גדי אליקם, מנכ''ל סלע קפיטל נדל''ן / צילום: אבישי פינקלשטין
האם המכה הבאה של חברת הנדל"ן המניב סלע נדל"ן מתבשלת בימים אלה? בדוחות שפרסמה חברת הנדל"ן המניב שמוביל שמואל סלבין, לשעבר מנכ"ל משרד האוצר, מתברר כי נכון לעכשיו, אין שוכר חלופי לבניין אייקוני נוסף שרכשה קרן הריט לנדל"ן; שיעורי התפוסה של סלע נדל"ן בחלקה בבניין (36%) צפוי לצלול ל-50% בלבד בשנת 2027, לעומת 97% כיום.
● ענף הבנייה מוגדר חיוני, אך הקבלנים מתריעים על עיכובים ושיבושים
● איך תשפיע המלחמה עם איראן על מחירי הדירות?
מדובר על מגדל משה אביב ברמת גן, צמוד לרכבת ת"א סבידור מרכז. בנק מזרחי טפחות, שמכר את הבניין בשנת 2017, לא מאריך את חוזה השכירות שלו לשמונה קומות בבניין (12.7 אלף מ"ר, כ-46% מהחלק של סלע נדל"ן). הבנק כבר החל לעזוב את הבניין בחודש דצמבר האחרון, שכן הוא עובר לבניין שבנה לעצמו בלוד, וצפוי להשלים את היציאה מבניין משה אביב עד סוף אפריל הנוכחי (או עד סוף מרץ, לפי דוחות הבנק).
ובכל זאת, בסלע נדל"ן, שרכשו את חלקם בבניין תמורת 503 מיליון שקל, עדיין מעריכים אותו בסכום דומה של 514 מיליון שקל, מביעים אופטימיות וטוענים שהמצב לא בעייתי.
גדי אליקם, מנכ"ל קרן הריט, אמר בשיחה עם גלובס כי "הערכת התפוסה שלנו של ה-50% היא שמרנית. המלחמה (מול איראן, נ"א) טובה אולי לביטחון, אבל לא לכולם, וזה הקפיא תהליכים". הוא מודה ומסביר כי "לא רצינו לכתוב מה שעדיין לא קורה בפועל, אבל אני מאמין שאחוזי התפוסה יהיו גבוהים יותר. לפי המלחמה הקודמת, יהיו אחריה ביקושים גדולים למשרדים. נכון לעכשיו, יש מו"מ עם חברות רבות, יש חברה שאנחנו אמורים לקבל ממנה תשובה ממש בשבוע הקרוב, ואנחנו מאוד מקווים שזה ייצא לפועל. אנחנו נכנסים לחצי שנה של שיפוץ לבניין, אך משווקים אותו במקביל. יש שחקנים שמתעניינים ואוהבים את המיקום המעולה, צמוד לרכבת הכבדה, הרכבת הקלה ונתיבי איילון".
אליקם אף דוחה את הדיבורים בשוק על החולשה בשוק המשרדים ואת הטענה שהבניין לא יאוכלס מספיק. לדבריו, "אנחנו רוצים להוכיח בביצוע, לא בדיבורים. ברוב המקרים, עמדנו בהערכות שלנו. השכרנו עשרות אלפי מטרים אחרי המלחמה הקודמת. שיחות כאלה (על חוסר אכלוס מספק, נ"א) היו לי בקורונה וגם אחריה. כולם ציטטו את רואי השחורות ורוקנו לי בניינים שלמים".
צפי גידול של 9% בתוצאות בשנת 2027
בינתיים, תוצאות סלע נדל"ן לשנת 2025 מלמדות על גידול של 6.6% ב-NOI (הרווח מהשכרה של מבנים בחברות נדל"ן מניב) לסכום של 356 מיליון שקל. בסלע נדל"ן צופים גידול דומה בשנת 2026, כך שיעמוד על 376-382 מיליון שקל, וגידול מהיר יותר של כמעט 9% בשנת 2027 לסכום של 410-416 מיליון שקל.
באשר ל-FFO (רווח מפעילות, לא כולל שיערוכי נדל"ן), זה עלה בשנה האחרונה ב-7.6% לסכום של 253 מיליון שקל. בחברה צופים בשנה הקרובה כמעט קיפאון (254-258 מיליון שקל) ואז קפיצה של יותר מ-9% בשנת 2027 לסכום של 277-283 מיליון שקל.
אלא שחלק משמעותי מהגידול הזה, הוא גידול שיגיע דרך רכישה ולא דרך צמיחה אורגנית מהבניינים הקיימים, שכן בחודש שעבר, רכשה סלע נדל"ן את קניון כפר סבא הירוקה תמורת 580 מיליון שקל, והיא צופה ממנו תוספת NOI שנתית של 40.5 מיליון שקל בשנה.
בית מאני "מקבל צבע של בניין הייטק"
כזכור, סלע נדל"ן סוחב עוד 'גיבנת'. הכוונה ל"בית מאני" בת"א, הבניין השני שרכשה סלע נדל"ן מבנק, במקרה הזה בנק לאומי. סלע נדל"ן רכשה אותו בשנת 2022, תמורת 650 מיליון שקל, אך נאלצה למחוק בו שווי של 180 מיליון שקל.
אך אליקם אופטימי. הוא מציין כי "בית מאני מקבל צבע של בניין הייטק לחברות סייבר התקפי והגנתי. חברת KOI שנכנסה לבניין ונרכשה על־ידי פאלו אלטו היא אחת מהן. יש חברות הייטק רבות ותנועה מאוד יפה גם שם וגם במקומות אחרים". במקרה של בית מאני, הבניין אותו רכשה החברה ב-650 מיליון שקל בשנת 2022, סלע נדל"ן החלה השנה את האכלוס והגיעה בינתיים ל-32% תפוסה, ובשנת 2027 היא צופה שהתפוסה תגיע ל-75%.
אליקם צופה שהאכלוס ימשיך לגדול וטוען כי למרות הראייה השלילית על התחום, "שנת 2024 הייתה אחת היפות ביותר במחירים וברמת האכלוס, ואני מאוד מקווה שזה יקרה למרות הברבורים השחורים, כמו ה-AI. אנחנו נראה התפרצות של דיפנס-טק וחברות אחרות. הרבה חברות הייטק אומרות שהם מחכות להחלטות של ההנהלה בחו"ל, ואני מקווה שם יחזרו עם בשורות. כשהם חוזרים עם כסף, אנחנו מקבלים את האכלוס".
מניית סלע נדל"ן טיפסה בשנה האחרונה רק ב-14%, והיא נסחרת כיום לפי שווי של 2.3 מיליארד שקל. החברה חילקה בשנה האחרונה דיבידנד בהיקף של 134 מיליון שקל, וצופה שהוא יעלה ל-146 מיליון שקל בכל אחת מהשנתיים הבאות.