ב.ס.ר שרונה. חברת הניהול קיבלה 8.6 מיליון שקל ב־20 / הדמיה: ויופוינט
זה לקח "רק" עשר שנים של סיוט מתמשך עבור חברי קבוצת הרכישה, ולמרות הרבה מאוד רגעים שבהם נראה כי הפרויקט לא יתממש, בסופו של דבר הפרויקט שקידמה חברת "יונייטד שרונה" במרכז תל אביב הגיע אל קו הסיום: הפרויקט, שהיום נקרא "ב.ס.ר שרונה", על שם החברה שהלכה למעשה חילצה אותו מהבוץ, קיבל אישור אכלוס.
● הוועדה המחוזית כופה על חולדאי לתת יותר זכויות בנייה במרכז תל אביב
● זו לא תקלה - זו שיטה: המדינה רוצה אותנו בעלי דירות
הפרויקט נמצא ברחוב ארניה אוסוולדו בל אביב, מדרום למתחם האוכל והפנאי שרונה מרקט. הוא כולל שלושה מגדלים בני כ־40 קומות, שבהם 420 יחידות דיור, 12 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שלושה מבנים לשימור ומבני ציבור - כל זאת על שטח של כתשעה דונם. את הפרויקט תכננו יחד משרדי האדריכלים משה צור ו־CityBee.
על פניו, מקום מרכזי שכזה ותכנון יוקרתי כל־כך אמורים להבטיח פנינה נדל"נית שביכולתה להשיא רווח עצום לבעליה. בפועל, היה זה פרויקט שהפך דוגמה נפלאה לדרך שבה לא מנהלים פרויקט נדל"ני גדול.
מחיר המינימום עמד על 216 מיליון שקל
את המכרז על הקרקע פרסמה רשות מקרקעי ישראל ביולי 2015, והוא נסגר במרץ 2016. מדובר היה בקרקע שעליה נמצא מבנה רשות השידור ומחיר המינימום במכרז נקבע אז על כ־216 מיליון שקל. כמה מבכירות החברות בשוק הנדל"ן ניגשו אליו, אך הזוכה שנבחרה היא קבוצת רכישה שהגישה סכום חסר תקדים, שגם במושגים של היום נחשב גבוה במיוחד: 1.06 מיליארד שקל, כולל הוצאות פיתוח, שמסתכמים ליותר מ־1.2 מיליארד שקל כולל מע"מ.
יש מי שיגידו, ודאי בהתבוננות בעליית מחירי הקרקעות ומחירי הדירות בעשור שחלף מאז, שהמחיר הגבוה לא משנה: במציאות שבה ענף הנדל"ן למגורים התנהל בשנים האחרונות, כל מספר זכה. אלא שקבוצת הרכישה הבינה על בשרה שגם בשוק עולה צריך לדעת להתנהל.
על פי הפרסומים לאורך הדרך, התברר כי למארגני הקבוצה לא היה ידע כלכלי מתאים, ודאי לא לסדרי הגודל של הפרויקט. חברים בקבוצת הרכישה החלו להתריע על התנהלות כושלת, עשרות תביעות הוגשו נגד המארגנים, ולא מעט מחברי הקבוצה לא שילמו את חלקם - וכך נוצר גירעון עצום של מאות מיליוני שקלים. עוד התברר לאורך הדרך כי חברי הקבוצה שכן שילמו את חלקם יצטרכו להוסיף כספים רבים על אלו שכבר שילמו. הפרויקט התברר כיקר משמעותית ממה שהיה בתחילת הדרך.
ב־2017 הצביעו חברי הקבוצה בעד החלפת הנהלתה, ולנעלי המארגנים נכנסה קבוצת ב.ס.ר של נחשון קיויתי. בנקודה הזו, עוד לפני שכירת שירותיה של ב.ס.ר, עמדה בפני חברי הקבוצה האפשרות לוותר על הפרויקט (ולשלם "קנס" לרמ"י), אך הם החליטו לרכוש את הקרקע, בין היתר באמצעות הלוואות גדולות. בזמן הזה גם בחרו חברי הקבוצה באלקטרה בנייה כקבלן המבצע של הפרויקט.
כאן לא נגמרו התלאות: אמנם חברת ב.ס.ר החלה לקדם את הפרויקט, אך נדרש מהלך תיקון ארוך וממושך כדי להגיע לשם. בין היתר, ב־2019 הטיל משרד הבינוי והשיכון קנס ראשון מסוגו על קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה", בסך 4.25 מיליון שקל, וזאת לאחר שמצא כי "חברי הקבוצה מכרו דירות לרוכשים אשר מחד לא צורפו לקבוצת הרכישה, ומאידך כספם לא הובטח בהתאם להוראות חוק המכר". באותם זמנים זה נראה היה כמסמר נוסף בארון הקבורה של הפרויקט.
אלא שנראה כי משם הדברים החלו אט־אט להסתדר. ההליכים המשפטיים המשיכו להתנהל, אך במקביל התקדם הפרויקט אל עבר שלבי הביצוע הראשונים. ברבעון הרביעי של 2022 החלה הבנייה באופן רשמי.
בסוף 2025 הצהיר קיויתי כי בקרוב יתקבל היתר האכלוס לפרויקט, ובסוף החודש שעבר זה קרה. בתווך קיבלו חברי קבוצת הרכישה בשורה קטנה נוספת, בדמות הפחתת היטל ההשבחה שדרשה עיריית תל אביב על הפרויקט, הפחתה של כ־30 מיליון שקלים לסביבות 100 מיליון שקל היטל.
הדירה הראשונה נמכרה ב־43 אלף שקל למ"ר
גם לאחר הסאגה הזו, כעשור מרגע הזכייה בקרקע ועד לאישור האכלוס, נותר פרויקט "ב.ס.ר שרונה" כפרויקט יוקרתי במחירים גבוהים, בעיקר הודות למיקום שלו.
כמה עולות הדירות בפרויקט? על פי אתר מדלן, הדירה שנמכרה במחיר הגבוה ביותר בפרויקט עד היום היא דירת חמישה חדרים בשטח 116 מ"ר בקומה ה־20, שנמכרה במרץ 2024 תמורת 7.22 מיליון שקל - סכום המבטא מחיר של כ־62,250 שקל למ"ר; בספטמבר 2024 נמכרה בפרויקט דירת ארבעה חדרים בקומה ה־25 בפרויקט, בשטח 106 מ"ר, תמורת 5.9 מיליון שקל - כ־55,650 שקל למ"ר; בפברואר אותה שנה נמכרה ב־5.64 מיליון שקל דירת ארבעה חדרים בקומה ה־30 בפרויקט, בשטח 104 מ"ר - כ־54,250 שקל למ"ר. המחירים למ"ר בעסקאות אלו אינם מגלמים בתוכם את שטחי המרפסות בדירות.
דירות בשטח דומה נמכרו ב־2022 סביב 45 עד 47 אלף שקל למ"ר. כך, דירת 100 מ"ר בקומה הראשונה בפרויקט נמכרה לפי אתר מדלן בכ־4.37 מיליון שקל, קרי 47,300 שקל למ"ר. אגב, דווקא דירות קטנות יותר נמכרו באותה תקופה במחירים למ"ר גבוהים בהרבה: דירת ארבעה חדרים בשטח 80 מ"ר נמכרה במאי 2022 ב־4.24 מיליון שקל, קרי כ־53 אלף שקל למ"ר; דירת שני חדרים בשטח 50 מ"ר נמכרה בנובמבר 2021 תמורת 3.67 מיליון שקל - 73,400 שקל למ"ר.
חברת ב.ס.ר עצמה מכניסה מהפרויקט בכל שנה כמה מיליוני שקלים כדמי ניהול, המהווים חלק לא מבוטל מהכנסותיה בתחום פעילות זה. כך, ב־2025 הכניסה כ־8.6 מיליון שקל דמי ניהול מהפרויקט, שהיוו 18% מסך הכנסותיה; ב־2024 - 8.67 מיליון שקל, שהיוו כ־21% מסך הכנסותיה; וב־2023 כ־9 מיליון שקל, שהיוו כ־20% מהכנסותיה בתחום פעילות זה. החברה צופה כי סך הכנסותיה מהפרויקט בגין דמי ניהול יהיה כ־81.3 מיליון שקל.
בדוח המסכם ל־2025 ציינה החברה כי עדיין מתקיימים הליכים משפטיים נגד חלק מחברי קבוצת הרכישה של הפרויקט: "ישנם שותפים מפרים שלא העמידו את דרישות ההון העצמי הנדרש בהתאם להחלטת הנציגות. הנציגות פועלת מול אותם שותפים במישור המשפטי ובהתאם לתרופות הקיימות בהסכם השיתוף. כחלק מהפעולות, הנציגות פועלת למימוש זכויות של חלק מהמפרים".
בעת פרסום הדוח, בתחילת מרץ, ציינה החברה כי "בכפוף לעמידת כלל חברי הקבוצה בדרישות התשלום או למכירת יחידות שטרם נמכרו, לא קיימים סיכונים מהותיים להשלמת הפרויקט או לחברה".