פרויקט נחלת בראשית בנתיבות / צילום: Snapshot&Cohen2
העסקה: דירה חדשה בקומה הראשונה בפרויקט נחלת בראשית בנתיבות, נמכרה לאחרונה תמורת 1.93 מיליון שקל. הדירה בשטח של 135 מ"ר, עם מרפסת בשטח של 40 מ"ר, בת שישה חדרים. מחיר העסקה, לאחר שקלול שטח המרפסת, משקף כ־12,483 שקל למ"ר.
● האזהרה החמורה לשוק הנדל"ן שמסתתרת בדוחות חברת האשראי
● החברה שגילתה: לקנות נדל"ן מבנקים זה לא ממש משתלם
● כוח עליון או תירוץ? בתי המשפט קבעו כי המלחמה היא לא צ'ק פתוח לאיחור במסירה
הפרויקט: מדובר בפרויקט של חברת מ.ב.צ. יזמות והשקעות בשכונה החדשה רמות מאיר, הצמודה לכביש 25. הפרויקט נמצא לקראת אכלוס, ומסירת הדירות צפויה אחרי חג הפסח הקרוב. הפרויקט תוכנן בתכנון משותף של אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד במשרד כנען שנהב אדריכלים, ושל אדריכל ירון כ"ץ ממשרד קלמן כ"ץ אדריכלים. בחברת מ.ב.צ. יזמות והשקעות מספרים כי יותר מ־90% מהדירות בו כבר נמכרו, וכי בחודשיים האחרונים נמכרו שמונה דירות לפחות בפרויקט.
ממ"ד עם שירותים: כל הדירות בפרויקט כוללות ממ"ד גדול, מרחב מוגן משפחתי או ממ"ש כפי שמגדיר אותו אדריכל שנהב, שהחל עוד לפני המלחמה לתכנן מרחבים מוגנים גדולים מהרגיל, הכוללים שירותים ומקלחת בתוכם, כיחידת דיור משפחתית גדולה בשטח 12 מ"ר לפחות - לעומת ממ"ד סטנדרטי, ששטחו 9 מ"ר. בדירות הקטנות בפרויקט ניתנה תוספת של כ־3-5 מ"ר לממ"ד, ובגדולות תוספת של 6-9 מ"ר.
התכנון: "מדובר בתכנון מאתגר, משום שמדובר כאן על ממ"ד שהיקפו הכולל מגיע לכ־20 מ"ר, בגלל שטח הקירות הבנויים מבטון מזוין", מספר שנהב, "לעומת כ־13 מ"ר בממ"ד הסטנדרטי. כמו כן, יש לתאם מראש פירי צנרת המשרתים את קבועות האינסטלציה של הממ"ד, מבחוץ. לא פשוט לשלב ממ"ש כזה בתוכניות דירה קיימות, אבל החשיבות בשיפור המיגון למשפחות גובר עשרות מונים על הקושי התכנוני".
החוק: שטחו המינימלי של ממ"ד בסיסי הוא 9 מ"ר, על פי חוק. במהלך המלחמה אושרה בכנסת הצעת החוק של ח"כ ארז מלול (ש"ס), המאפשרת בניית ממ"ד בשטח של עד 15 מ"ר - אך גם לפני כן ניתן היה לבנות ממ"דים גדולים יותר על חשבון זכויות בנייה. "אנחנו מתכננים ממ"דים כאלו כבר יותר משלוש שנים", מספר שנהב. "לא היה בעבר איסור על ממ"דים גדולים מהמינימום, אבל במקרה שלנו שטחי הממ"ד המוגדל נלקחו משטחי הבנייה העיקריים של הדירות. התיקון לחוק התכנון והבנייה הוסיף זכויות בנייה המיועדות ספציפית לטובת הגדלת הממ"דים, ולכן מעתה יש עידוד ליזמים לבנות ממ"ד מוגדל".
המחיר: על פניו, ממ"ד גדול ומאובזר יותר אמור להעלות את שוויה של דירה, בהשוואה לדירה דומה עם ממ"ד סטנדרטי. שמאי המקרקעין יריב דרורי, יו"ר ועדת המחקר ונתוני שוק בלשכת שמאי המקרקעין, אינו ממהר לקבוע זאת באופן נחרץ.
לדבריו, "היות שמדובר במוצר חדש יחסית על המדף, לא ניתן עדיין לבסס השערה חד־משמעית בעניין. בעתות של מצב בטחוני רגיש, כמו בימים אלו, סביר להניח שהשוק יתמחר דירות אשר הממ"ד שבהן כולל מקלחת ושירותים, בעודף על פני דירות בעלות ממ"ד 'קונבנציונלי'".
חיפשנו להשוות את העסקה הזו לעסקה עבור דירה דומה עם ממ"ד סטנדרטי, אך לא אותרה דירה זהה שנמכרה לאחרונה. דירה דומה - דירת חמישה חדרים חדשה, בקומה הראשונה ובשטח 123 מ"ר עם ממ"ד סטנדרטי, בשכונת נווה שרון בעיר - נמכרה בספטמבר האחרון תמורת 1.646 מיליון שקלים, קרי כ־13,380 שקל למ"ר (אך ללא שקלול שטח המרפסת כשטח שירות).
"עם זאת, צריך לזכור שלרוב זה יהיה ממ"ד שמתוכנן כיחידת הורים, וצריך לקחת בחשבון את ההשפעה של חדר כזה בימי שגרה: חלון בודד אחד ואטום, דלת ממ"ד בכניסה לחדר ועוד - לכן ייתכן שתמחור המוצר 'יתקזז' בהתאם ליתרונות ולחסרונות שלו".