ענף הבנייה למגורים ניצב בפני רגעי מבחן. עונת הדוחות ל-2025, שמתקרבת לסיומה בימים אלה, היא הראשונה שבה נדרשו חברות הנדל"ן הציבוריות ליישם את ההנחיות המחמירות שפרסמה רשות ניירות ערך בנוגע לאופן הדיווח על מכירת דירות במסגרת הטבות ומבצעי מימון.
● עסקת הנדל"ן שנחתמה בשכונה היקרה של תל אביב אחרי שנה וחצי של משא-ומתן
● החוזה נחתם בתוך שלושה ימים: בכמה נמכרה דירה עם ממ"ד בקריית ביאליק?
אלא שעם פרסום חלק מדוחות יזמיות הנדל"ן, מתברר שהיישום רחוק מלהיות קרוב לדרישות החדשות. מי שנתנה לכך ביטוי חריף היא גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי באוצר, שבפוסט בסוף השבוע האחרון טענה כי התקווה לראות סוף-סוף מחירים "נקיים" מהטבות מימון - רחוקה.
ראשית, בן נאים מצביעה על "כובד" הדוחות - מסמכים בני מאות עמודים, שבהם קשה לאתר את המידע המהותי באמת. בעיניה, ריבוי העמודים אינו מקרי, ולעתים אף משמש כדרך להסוואת נתונים רגישים, ובראשם היקף ביטולי העסקאות שנבעו ממבצעי מימון.
עוד התייחסה לאופן שבו מתייחסות חברות הנדל"ן היזמיות למענה לדרישה המפורשת של רשות ניירות ערך לשקף את המחיר למ"ר בניכוי שווי הטבת המימון, תוך השוואה בין 25' ל-24'. לכך נתנה דוגמה מאחת מהחברות היזמיות שציינה בדוח שלה כי "בפרויקטים שבהם הוחל שיווק שבמסגרתו ניתנו הטבות מימון משמעותיות... במקרים כאמור המחיר למ"ר המוצג... הינו ממוצע משוקלל של המחיר למ"ר ליחידות הדיור המכורות (שממנו נגרע 'רכיב מימון משמעותי') ושל יחידות הדיור שטרם נמכרו (ממנו לא נגרע מחיר כאמור)".
ייתכן שכי בן נאים התייחסה לדוחות אקרו שפרסמה את תוצאותיה הכספיות בשבוע שעבר, בהם ציינה בין היתר כי "היקף המכירות של החברה במודלי שיווק בשנת 2024 ובתקופת הדוח היה בסך של כ-1 מיליארד שקל המהווה שיעור של כ-69% וסך של כ-470 מיליון שקל, המהווה שיעור של כ-79% בהתאמה". עוד ציינה כי עיקר ההטבות שניתנו לרוכשים הן פטור מהצמדה למדד ופריסת תשלומים כגון 20-80.
בדוגמה אחרת שמצאנו, בדוח של חברת "רמות בעיר", צוין כי "לעתים מעניקה החברה לרוכשים הטבות בדרך של מתן שוברי שדרוג לספקי הפרויקט וכן באמצעות פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה. יצוין כי למועד הדוח ניתן פטור מהצמדה למדד כאמור לכ-90 רוכשים המהווים לאותו המועד כ-79% מכלל רוכשי יחידות הדיור בפרויקט החלוץ רמת השרון - שלב ג' היקף חוזי רכישה של כ-295 מיליון שקל, ללא מע"מ".
"לא ניתן לדעת את השינוי 'הנקי'"
לצד זאת, התייחסה בן נאים לדרישת רשות ניירות ערך להציג את המחיר האפקטיבי למטר באופן שבו ינוכה ממנו המבצע וציינה כי גם לדרישה זו החברות לא התייחסו באופן מלא. בין היתר התייחסה בן נאים גם לטענה כי ישנו ערבוב "בין מכירות בסבסוד ממשלתי ומכירות בשוק החופשי בפרויקט, שרושמים מחיר ממוצע משוקלל, אז גם אם מנכים את שווי הטבות המימון מהמחיר בשוק החופשי, לא ניתן לדעת את השינוי 'הנקי' במחיר".
בדוח השנתי של פרשקובסקי לדוגמה, ציינה החברה כי מכרה 393 יחידות דיור - על פניו עלייה של כ-160% בהשוואה לשנת 2024, אז מכרה 152 יחידות דיור בלבד. עם זאת, עיקר הגידול נבע ממכירת 283 דירות בפרויקט מורדות לינקולן במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן".
מרשות ניירות ערך נמסר כי "מרבית החברות טרם השלימו את מלאכת פרסום הדוח, על כן יש להמתין בטרם הסקת מסקנות. הרשות יודעת להשתמש בסמכויותיה לטיפול פרטני כזה או אחר היכן שהיא מזהה בעיות מהותיות באיכות הגילוי".
