הבית ברחוב ברנדייס 8 במרכז הכרמל בחיפה / צילום: איתי סיקולסקי
העסקה: ברחוב ברנדייס 8 במרכז הכרמל בחיפה, נמכר בית בן 9 חדרים, בשטח בנוי של 460 מ"ר, על חלקה בשטח של 707 מ"ר, תמורת 10 מיליון שקל. הנכס ברמה גימור גבוהה ביותר וכולל בריכת שחייה.
● הוועדה המחוזית כופה על חולדאי לתת יותר זכויות בנייה במרכז תל אביב
● זו לא תקלה - זו שיטה: המדינה רוצה אותנו בעלי דירות
מגה־יוקרה בחיפה: למצוא עסקה במחיר של 10 מיליון שקל ויותר בחיפה, זו משימה קשה יותר מאשר למצוא עסקה של 50 מיליון שקל ומעלה בתל אביב. בעשור האחרון בוצעה בכל שנה בממוצע עסקה אחת בחיפה ברמה של 10 מיליון שקל ויותר, בעוד שבתל אביב בוצעו יותר משתי עסקאות בשנה ברמה של 50 מיליון שקל ויותר. לכן, חשוב לסקור בקצרה את השוק המגה־יוקרתי בחיפה, כדי להבין את הרקע לעסקה הנוכחית.
בניגוד לעסקאות המגה־יוקרה התל אביביות, שמתבצעות בעיקר בדירות פנטהאוז, השוק המגה־יוקרתי של חיפה מתמקד בעיקר בבתים בודדים, בעיקר בשכונת דניה, אך לא רק. לפני כחמש שנים למשל בוצעה עסקה על בית בודד ברחוב יפה נוף היוקרתי, תמורת 13.4 מיליון שקל.
ברחוב זה וברחוב המקביל לו, שדרות הנשיא, בוצעו עוד מספר עסקאות בסכומים גבוהים מאוד גם על דירות יוקרתיות בבנייה רוויה בפרויקטים חדשים, שהיטיבו לנצל את המיקום, שיש לו פוטנציאל לנוף ים משלושה כיוונים (צפון, מזרח ומערב). עם זאת, העסקאות בוצעו בצד הצפוני של שדרות הנשיא, שהוא הפוך לצד שבו מצוי הבניין המדובר.
הנכס: הבית נבנה בשנות ה־50 של המאה הקודמת, אך ב־2006 הוא נרכש על ידי בעליו הקודמים, ששיפצו אותו מהיסוד, ואף הוסיפו לו כ־200 מ"ר, ברמות גימור גבוהות ביותר ובהשקעה של מיליוני שקלים. לנכס נוספו בריכת שחייה, מערכת בית חכם וקולנוע ביתי, ואף מקווה פנימי.
רחוב ברנדייס הוא רחוב קטן המקשר בין שדרות הנשיא לרחוב התשבי, ממש מתחת למלון נוף. במפגש שלו עם רחוב התשבי מסתיים הרחוב ככביש, ונמשך כשביל שיורד לכיוון הוואדי הנמצא מתחת. הבית נמצא בקצה אותו שביל, וזה הופך אותו לבית מבודד בלב מרכז הכרמל. תכונה זו, כמו גם גודל הנכס ואיכות הגימורים והתכנון המחודש של המבנה, נראים כמעלות הגדולות של הבית.
ניתוח העסקה: הנכס עמד מספר שנים על המדף, כשלפני שנתיים המחיר המבוקש עליו עמד על 16 מיליון שקל, ככל הנראה בהתבסס על השטח הגדול ונתוני הגימור המרשימים. אולם המציאות הוכיחה כי אלה לבד אינם מספיקים לתג המחיר הגבוה. סביר שהיו רוכשים פוטנציאליים שלא אהבו את הנגישות של הנכס - ירידה ועלייה בשביל - ואת זה שהוא מוקף במבנים גבוהים יותר.
להערכתנו, מחיר העסקה הוא בגבולות הסביר והעובדה שמעולם לא בוצעה עסקה בסדר גודל כזה בסביבה - מדברת בעד עצמה.
דבר השמאי: "העסקה נסגרה בסכום שמצד אחד נמוך מהמחיר המבוקש שפורסם, אך בכל זאת משקף רמת מחיר גבוהה יחסית לאזור שבו ממוקם הנכס בחיפה", אומר השמאי אסי אבני.
לדבריו, "כאשר בוחנים נכסים מסוג זה, הם אינם מתומחרים באופן ישיר על בסיס שווי למ"ר בנוי בלבד, שכן מדובר בנכסים ייחודיים בהם קיימים פרמטרים נוספים כגון גודל המגרש, מאפייני הנכס ורמת הגימור.
"עם זאת, לכל אזור קיימת בפועל 'תקרת זכוכית' מבחינת מחירים, המשקפת את רמת הביקוש ואת הנכונות של רוכשים לשלם. במילים אחרות, גם עבור נכס איכותי במיוחד, קיים גבול מחירים אזורי שמעבר לו הביקוש מצטמצם באופן משמעותי, כך שבפועל רוכשים אינם נוטים לשלם סכומים העולים על רף של כ־10 מיליון שקל באזור זה.
"בהקשר זה, הסכום הכולל של העסקה מציב את הנכס בקצה העליון של טווח המחירים המקומי, וסביר כי רוכשים בעלי תקציב כזה, היו שוקלים גם חלופות באזורים מבוקשים יותר".
דבר המתווך: "שילוב בין סייעתא דשמיא לדיוק עסקי", מגדיר את העסקה המתווך ארטור ראובן שביצע אותה. לדבריו, "הווילה המדוברת עמדה בשוק כשנתיים וטופלה על ידי חברות התיווך הגדולות, אך ללא הצלחה. המוטו שלי הוא להביא את האדם המדויק, לא את כמות האנשים. העסקה הייתה לא פשוטה בכלל. הקונה הוא אדם שחיפש נכס במיקום אחר לגמרי, אבל התלהב מהבית, אחרי שהצעתי לו לבקר בו. לאחר מכן המגעים בין הצדדים התנהלו כחמישה חודשים, עד שנחתם החוזה הסופי".