הדקלים 73 במרכז פרדס חנה / צילום: שלומי יוסף
העסקה: ברחוב הדקלים 73 במרכז פרדס חנה, נמכר קוטג' דו־משפחתי עם 6 חדרים בשטח בנוי של 180 מ"ר על מגרש בשטח של כ־240 מ"ר תמורת 4.35 מיליון שקל.
● "נמוך משמעותית ממחיר השוק": בכמה רכש משקיע דירה בדימונה?
● סדק קטן בדוחות קרדן נדל"ן מצביע על הקריסה הגדולה בשוק המגורים
הסביבה: הקוטג' נמצא באזור רחוב הנדיב, המוביל ממחלף חנה שעל כביש 65 לבנימינה. מדובר באזור הוותיק של פרדס חנה, שעובר בעשורים האחרונים התחדשות, שעה שמבנים צמודי קרקע ישנים על מגרשים גודלים הופכים לפרויקטים של צמודי קרקע גדולים, על מגרשים קטנים יותר.
בדיקה של מחירי קוטג'ים חדשים - שהוקמו מ־2020 ואילך - מעלה כי מחיריהם נעים בדרך כלל בין 4.5 ל־5 מיליון שקל, אם כי לפני שנתיים וחצי נמכר קוטג' ב־5.5 מיליון שקל.
הפרויקט: התוכנית של הפרויקט נולדה ב־2003, במטרה להפוך אזור של משקי עזר ישנים לשכונת וילות. חברה יזמית רכשה ב־2016 שטח בן כ־2.2 דונם תמורת 6.6 מיליון שקל, וקידמה עליו תוכנית להקמת 8 קוטג'ים דו־משפחתיים, על מגרשים של כרבע דונם. יתרת השטח הוקצתה לסלילת כביש גישה בין הקוטג'ים לרחוב הדקלים.
שיווק הקוטג'ים החל ב־2018, ובשנים 2018־2019 מחירי הקוטג'ים שנמכרו נעו סביב 2.76 מיליון שקל בממוצע. המחירים עלו בהדרגה והגיעו עד ל־3 מיליון שקל, המחיר שבו נמכר הקוטג' האחרון בפרויקט ב־2022.
החל מ־2024, רוכשי הקוטג'ים החלו לבצע "אקזיטים", ונכון להיום מחצית מהקוטג'ים שנרכשו בפרויקט - נמכרו על ידי הרוכשים המקוריים בשני גלים: באפריל־מאי 2024 נמכרו שני קוטג'ים, הראשון בן 5 חדרים תמורת 3.84 מיליון שקל והשני בן 6 חדרים ב־4.25 מיליון שקל; הגל השני היה בחודש הנוכחי: קוטג' בן 5 חדרים נמכר תמורת 3.7 מיליון שקל וקוטג' בן 6 חדרים, עליו אנו כותבים - נמכר לפני כשבוע וחצי תמורת 4.35 מיליון שקל.
ניתוח העסקה: הקוטג' נקנה במקור בדצמבר 2020 תמורת 2.835 מיליון שקל, כלומר מחיר המכירה הנוכחי שלו גבוה ביותר מ־50%. זה נראה הרבה מאוד, ואכן העלייה גבוהה יותר ממדד מחירי הדירות, שעלה בתקופה הזו בפחות מ־40%.
מחיר העסקה מעיד על ביקושים ערים לקוטג'ים בסביבה ועל עליות מחיר. ועם זאת, המחיר נמוך ממחירי קוטג'ים אחרים שנמכרו בסביבה הקרובה, בעלי שטח ושנת בנייה דומים, אך על מגרשים גדולים יותר. הפרשי המחיר בין העסקה הנוכחית לזו הקודמת ממש גדולים (650 אלף שקל) כך שנראה שהקוטג'ים בפרויקט הספציפי הזה זולים יותר מאשר קוטג'ים אחרים בסביבה וניתן לייחס את זה לצפיפות הרבה יחסית שלהם.
"המחיר נחשב למחיר גבוה יחסית לפרויקט הזה", אומרת ליאור גיאת מרי/מקס מקצוענים, שביצעה את העיסקה הקודמת ב-3.7 מיליון שקל. את ההפרש היא מסבירה בכך שהקוטג' היקר יותר היה משודרג ומושקע, וכמו כן הוא מצוי בחזית הפרויקט והגינה שלו גדולה יחסית לקוטג' הזול יותר, שהגינה שלו "קטנה וכלואה", כדבריה. "כשאנשים קונים בית צמוד קרקע כל מ"ר של הגינה חשוב, כי הם מצפים לגינה ליד הבית. וכשהיא קטנה, זה מוריד מאוד משווי הבית. המחיר של העסקה הגבוהה נחשב לגבוה מאוד יחסית לפרויקט".
דבר השמאי: "עליית המחיר מיום רכישת הנכס ועד למכירתו נובעת מכך, שיש ציבור מסויים שמאוד אוהב את הקונספט של צמוד קרקע בפרדס חנה, יישוב עם תדמית מסויימת של רוחניות, ששובה את לבם של אנשים מסוימים", אומר השמאי אביגדור מינס. "הדבר גרם לזה, שמחירי הקוטג'ים בפרדס חנה־כרכור עקפו את מחירי הקוטג'ים בחדרה הסמוכה, לצורך ההדגמה. אנשים יודעים, שבמחיר דירת 4 חדרים בתל אביב אתה יכול לרכוש קוטג' בפרדס חנה ולהישאר עם עודף.
"כשבוחנים את מחיר העסקה מוצאים שהוא נמצא בטווח המקובל של המחירים המקובלים באזור, אם כי בחלק הנמוך יותר שלו. לדעתי זה נובע מגודל המגרש. במקרה הזה מדובר בשטח מגרש של כ־240 מ"ר, שנחשב לקטן. כשהמגרשים מגיעים לשטחים של 400־500 מ"ר, מחיר הקוטג'ים יכול להגיע ל־5 מיליון שקל".