יעקב גלידאי / צילום: יח''צ
בשנת 2021 יעקב ואולגה גלידאי חשבו שהם עושים צעד פיננסי מצוין כשרכשו שתי דירות להשקעה באודסה, אוקראינה. "דירה אחת קנינו ב־40 אלף דולר ושיפצנו בעוד 20 אלף דולר, ודירה אחרת אחרי שיפוץ נקנתה ב־65 אלף דולר".
מדובר היה בדירות קטנות יחסית, בנות חדר+סלון, בשטח של 67 מ"ר בערך, בבניינים העצומים והישנים שנבנו בתקופת ברית המועצות, אך כאלה שמשכו סטודנטים. באותה תקופה, נזכיר, אוקראינה הייתה חזק על הרדאר של משקיעי נדל"ן שתלו תקוות רבות במדינה הדמוקרטית המתפתחת שמושכת השקעות זרות.
● כסף בקיר | "הלם": היזמים שדורשים עוד כסף אחרי שכבר קניתם דירה
● כסף בקיר | המגורים אצל ההורים, השיפוץ שהסתבך וההשקעה ב-13 דירות
"הצפי היה שנכניס 500־600 דולר בחודש משכירות, כך שנשיג תשואה שנתית של 9%־10%", מספר יעקב.
אלא שכמה חודשים לאחר מכן, בפברואר 2022, תקפה רוסיה את אוקראינה, וסיום המלחמה עדיין לא נראה באופק. תוכנית ההשקעה, של בני הזוג, כמו של רבים אחרים, נפגעה, והם נאלצו להוריד משמעותית במחיר השכירות.
כיום, ייתכן שהוא ניצב בפני סרט המשך, והפעם בדובאי.
עוד לפני שפרצה המלחמה באוקראינה, בני הזוג גלידאי יצאו לחופשה בדובאי והתלהבו מהמקום: הוא היווה מוקד משיכה לזרים, השפה השולטת היא אנגלית, והציע השקעות נדל"ן במחירים אטרקטיביים.
"לא הכרנו כלום. ראינו שיש אזור שנקרא דאון טאון שלידו יש אזור פחות מפותח שנקרא Business Bay. היה שם פרויקט שממוקם בנקודה אסטרטגית, על המים וחמש דקות נסיעה ממרכז העיר. במחיר של 725 אלף דירהם (אז ערך השקל היה דומה לדירהם - ג.ל), ניתן היה לקנות דירת סטודיו של 40 מ"ר שתתאכלס בתוך שנה, וקנינו בתשלומים", הוא מספר.
הם שילמו 20% במעמד הרכישה, הוסיפו 4% כמס, ובסך הכל נפרדו בנקודת הפתיחה מ־200 אלף שקל, וכך קנו את הנכס הראשון בחייהם בדובאי.
19 דירות ועוד חנות אחת
"חשוב להגיד: לא קנינו את הדירה כדי להתעשר ממנה. הרעיון המקורי היה להשקיע באוקראינה כל כסף פנוי שהיה לנו, אבל אז התחילה המלחמה, ובישראל המיסוי הגבוה הרתיע אותנו. בדובאי דיברו אז על תשואה של 6%־6.5%, ועם רף כניסה של פחות ממיליון שקל חשבנו לעצמנו שזה נראה טוב", הוא אומר. באותה נקודת זמן הוא לא שיער שמהשקעה אחת יצמחו עוד רבות, כולל מהפך בחיים שלהם - לעבור לגור בדובאי.
עד סוף 2022 הם כבר הספיקו להוסיף לרשימת הקניות שלהם עוד שלוש דירות בדובאי. "כל אחת מהן עלתה סביב 500 אלף דירהם, כששתיים מהן היו עם פריסת תשלומים לאורך שנה והשלישית עם פריסת תשלומים ליותר משמונה שנים. כך ששילמנו על כל הדירות כמה אלפי שקלים בכל חודש".
אולי לכל דירה בנפרד זה לא הרבה, אבל יחד זה כבר יוצא הרבה כסף. ואתם גם עוברים באותה תקופה לדובאי ומשלמים שכירות. איך עומדים בתשלומים?
"כשעברנו לפה הייתי בן 30, אשתי הייתה בת 26, והייתה לנו הכנסה חודשית משותפת של בערך 100 אלף שקל בחודש. אז זה הספיק בהחלט".
מאז הספיקו בני הזוג לקנות עוד ועוד נכסים בדובאי ובסך הכל הרשימה כוללת 19 דירות וחנות. חלק מהנכסים נרכשו עם שותפים.
"אני חושב שרכישה עם שותפים היא צעד לא פשוט למשקיעים המתחילים, בשל החשש מבעיות. צריך לדעת איך להיות שותף של מישהו. זו מיומנות, בטח כשמדובר במיליונים רבים.
"מה שכן, ככל שאתה מתעסק בנדל"ן יותר ויותר אתה בונה לעצמך רשת של חברים וקשרים, בסופו של דבר זה מה שמקדם אותך", אומר גלידאי.
מתוך צבר הנכסים שלהם, תשע דירות כבר מוכנות ומושכרות, חלקן עומדות ריקות בשל המלחמה, והאחרות בפרויקטים שבתכנון או בבנייה.
גלידאי מסביר שהוא מכוון בעיקר להשכרות לטווח קצר, ומרבית ה"לקוחות" שלו הם לא מישראל. לדבריו, "יש פה ושם ישראלים, אבל זה האחוז הזניח. יש לנו אנשים מכל העולם: מאירופה, מארצות הברית, מהודו. יש לנו גם קהל גדול ממדינות ערב, ממצרים, מערב הסעודית ומעומאן. יש הרבה מאוד אנשים שמגיעים ממדינות אירופה, אבל במקור הם ממדינות ערב, אז דובאי היא היעד המועדף עליהם. בכלל דובאי היא יעד מועדף על צעירים בקרב כל העולם הערבי. זה משהו מאוד מיוחד".
ומה התוכנית בעצם מכל הדירות הללו, לחיות מהתזרים החודשי או שאתם בונים על עליית ערך?
"אני לא עושה תוכניות בנדל"ן כי אני לא יודע איך יתנהג השוק בעתיד. אני קונה, ואני אומר תמיד גם לכל מי שמדבר איתי על השקעות, שאני מוכר ברגע שיש לי הזדמנות טובה למכור, וברגע שאני יודע שעדיף לי למכור מאשר להחזיק.
"זאת אומרת אני לעולם לא מתכנן למכור. אין לי מחשבה כזאת כי אני סומך על עצמי שאני אמשיך לעבוד ולייצר כסף ואז אני פשוט אקנה עוד. ועוד משהו - ברגע שאתה מוכר אז עכשיו אתה חייב לעשות משהו עם הכסף. אם אני לא יודע שאני בוודאות הולך לקנות משהו יותר טוב, אז אני לא אמכור כי אני לא רוצה לבזבז את הכסף הזה סתם".
"מרגישים כמו סכין בגב"
אלא שבשבועות האחרונים, התוכניות של גלידאי ורבים מכל העולם שהשקיעו בדובאי השתבשו. המלחמה באיראן זלגה מהר לדובאי שלפתע נאלצת להתגונן מטילים ומכטב"מים איראניים.
לדברי גלידאי, "הם קראו לזה בגידה של איראן בעולם הערבי. באיחוד האמירויות מקבלים איראנים, נותנים להם להקים פה עסקים ונותנים להם להשקיע כאן, בזמן שיש מדינות שכבר שנים מטילות עליהם סנקציות. דווקא פה מקבלים אותם ולכן הם מרגישים כמו סכין בגב מאיראן".
אתה חושש שכמו שהמלחמה באוקראינה פגעה בהשקעות שלכם, יקרה לכם אותו דבר בדובאי?
"בין אוקראינה לבין האמירויות יש הבדל של שמיים וארץ מכל כך הרבה בחינות. לכן התשובה הקצרה היא לא. מי שמתעלם מהמשבר בדובאי הוא עיוור או שהוא לא אדם ישר. ואני אחד האנשים שיש להם הכי הרבה אינטרס להגיד שאנחנו לא במשבר, אבל אנחנו כן במשבר.
"עם זאת, כל מה שמגדיר את איחוד האמירויות כמדינה מוצלחת לא נפגע. זו עדיין מדינה שיש לה יכולות כלכליות מאוד גבוהות, ויש לה שלטון מאוד יציב. אפילו כשיש מלחמה אני לא מפסיק לקבל טלפונים מאנשים שרוצים להגיע ברגע שיפתחו את נמל התעופה. כשנצא מהמשבר הזה, ואני מאמין שזה עניין של שבועות, הכל יחזור להיות כפי שהיה ואפילו יותר טוב".