הדירה ברחוב מעלה חסון במעלות תרשיחא / צילום: פרטי
העסקה: ברחוב מעלה חסון במעלות תרשיחא נמכרה דירת 2.5 חדרים בשטח של 50 מ"ר, ללא ממ"ד תמורת 560 אלף שקל.
● עסקת הנדל"ן שנחתמה בשכונה היקרה של ת"א אחרי שנה וחצי של מו"מ
● החוזה נחתם בתוך שלושה ימים: בכמה נמכרה דירה עם ממ"ד בקריית ביאליק?
הבניין: מדובר בשיכון רכבת בן שלוש קומות, שלוש כניסות ו־17 דירות, שהוקם לפני כ־60 שנים במרכז הוותיק של העיר. רוב הדירות בשטחים רשומים של 38־43 מ"ר. בעסקאות שבוצעו מצויינים שטחים גדולים יותר, שנובעים ממדידות שביצעו בעירייה לגביית ארנונה.
הבניין השתתף בפרויקט שיקום שכונות, ומצבו החיצוני נראה טוב. קומת העמודים נסגרה והפכה למחסנים, פריט שכמעט לא קיים בשיכוני רכבת. גם החצר מסביב טופחה.
מבחינת מחירים נראה כי תחילת העשור הייתה תקופת השיא של הבניין - בסוף 2022 נרכשה דירה בקומה השלישית של הבניין, בשטח גדול יותר בכ־3 מ"ר, ב־650 אלף שקל.
"חרבות ברזל" היכתה את שוק הדירות במעלות, ובבניין הדבר בא לידי ביטוי בשתי עסקאות מתחילת השנה שעברה. בינואר שנה שעברה נמכרה דירה בשטח זהה בקומה שנייה, אך בכניסה אחרת של המבנה ב־600 אלף שקל; באפריל שנה שעברה נרכשה ה"תאומה הזהה" לדירה מושא הניתוח, שמצויה דלת ממול, ב־620 אלף שקל. שתי עסקאות אלה יכולות להעיד על מצב השוק בבניין בשנה שעברה.
השוק במעלות: בדקנו שני סוגי דירות: דירות שיכון ישנות ודירות 4 חדרים חדשות. לגבי הישנות, ניתן למצוא מנעד רחב של מחירים, וזאת ככל הנראה עקב הפערים במצבן הפיזי. ב־2020 המחיר הממוצע של דירות כאלה, שממוקמות בעיקר במרכז העיר, הגיע לכ־350 אלף שקל, ובשנה שעברה הוא הגיע ל־615 אלף שקל.
ניתן להניח כי מי שאחראי לפלח השוק הזה הוא בעיקר משקיעים.
לעומת זאת, כשמדובר בדירות בבנייה חדשה שנרכשו בשוק החופשי, מחירי הדירות שב־2020 הגיעו לרמות של 1.05־1.1 מיליון שקל, הגיעו בשנה שעברה לממוצע של כ־1.5 מיליון שקל.
דבר המתווך: "מאז פרוץ 'שאגת הארי' העיר נסגרה. אין עסקים, אין נדל"ן ואין כלום", אומר מאיר אמסלם, מתיווך מעלות, שביצע את העסקה. "מחירי הדירות במרכז העיר ירדו מאוד, מרמות שהגיעו גם ל־700 אלף שקל לרמות של העסקה הנוכחית. הבעיה שהדירות הללו לא ממוגנות וזאת בעיה קריטית - לא תראה זוגות צעירים, למשל, מחפשים דירות כאלה. היחידים שחיפשו היו משקיעים, אבל מה שמרתיע אותם זה התשואות הנמוכות, והמיסוי הגבוה, והם די נעדרים מהשוק.
"העסקה הזו בוצעה לפני כחודש וחצי דווקא בין שני משקיעים: המוכר הוא משקיע והקונה הוא משקיע צעיר, שקיבל עם הדירה שוכר ושכר דירה חודשי של 1,500 שקל. זו תשואה של 3%, שאמנם אינה גבוהה, אבל הרוכש שקנה מסתכל קדימה, כי בבניין יבוצע פרויקט פינוי־בינוי בעתיד, וזאת על סמך הסכם הגג שעליו חתמה רמ"י עם העירייה. לפיכך אני חושב שהוא עשה עסקה טובה".
בשורה התחתונה: המחיר מגלם ירידת שווי של כ־10% בדירה בלתי ממוגנת בעיר ספר, שלתושביה מוקצות 15 שניות להגיע למרחב מוגן. אין עדיין צבר עסקאות שממנו ניתן ללמוד על ציפיות עתידיות להשבחת השווי - למשל מימוש תוכניות פינוי־בינוי, או ציפייה לעליית שווי שתגיע מתחושת ביטחון טובה יותר שיחושו תושבי העיר בעתיד.
ייתכן כי המשקיע שמכר את הדירה רצה לחתוך הפסדים, כי חש שהביקושים לדירה שלו בנפילה בעקבות "חרבות ברזל", וחשש ששווי הדירה ירד בעתיד אף ביותר. המשקיע שנכנס לעסקה בנה ככל הנראה על כך, שהעתיד הביטחוני בעיר ישתפר, ושתמומש בו תוכנית פינוי־בינוי. מה שברור, שהתשואה השוטפת על הדירה נמוכה, אך מלכתחילה לא נראה כי המשקיע החדש בנה עליה, אלא על הסיכוי, שמחיר הדירה יעלה.
לדעתנו, כדאיות העסקה תלויה הרבה מאוד בתוצאות מלחמת "שאגת הארי".