקושים ולעליות מחירים בדירות עם ממ"ד.

הניסיון המר של דיירים לדירות ללא ממ"ד, במיוחד בעת מטחי הטילים הכבדים האיראניים, הביא להשפעה קצרת טווח בת מספר חודשים, שבה הפרמיה על הימצאות ממ"ד בדירות עלתה, וכך אנו סבורים יקרה גם עכשיו.

שוק השכירות: השפעה קצרת טווח

ועם זאת, יש לסייג, כי אחד הפרמטרים החשובים הוא משך המלחמה. "עם כלביא" כפי שראינו השפיע במידה מסוימת על הביקושים לממ"דים, אך מכיוון שדובר במלחמה בת מספר ימים, מהר מאוד האפקט שלה התפוגג. אם המלחמה הנוכחית תהיה קצרה אף היא, ייתכן מאוד שגם השפעתה תהיה נמוכה יחסית, אם כי לדעתנו עדיין תתקיים, שכן אי אפשר להתעלם מממדי ההרס והסיכון הנובעים מהטילים הכבדים.

הדברים בולטים במיוחד בשוק השכירות, ששם הממצאים של בנק ישראל היו חדים יותר מאשר שוק הרכישות, והם מתיישבים עם ממצאי יד2; לגבי מחירי הרכישה, נראה כי הם יוסיפו לעלות, כתוצאה ממוכנות רוכשים לשלם יותר על דירה ממוגנת, ולפחות לזמן מוגבל הם יגברו על הוקטור הכלכלי, שלוחץ לכיוון של ירידות מחירים.