"יותר מדע בדיוני מאשר הנדסה": מדוע לא בונים שכונות שלמות מתחת לקרקע?

"אנחנו בישראל חיים בבועה, במובן השלילי של העניין: העניין הזה של מיגון והתמגנות לא מעניין בשום מקום בעולם חוץ מפה. בחו"ל, רק כל מיני מיליארדרים או סופר מיליארדרים מחפשים לבנות לעצמם בונקר תת־קרקעי כדי להתחבא. רק הם מקדישים לזה מחשבה. לעולם לא תהיה, לדעתי, שכונה שלמה מתחת לאדמה. זו פנטזיה. בונים מבנים מתחת לאדמה רק לחירום".

● "פוטנציאל צמיחה משמעותי לשוק": עוד חברות נכנסות לאשראי החוץ-בנקאי למשכנתאות
● הקבלן המוביל מנתיבות שולף פעם אחר פעם שפן באחוזת בית

את הדברים אומר ישראל קלר, מבכירי מהנדסי הקרקע בישראל ומייסד משרד ישראל קלר ייעוץ לביסוס ולשירותים הנדסיים, באשר לשאלה מדוע בישראל לא בונים שכונות מגורים שלמות מתחת לקרקע. כאחת המדינות המטווחות בעולם כיום, החיפוש אחר פתרונות מיגון מיטביים לבתי מגורים הוא בלתי פוסק - אבל אנשי המקצוע ממש לא בטוחים שהכיוון כלפי מטה הוא כיוון אפשרי.

"זה יותר מדע בדיוני מאשר הנדסה", ממשיך רן סמואלוב, מנכ"ל חברת מסד עוז ניהול והנדסה. "באינטואיציה אנשים אומרים לעצמם - 'אם יש ערי טילים מתחת לאדמה, אפשר לעשות גם ערים כאלו לאנשים'. בפרקטיקה זה לא מעשי. בית אחד או משהו ממוקד ונקודתי אפשר לעשות - כמו שעושים הרבה מאוד מיליארדרים. שכונה זה כבר משהו אחר. אפילו מטרו מתקשים לבנות כאן, אז שכונה שלמה? לא רואה את זה קורה".

העלות והאתגר ההנדסי מול הפתרון הישראלי

בהיבט ההנדסי של העניין, בניית שכונה שלמה מתחת לקרקע היא עניין מסובך ומורכב - ובעיקר יקר מאוד בהשוואה לבנייה טיפוסית מעל לקרקע. אפשר לומר שזו הסיבה העיקרית שבגללה האפשרות לשכונה שלמה תת־קרקעית היא רעיון לא ישים כיום, ודאי בהשוואה לאפשרויות אחרות.

"האלטרנטיבה בישראל, הממ"דים, זו האלטרנטיבה הכי מתקדמת בעולם", אומר סמואלוב, "לכן אני לא חושב שיש סיבה לחפש פתרונות אחרים. רמת ההנדסה הנדרשת לבניית שכונות שלמות מתחת לקרקע היא מורכבת מאוד, ואף נחשבת כמהלך מסוכן: רוב המדינה נמצאת במישור החוף, אזור שבו ישנם מי תהום רבים, וזה מצריך פתרונות ניקוז, התמודדות עם חדירת מים שקשה למנוע לנצח, שימוש במערכות שאיבה יקרות. באזורים אחרים עניין מי התהום בעייתי פחות, אבל צריך לזכור גם את אלמנט העומסים והתמיכות הנדרשות למבנים: מתחת לקרקע הכול כבד יותר, יש התנגדות גדולה יותר.

"כל הדברים הללו מייקרים את הבנייה. זה מחיר כלכלי כבד. מדובר על סדרי גודל של פי ארבעה או פי חמישה לעומת בנייה רגילה, מעל הקרקע - וזה רק לגבי עלויות הבנייה, מבלי שלוקחים בחשבון את משך הבנייה, שמתבטא גם הוא בעלויות גבוהות יותר. בנייה של פרויקט בתת-הקרקע ארוכה הרבה יותר. בשוק יש אמרה ידועה, שברגע שיוצאים מהקרקע, הפרויקט רץ. שלבי הבנייה בתת הקרקע ממושכים מאוד יחסית. אלו הוצאות מטורפות שלא עולות בקנה אחד עם הצורך".

 רן סמואלוב, מנכ''ל מסד עוז ניהול והנדסה / צילום: אפרת קופר

המעצור העיקרי: ההיבט הפסיכולוגי

קלר מציין כי העלות אכן גבוהה יותר, אך היא לא בהכרח הסיבה המרכזית לכך שלא בונים בצורה מאסיבית מתחת לקרקע: "בשוויץ למשל, באלפים, יש מקומות שבהם ההר, האדמה, זזים כל הזמן", הוא מספר, "וזה משפיע על חוזק היסודות ועל עמידותם. יש עוגנים (מעין כבלי פלדה מיוחדים המעניקים תמיכה למבנה - י.נ) שצריך לדרוך, למתוח, בכל פעם מחדש. זו תחזוקה שעולה מיליוני דולרים, אבל לדיירים שם לא אכפת שזה עולה יותר, יש להם כסף. לכן זה לא בהכרח הכסף שמכריע בעניין".

וכאן אנחנו מגיעים אל ההיבט הפסיכולוגי: "רוב האנשים לא ירצו לגור מתחת לאדמה, לא משנה מה יוצע להם", ממשיך קלר. "יש יתרונות למגורים מתחת לאדמה כמובן, ומבחינה הנדסית אין שום בעיה לבנות כך, יש לרשותנו כל טכניקה נדרשת בכיוון הזה. כבר היום בונים מתחת לאדמה: בניינים עם חמש קומות מרתף, רכבת קלה שעוברת מתחת לקרקע, מטרו שקיים בכל רחבי העולם. אבל בית שאנשים יגורו בו מתחת לאדמה לאורך זמן - אני לא רואה את זה קורה".

"אנשים לא רוצים לגור מתחת לאדמה", ממשיך סמואלוב את אותו קו. "יש תחושת מחנק, ניתוק, איכות החיים נפגעת. כל מה שקשור ברציפות תפקודית, בשיקולים ביטחוניים - מתקנים רגישים, מרכזי נתונים (Data Centers), מרכזים מסחריים - כל אלו יכולים להיות מתחת לאדמה, כי שם לא מחפשים איכות חיים. אבל מגורים, חיים של ממש מתחת לאדמה, לדעתי זה לא יכול לקרות".

מה קורה בעולם? "שום דבר לא הצליח להחזיק"

האם ברחבי העולם יוזמות כאלו כן קרו? לרוב מוצאים מקרים כאלו רק אצל אנשים עתירי ממון אשר מעוניינים במרחב "אקסטרה מוגן" מתחת לקרקע. אבל היו גם ניסיונות נרחבים יותר, כדוגמת העיר התת־קרקעית העתיקה דרינקויו שבטורקיה של היום - שעל פי החוקרים יכולה הייתה להכיל עד 20 אלף תושבים, והייתה מאוכלסת לפרקים במשך מאות שנים. כיום לא ידוע על שכונות פעילות שנמצאות בתת־הקרקע.

"ישנם בעולם סיפורים מודרניים יחסית על יוזמות כאלו - בסין למשל, או באוסטרליה באזורים חמים במיוחד", אומר סמואלוב. "אבל רק דברים נקודתיים, לא בהיקף גדול".

מהצד של הקור, במונטריאול ובטורונטו בקנדה יש פרויקטים נרחבים של מסחר ומשרדים בתת הקרקע - אבל לא דירות מגורים. "עד היום עבדתי בכ־25 מדינות ברחבי העולם, ואני לא מכיר דבר כזה", מסכם קלר.