הדמיית הפרויקט ברזיאל, רמת גן. הזמן עבד נגדה / צילום: מתוך אתר קרדן נדל''ן
"לאור אי עמידה צפויה בהתחייבות קרדן נדל"ן כלפי הבנק המלווה של הפרויקט למכירת כמות מינימלית של יחידות דיור עד ליום 31 בדצמבר 2025, פנתה החברה לגורם המממן וקיבלה את אישורו כי לא יפעיל את הזכויות המוקנות לו בהסכם הליווי בקשר עם החריגה האמורה". המשפט החריג הזה התחבא בהערת שוליים בדוחות השנתיים שפרסמה השבוע חברת קרדן. הוא התייחס לפרויקט פינוי בינוי של החברה ברחוב עוזיאל ברמת גן, הכולל 152 דירות.
● ישראל קנדה עשויה להעמיד למכירה את החברה הבת להתחדשות עירונית
● שכר הדירה עלה בחדות מאוקטובר 2023, וצפוי להמשיך במגמה
מדובר בהערה נדירה ויוצאת דופן, ודאי לקבוצה איתנה וגדולה כמו קרדן, שבעיקר מזכירה לנו שכל המפלצת הנדל"נית בישראל, זו שמגלגלת כרגע ברחבי הארץ בנייה פעילה של 207 אלף דירות, נשענת פעמים רבות על אורך הנשימה של גורמי המימון. אלה שסוחבים על הגב חובות של מאות מיליארדי שקלים (סך האשראי ליזמים ולמשקי בית כבר מגיע לטריליון שקל). המשפט הזה הוא לא עוד סעיף טכני בדוחות. הוא סימן לכך שגם בפרויקטים "טובים", המערכת כבר לא עומדת בתנאים של עצמה.
אבל מעבר לכך, מדובר בהתייחסות יוצאת דופן, בעיקר בגלל שמדובר ככל הנראה בצדיקה בסדום. חברה שמספיק ישרה ומספיק בטוחה בעצמה לדווח על המצב בחוץ, בזמן שהרגולטור, הרשות לניירות ערך, לא ממש מצליח לרוץ אחרי היצירתיות החשבונאית. בינתיים, כמו שמעידה קרדן על עצמה, הגופים המממנים מגמישים את הכללים, כי אף אחד לא באמת רוצה להיתקע עם פרויקט רק בגלל שהצד השני לא עמד בהתניות שנחתמו בזמנים אחרים.
אם תרצו, הציטוט הזה מספר בצורה מושלמת את סיפורו של הנדל"ן למגורים בחודשים האחרונים. אם בארזים נפלה שלהבת - חברה ותיקה ויציבה בשווי מיליארד שקל בבורסה והון עצמי בסך 750 מיליון שקל - מה יגידו אזובי הקיר.
לתזוזה של שנתיים יש משמעות לא קטנה
ושימו לב לסיפורו של הפרויקט ברחוב עוזיאל 13-15 ברמת גן. שלושה בניינים במסגרת פינוי בינוי שנראים מושלמים על הנייר עבור היזמים: 152 דירות במקום 42 דירות ישנות. יחס מאוד נדיב של 2.6 דירות חדשות על כל דירה ישנה. ובכל זאת, לפי דוחות 2025 של קרדן, היא צופה לרשום בפרויקט רווח גולמי של 31.5 מיליון שקל - פחות מ-290 אלף שקל לכל דירה, ושיעור רווח גולמי של 10.7%. כמה זה מעט? בשנה שעברה, בדוחות 2024, העריכה קרדן שתרשום בפרויקט רווח גולמי של 41 מיליון שקל. רק שהקפיצה בעלויות הבנייה והירידה במחירי המכירה המשיכו לכווץ את המספרים.
וכאן נכנס אלמנט הזמן. החברה נכנסה לפרויקט בספטמבר 2011, כמעט לפני 15 שנה. הצצה קטנה לויה דולורוזה של קידום פרויקט התחדשות עירונית בישראל, גם אם מדובר בלב אזורי הביקוש. את היתר הבנייה היא קיבלה ביולי 2024, כששוק הדיור כבר היה עמוק בבוץ הריבית, המלחמה וההיצעים הגדולים. וכך, אם בדוחות 2023 העריכה קרדן שמועד סיום הפרויקט יהיה ב-2027, המועד זז בדוחות 2024 לשנת 2028 וכעת כבר עבר ל-2029. וכשתנאי המימון עומדים על פריים פלוס אחוז, 6.5% נכון להיום, לתזוזה של שנתיים יש משמעות לא קטנה. עד כה, אגב, העלות המצטברת של הפרויקט כבר עומדת על 85.25 מיליון שקל.
ובמקביל, גם הביקושים לא מי יודע מה. ב-2024, כשהפרויקט יצא לדרך, הספיקה קרדן למכור 17 דירות. בכל שנת 2025 היא מכרה 4 דירות בלבד. אחרי פרסום הדוחות נמכרו עוד 3 דירות.
הבעיה רוחבית בהרבה מחברה כזו או אחרת
וגם לשאלה איך נמכרו אותן דירות יש כמובן משקל: לפי החברה, וגם פה צריך לשבח אותה על פירוט מרשים, יותר מ-85% מהדירות בפרויקט נמכרו בהטבות מימון. 10 בעזרת "הלוואת קבלן", כזו שמאפשרת לקונה לשלם את מרבית הסכום רק ביום קבלת המפתח. החברה העריכה את סך ההטבה בפרויקט ב-1.2 מיליון שקל, מה שאומר הנחה של 120 אלף שקל לכל רוכש. עוד 8 דירות נמכרו במבצע 80:20 (80% תשלום באכלוס) - הטבה שנאמדת בסך כולל של 1.3 מיליון שקל, 163 אלף שקל לכל קונה.
וכדי להשלים את התמונה, ולהפנים שהבעיה רוחבית בהרבה מחברה כזו או אחרת, הגיע השבוע גם הדוח השנתי של בנק ישראל. בבנק המרכזי ציינו כי "על רקע הירידה בעסקאות בדירות חדשות; הריביות הגבוהות מהציפיות בעת ההתקשרות למיזמים; התייקרות עלויות הבנייה; והתמורות שהבטיחו היזמים לדיירים - קיים חשש שחלק מהמיזמים שנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים יהפכו ללא כדאיים". שיהיה לנו בהצלחה.
כוכבי השבוע
מצוין: הזרים חזרו לבורסה ובגדול
לפי נתונים שפורסמו בגלובס השבוע, חלקם של הזרים במסחר בבורסה של תל אביב זינק דווקא במהלך המערכה האחרונה. בשבועיים הראשונים הם אמנם מימשו מניות, כי בכל זאת ירו טילים סמוך מאוד לרחוב אחד העם, אך בשבוע האחרון הגופים הזרים חזרו לרכוש מניות, ובגדול.
באחוזים, משקל הזרים עלה מ-35% לפני המלחמה ל-41% במהלכה. במספרים, מתחילת השנה ועד המלחמה חלקם של הזרים עמד על 1.2 מיליארד שקל ביום, נתון שקפץ מתחילת מרץ לממוצע של 1.9 מיליארד שקל. אז נכון שאחת הסיבות היא כמובן המעבר למסחר ביום שישי, יישור קו עם שאר העולם. חלקם של המשקיעים הזרים בימי שישי זינק ל-44% מהמסחר היומי, לעומת 15% בלבד בימי ראשון אשתקד. אבל זו כמובן רק רוח גבית נוספת, למי שרוצה ומאמין שכדאי להצטרף לרכבת של הכלכלה והשקל הישראלי. יהללך זר ולא פיך.
בלתי מספיק: עיריית רמת גן נפלה ל־AI
רק לאחרונה חגג ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה הכהן את "שכונת ה-AI הראשונה", שתקום במקום הספארי שיזוז אי שם דרומה. אף אחד לא באמת הבין מה זה אומר, מלבד הדמיות מגה-מופרכות שפרסם ראש העיר (כולל בניינים בצורת A ו-I), אבל השבוע התברר בבית המשפט העליון עד כמה רמת גן הלכה רחוק מדי בכל מה שנוגע למהפכת ה-AI.
תושב העיר שביקש מהעירייה הסעה לילדו המתחנך בחינוך מיוחד נענה בשלילה, בצירוף מכתב שציטט "חוזר מנכ"ל" של משרד החינוך ופסקי דין - שלא היו ולא נבראו. כולם פרי דמיון האלגוריתם.
שלושת שופטי העליון חייבו את העירייה בתשלום פיצוי של 30 אלף שקל, אבל הפארסה המביכה הזו מוכרחה להביא להכאה על חטא גדולה פי כמה. זה כבר לא במחוזות הקוריוז. בשמה של הבינה המלאכותית, בעיריית רמת גן שכחו להתנהג כמו בני אדם.