התחדשות עירונית בירושלים / צילום: Shutterstock
הבנייה בישראל מצויה בשיא של 34 שנים, אך ניתוח גלובס מעלה כי הענף נשלט בידי תל אביב וירושלים, המרכזות כחמישית מהיתרי והתחלות הבנייה השנתיים. בעשור האחרון, הונפקו בכל אחת מהערים היתרים בהיקף הדומה למספר הדירות הכולל בבני ברק. מדובר בריכוזיות חסרת תקדים בעשור האחרון, שצפויה להמשיך הלאה.
● בנק ישראל: עלייה בזוגות הצעירים שנוטלים משכנתאות מסוכנות
● שוק השכירות קפא, חוץ מקטגוריה אחת
נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר מעלים כי ב־2025 הונפקו היתרי בנייה לכ־81 אלף דירות - עלייה של 2.2% לעומת אשתקד ונתון שלא נראה כדוגמתו בשלושת העשורים האחרונים. במקביל, הוחל בהקמתן של 80 אלף דירות, שיא של 34 שנים. נתונים אלו מצביעים על כך שענף התכנון והבנייה פועל כיום בקצב המהיר ביותר מאז גל העלייה הגדול מבריה"מ בשנות התשעים.
בחינה מעמיקה מעלה כי בשנים האחרונות תל אביב וירושלים מובילות את ענף הבנייה בפער ניכר. ב־2025 ריכזו שתי הערים כ־18% מהתחלות הבנייה וחמישית מכלל היתרי הבנייה בארץ. הדומיננטיות הזו צפויה להישמר גם בשנים הקרובות, שכן הפרויקטים שקיבלו היתרים ב־2025 יבשילו לכדי בנייה ב־2026-2028.
השוואת נתוני 2025 לשיא של כל הזמנים ב־1991 (כ־84 אלף התחלות בנייה) חושפת שינוי מגמה דרמטי. בעוד שבשנות ה־90 התמקדה מרבית הבנייה בפריפריה, בשנה שעברה נרשם ריכוז פעילות מובהק במרכז - בתל אביב ובירושלים. שתי הערים הגדולות הובילו את הרשימה עם כ־7,000 התחלות בנייה בכל אחת, פער עצום לעומת פתח תקווה ואשקלון שהגיעו למקום השלישי עם 2,900 יחידות דיור בלבד, ואחריהן אשדוד עם 2,400.
פערים בלתי ניתנים לגישור
כיצד הגענו למצב הזה? תמונת המצב הזו שונה מהותית לא רק מזו של לפני 30 שנה, אלא גם מהעשור הקודם. ב־2016, למשל, עמד נתח היתרי הבנייה בשתי הערים על 9% בלבד מכלל ההיתרים בארץ, ורק ב-2021 החלה בהן תנופת הבנייה המואצת.
להערכתנו, 2021 היוותה נקודת מפנה משני טעמים מרכזיים. ראשית, מדובר בשנת שיא שבה היקף שוק הדיור זינק לכ־150 אלף עסקאות, נתון שעודד יזמים רבים לקדם פרויקטים בשתי הערים המבוקשות הללו. שנית, הליכי ההתחדשות העירונית ובמרכזם תמ"א 38 צברו אז תאוצה, כאשר תל אביב וירושלים הן הערים המצטיינות בסוג זה של בנייה.
חשוב להדגיש: זו לא רק סטטיסטיקה. בעשור האחרון הנפיקו מוסדות התכנון בכל אחת משתי הערים הללו כ-50 אלף היתרי בנייה - נתח שוק השקול למצבת הדירות הכוללת בבני ברק.
הנתונים מעידים על תנאי נוסף הנדרש במדינה השואפת לבנייה מאסיבית: קיומן של עיריות ומוסדות תכנון מקומיים בעלי יכולת ביצוע גבוהה. בעוד שבירושלים ובתל אביב זה קיים, קשה למצוא ערים נוספות המסוגלות להתמודד עם יזמויות תכנון ובנייה בסדרי גודל וביעילות דומים. כתוצאה מכך, הפערים בין ירושלים ותל אביב לבין הערים הבאות אחריהן - חיפה, פתח תקווה, ראשון לציון ואשדוד - גדלים. מגמה זו מעצימה את היתרון לגודל המאפיין מטרופולינים חזקים, בעוד שערים גדולות אחרות נותרות מאחור.