תמ''א 38 בראשון לציון / אילוסטרציה: ארן הרשלג
נייר עמדה שפרסמה היום (א') רשות המסים כולל בשורה ליורשי דירות בבניינים המועמדים להתחדשות עירונית: במסגרת העמדה מבהירה הרשות כי בעלי דירות מגורים המזכות בפטור ממס שהתקבלו בירושה, יוכלו לשמור על זכאותם לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, גם במכירת הדירה החלופית החדשה בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי או תמ"א 38).
● תקדים בעליון: פטור מהיטל השבחה על חלק מדירה
● "תלוי בהיקף הנזק": מתי פגיעה בדירה תאפשר ביטול חוזה שכירות
נייר העמדה מתייחס לסעיף בחוק מיסוי מקרקעין המאפשר ליורשים להיכנס בנעלי המוריש ולמכור את הזכויות בדירה שירשו בפטור ממס שבח, כל עוד הדירה הייתה דירת מגורים המזכה בפטור ממס שבח לפני שנמסרה להם בירושה ועומדת בתנאי הפטור הייחודי לדירות ירושה לפי הוראות סעיף 49ב(5).
העמדה שפורסמה כעת מבהירה באילו מקרים ניתן לשמור על הזכאות לפטור גם בגין מכירת הדירה החלופית, ובכך מעניקה ודאות, מסירה חסמים ומעודדת התקשרויות בפרויקטים נוספים של התחדשות עירונית, שחשיבותה לחיזוק המיגון הדירתי והחוסן הלאומי מקבלת משנה תוקף בימים אלה.
תכליתו של סעיף 49ב(5) היא לאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש ולמכור את הדירה בפטור ממס, כאילו המוריש עצמו מוכר אותה. הפטור מותנה בהתקיימותם המצטברת של שלושה תנאים עיקריים: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס בשל המכירה.
במסגרת תיקון 96 לחוק, נקבעו הוראות מה ייחשב ל"יום המכירה" בקשר לפרויקטים של התחדשות עירונית, על-מנת להסיר חסמי מס בפרויקטים של התחדשות עירונית ומנגד למנוע תכנוני מס הקשורים בתזמון מכירת או רכישת דירות בעת שהדירה המקורית הרוסה. בסעיפי התיקון נקבעה חזקה לפיה יראו את זכותו של הדייר (או חליפו) בדירה החלופית שהתקבלה תמורת הדירה הישנה, במהלך תקופת הבנייה - לאחר שהבניין הישן נהרס, וטרם הסתיימה בניית הבניין החדש - כ"דירת מגורים" לעניין מס רכישה ומס שבח.
אחת ממשמעויות תיקון 96 היא כי על אף שפיזית לא קיימת דירה (אלא זכות חוזית עתידית), החוק מאפשר למכור זכות זו תוך שימוש בפטורים הרגילים החלים על דירת מגורים מזכה.
בנייר העמדה מובהרים המצבים שבהם ניתן יהיה ליהנות מהפטור, ובהם מצב בו היורש מוכר דירה חליפית שקיבל במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, ולא את הדירה שירש בפועל.
הורדת חסם להתחדשות עירונית
לדברי עו"ד אייל עזורי, לשעבר מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ונתניה ברשות המסים, מייסד ובעלים של משרד עורכי דין אייל עזורי, רשות המסים נתנה מענה לאחת הסוגיות המורכבות בתחום יחסי הגומלין בין הוראות חוק מיסוי המקרקעין ועסקאות התחדשות עירונית.
"כידוע, הפטור ממס שבח לדירת מגורים שהתקבלה בירושה (סעיף 49ב(5)) מותנה בכך שהנכס הנמכר הוא הדירה שהייתה בבעלות המוריש. דרישה זו הובילה לאורך השנים לתוצאה בעייתית: יורשים שקיבלו דירת ירושה ולאחר מכן התקשרו בעסקת התחדשות עירונית וקיבלו דירה חליפית - איבדו, הלכה למעשה, את הזכאות לפטור בעת מכירת הדירה החדשה. במסגרת נייר העמדה מאמצת רשות המסים גישה פרשנית ראויה וקובעת כי ניתן 'לשרשר' את פטור הירושה גם לדירה החליפית, ובלבד שעסקת ההתחדשות העירונית עצמה הייתה פטורה ממס שבח".
לדברי עו"ד דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל"ן בארנון, תדמור-לוי, "ההבהרה שרשות המסים פרסמה היום מהווה חידוש ומענה לשאלות מוכרי דירות אשר היו זכאים לפטור על דירת הירושה, אך היו בחוסר ודאות האם הפטור יהיה תקף לאחר עסקת ההתחדשות העירונית או לא.
"לא אחת, סוגיה זו היוותה את אחד מהחסמים של יורשים לחתום על הסכמי ההתחדשות העירונית. כעת משיצאה הבהרה זו, בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר ירשו את הדירה, יוכלו לישון בשקט ולהשתמש בפטור לאחר הפרויקט, ובעצם כך לפתור את סרבנותם בחתימה על ההסכם. הבהרה זו הינה משמעותית מאוד במיוחד בימי מלחמה בהם נמצאת המדינה ותסייע לקידום הפרויקטים".
לדברי מומחה מיסוי המקרקעין עו"ד מאיר מזרחי, "מדובר בהוראה מקלה שמתקנת עיוות שהיה קיים לא מעט זמן. נתקלנו לא פעם במקרים שבהם המוריש חתם על עסקת התחדשות עירונית - ובפועל היורשים הם שנפגעו ואיבדו את הזכאות לפטור. הגישה החדשה עושה צדק ומביאה תוצאה נכונה יותר, גם מבחינה מיסויית וגם מבחינה כלכלית.
"אין ספק שמדובר בצעד שמפחית חוסר ודאות, מסיר חסמים ומחזק את הוודאות בעסקאות התחדשות עירונית - מהלך חשוב לשוק כולו".