וילה ברמת אפעל נמכרה ב־8.4 מיליון שקל / צילום: גלובס
העסקה: ברחוב ספיר 20 בשכונת רמת אפעל שברמת גן, נמכר קוטג' בן 5 חדרים, על מגרש בן 423 מ"ר, תמורת 8.4 מיליון שקל. העסקה נחתמה כשבועיים לפני פרוץ המלחמה.
רמת אפעל: השכונה החלה כקיבוץ, מערבית לשטח בית החולים תל השומר ומזרחית לכביש 4 (גהה) והמשיכה כוועד מקומי בבקעת אונו ולבסוף, ב־2008 הוכרזה כשכונה בתוך רמת גן. כיום יש לה רק יציאה אחת, לכיוון צפון, אולם בעתיד אמור להיות לה חיבור נוסף לכיוון כביש 461. תחנות של הקו הסגול של הרכבת הקלה תהיינה משני צדי היישוב אך הן אינן במרחק הליכה מהבית שנמכר עתה.
● טור סופ"ש | הקריסה השקטה של יזמי המגורים
● תל אביב מובילה במכירת דירות חדשות. מי שיאנית היד שנייה?
השכונה מבוססת על שורת תוכניות משנות ה־60 וה־70, שכללו בעיקר הקמת קוטג'ים. בשנים מאוחרות יותר אושרו ברמת אפעל וסביבה תוכניות חדשות, שכוללות הקמת אלפי יחידות דיור בבנייה רוויה.
המחירים: אין הרבה עסקאות שמבוצעות בשכונה, אך מהבודדות שבוצעו ניתן ללמוד כי מחירי קוטג'ים בחלק הדרומי של השכונה (שאינו קשור לתוכניות החדשות), שכולל קוטג'ים שהוקמו בשנות ה־90, עומדים על 8־8.7 מיליון שקל.
בחלק הצפוני המחירים ברוב המקרים נמוכים יותר, משום שרוב הנכסים שם קטנים יותר, ורבים מהם הוקמו לפני יותר מ־50 שנה.
וילות קטנות וישנות נמכרו ב־2025 במחירים של 7־7.5 מיליון שקל; בתים קטנים ישנים נמכרו במחירים נמוכים אף יותר. לעומתם, וילה לידבית האבות "נווה אפעל" בשטח גדול יותר, נמכרה בשנה שעברה ב־9 מיליון שקל.
וילה ברחוב ברקת הסמוך נרכשה לפני 10 שנים ב־6.45 מיליון שקל, ולפני כ־10 חודשים ב־8.7 מיליון שקל. מעסקאות אלה ניתן להסיק כי קצב עליית המחיר של הנכסים בשכונה היה איטי ונמוך בהרבה מאשר במקומות אחרים. וילה נוספת ברחוב ברקת נמכרה ב־8.5 מיליון שקל.
הנכס: מתיק הבניין של הנכס עולה כי מדובר בקוטג' בן שתי קומות מעל לקומת מרתף, שהוקם על מגרש בן 423 מ"ר. השטח הבנוי של הקוטג' מגיע לכ־310 מ"ר, מתוכם כ־70 מ"ר הם שטח המרתף. בקשה להיתר בנייה הוגשה במהלך 1996 ובינואר 1998 ניתן לקוטג' טופס איכלוס.
הנכס מצויד בממ"ד, אך שטחו מגיע ל־7 מ"ר בלבד. עם זאת, הרוכשים יכולים לחוש בטוחים יחסית, כי הממ"ד הוא חלק מהמרתף, וניתן ככל הנראה להתייחס אל המרתף כולו כאל שטח ממוגן, לפחות חלקית.
הקוטג' נמכר לפני 15 שנים ב־5.55 מיליון שקל, כך שעד לעסקה הנוכחית עלה מחירו בכ־50%, בעוד שמדד מחירי הדירות מאז עלה ביותר מ־100%, עדות נוספת לעליות המחירים המתונות יחסית שנרשמו בשכונה.
דבר השמאי: "עסקה זו משקפת היטב את מאפייני שוק צמודי הקרקע במעגל הראשון הסמוך לתל אביב, ובפרט את הייחוד של רמת אפעל כאזור בעל אופי כפרי למחצה והיצע מוגבל", אומר שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן.
"המחיר משקף סכום של כ־34.5 אלף שקל למ"ר בנוי, שמציב את העסקה ברף העליון, אך אינו חורג באופן מובהק מעסקאות דומות באזורי ביקוש דומים. בנכסים מסוג זה, המחיר למ"ר בנוי הוא מדד חלקי בלבד, ולעיתים אף מטעה.
"עיקר השווי בעסקה נגזר, ככל הנראה, מהרכיב הקרקעי: מגרש בשטח של כ־423 מ"ר הוא נכס נדיר יחסית באזור, ובמקרים רבים הוא הגורם המרכזי בתמחור.
תרומת המבנה למחיר תלויה גם במצבו הפיזי, גילו ורמת הגמר. המרתף מוסיף שימושיות, אך משקלו הכלכלי נמוך יותר ביחס לשטחי המגורים העיליים.
"בשורה התחתונה, מדובר בעסקה ברמת מחיר גבוהה, אשר נשענת בעיקר על ערך הקרקע והמיקום. היא משקפת שוק יציב יחסית, שבו המחסור במגרשים זמינים ממשיך לתמוך ברמות המחירים. אנו רואים גם המשך מגמה שבה דירות צמודות קרקע הופכות לנדירות בשוק הדיור, בפרט באזור המרכז, ולכן הצפי הוא שצמודי קרקע ישמרו על ערכם, שאף יעלה לאורך זמן".