"בשנת 2025 חלה עלייה בהיקף המשכנתאות שהועמד על ידי תאגידים בנקאיים, ועמד על כ־106 מיליארד שקל ביחס לכ־93 מיליארד שקל שהועמדו בשנת 2024. נכון לחודש ספטמבר 2025, יתרת החוב לדיור במשק עומדת על כ־644 מיליארד שקל. כ־96% מיתרת החוב כאמור הועמדה על ידי תאגידים בנקאיים, בהתאם לנתוני בנק ישראל. שיעור הצמיחה השנתי הממוצע ביתרת החוב לדיור בכלל השוק בשלוש השנים האחרונות (מסוף הרבעון השלישי של שנת 2022 ועד לסוף הרבעון השלישי של שנת 2025) עומד על כ־6%".
● ניתוח חברה | שני מהלכים נותנים למניה הזו גב פיננסי אדיר
● "תמונת העתיד של הקיבוצים בישראל": קיבוץ מעגן מיכאל עולה לגובה
את הנתונים הללו מביאה חברת מימון ישיר, ככל הנראה הגוף הגדול ביותר כיום בשוק המשכנתאות החוץ־בנקאיות, בדוח המסכם שלה ל־2025. זוהי רק דוגמה אחת מיני רבות של סקירת פוטנציאל השוק הגדול, שאותו רואות היטב השחקניות החדשות יותר והחדשות פחות - והסיבה המרכזית, כנראה, לכך שאנחנו רואים עוד ועוד גורמים אשר "קופצים על העגלה" ומתחילים להציע לציבור הרחב משכנתאות.
לאחרונה, בהפרש של ימים בודדים, התבשרנו על הצטרפותם של כמה חברות בעלות שם לתחרות המתפתחת בשוק החוץ־בנקאי: רמי לוי והכשרה ביטוח, שחברו יחד להקמת חברה בתחום; קבוצת שלמה; פריסבי של קרסו ועוד. השוק הזה, אם כן, ממשיך לגדול ולהתפתח - אך עד כמה הוא משפיע על הבנקים כרגע, ואילו תנאי מימון הוא מציע ללווה הממוצע?
מוטי ציטרין, סמנכ"ל וראש תחום מוסדות פיננסים ומימון מובנה במידרוג, אומר: "קיים פוטנציאל משמעותי לצמיחה בשוק הזה, הנובע בעיקר לאור קיומו של ארביטראז' רגולטורי מול המערכת הבנקאית, לצד קיומם של לווים בעלי הון עצמי ותזרים נמוכים יותר, שאינם 'בנקביליים' (נדחו או צפויים להידחות על ידי הבנקים - י.נ).
"כך למשל, הבנקים כפופים למגבלות מינוף (LTV) במימון רכישת דירה שנייה, וכן למגבלות החזר חודשי (PTI), מגבלות שאינן חלות על הגופים החוץ־בנקאיים. גם לווה שאינו מציג הכנסה שוטפת גבוהה, אך מחזיק בנכסים משמעותיים, יכול לקבל מימון משמעותי, שמרחיב את קהל היעד.
"כתוצאה מכך, יש שוק אמיתי לפעילות החוץ־בנקאית, בעיקר לאנשים אשר מבקשים למקסם מינוף. מינוף גבוה הוא אחד היתרונות המרכזיים של השקעה בנדל"ן ביחס לאפיקים אחרים, ולכן הביקוש לפתרונות משלימים מחוץ לבנקים צפוי להמשיך ולגדול. פעילות המשכנתאות החוץ־בנקאיות מסתמנת כאחת הפעילויות האיכותיות והסולידיות ביותר בתחום האשראי החוץ־בנקאי".
המצב כיום: האשראי החוץ־בנקאי מהווה פחות מ־5% מהשוק
על פניו, הכניסה של עוד ועוד חברות לתחום המשכנתאות החוץ־בנקאיות אמור לאיים על הבנקים, שהם השולטים הבלעדיים בו כיום. בפועל האיום הזה עוד רחוק מלהתממש, שכן כיום החברות החוץ־בנקאיות תופסות אחוזים בודדים מהשוק. מצד שני - זהו בדיוק הפוטנציאל העצום שרואות החברות בשוק הזה.
כך למשל כותבת בדוח המסכם שלה ל־2025 קבוצת לוזון, שלאחרונה הקימה עם חברת נאוי גרופ חברה חדשה למתן משכנתאות חוץ־בנקאיות: "האשראי החוץ־בנקאי מסתכם על פי ההערכות רק באחוזים בודדים, פחות מ־5%. עם זאת, משנת 2022 חלה עלייה משמעותית במספר הגופים החוץ־בנקאיים אשר מעמידים הלוואות לדיור. בין הגופים ישנן חברות ביטוח וקבוצות מימון. החברה הדומיננטית בתחום האשראי החוץ בנקאי לדיור הינה מימון ישיר, אשר מחזיקה תיק משכנתאות בסכום גדול יותר משני מיליארד שקל.
"ישנם כמה גופים נוספים אשר רואים באשראי לדיור תחום בעל שיעור הפסד צפוי נמוך, בוודאי בהשוואה לאשראי צרכני ועסקי, עם פוטנציאל גידול והתפתחות. נתח האשראי החוץ־בנקאי לדיור בחו"ל תופס נתח משמעותי יותר מאשר בארץ, ויש בכך להעיד על פוטנציאל המימון לדיור בארץ".
חברת שלמה החזקות, שנכנסה בפברואר האחרון לתחום באופן רשמי, מציינת כי "יתרת החוב של משקי הבית המשיכה לגדול ברביע האחרון של שנת 2025 לכ־903 מיליארד שקל כתוצאה מעלייה ביתרת החוב לדיור, שמקורה בנטילת משכנתאות חדשות מהבנקים. נתונים אלו מצביעים על המשך התרחבות האשראי במשק, לצד קצב גידול יציב יחסית שאינו משקף תנודתיות חריגה או שינוי מגמה מהותי".
להשלמת התמונה נציין כי על פי נתוני בנק ישראל, סך החובות לדיור של משקי הבית - קרי סך המשכנתאות - עומד על 653 מיליארד שקל, נכון לדצמבר 2025. ב־2025 ניטלו משכנתאות החדשות בהיקף של כ־106 מיליארד שקל, לעומת כ־93 מיליארד בשנת 2024, והיקף מחזור המשכנתאות בשנה החולפת עמד על כ־43.6 מיליארד שקל. עבור השחקניות החדשות בתחום, המספרים הללו הם־הם הפוטנציאל הגדול המחכה להן בעתיד.
נדגיש כי נכון להיום את מרבית הכסף המשמש את החברות החוץ־בנקאיות לטובת העמדת הלוואות, הן מקבלות מהבנקים הגדולים - כך שעבור הבנקים עצמם, צמיחתן של החברות הללו אינה מהווה סיכון עבורם, להפך: כל עוד הן גדלות בהתבסס על הכסף של הבנקים עצמם, האחרונים יכולים למעשה להגדיל את תיק האשראי שלהם, ותוך כדי כך "להתרחק" מהסיכון בהלוואה ישירה ללקוח הקצה.
יגאל צמח, יו"ר ובעלים משותף בקרן האשראי גשרים, אומר בהקשר זה כי "היום הרבה מאוד כסף נשפך לתחום האשראי החוץ־בנקאי, לאו דווקא למשכנתאות. גם כסף מוסדי, שלא היה קיים שם לפני כמה שנים - היום הוא שם בגדול. המוסדיים הופכים לשחקן פעיל בשוק החוץ־בנקאי בכללותו.
"הבנקים מעמידים קווי אשראי לכל הגופים החוץ־בנקאיים, באופן מאסיבי מאוד. הם שחקנים משמעותיים. הם יכולים לתת כסף למי שהם רוצים, כי הם הכי זולים. אמנם גם חברות טובות וגדולות בשוק ההון יכולות לתת לשוק החוץ־בנקאי כסף, וזול למדי, אבל הן לא יכולות לתת אשראי 'נושם', גמיש, כמו שיכולים לתת הבנקים.
"הן יכולות לתת כסף זול, אבל בקו אשראי ברור מראש, ללא אפשרות לשינוי: מקבלים את הכסף, ומחזירים בהתאם להסכם, ללא חרטות. בנקים יכולים להיות יותר גמישים מהבחינה הזאת, והמוסדיים פחות אוהבים ופחות בנויים לזה - ולכן לפחות כרגע הבנקים הם מקור הכסף העיקרי של החברות החוץ־בנקאיות, לפחות כיום".
ציטרין מוסיף כי "כניסת הגופים המוסדיים לתחום בממדים גדולים תלויה בבשלות השוק. שוק המשכנתאות החוץ־בנקאיות עדיין נמצא בשלב ראשוני יחסית. למימון ישיר, למשל, כבר קיים גב מוסדי, עם אחזקה של כ־20% מצד מנורה. המוסדיים כבר כיום נמצאים בעולם המשכנתאות, בעיקר דרך משכנתאות הפוכות ('משכנתאות זהב'). בהסתכלות קדימה סביר להניח שהמוסדיים ייכנסו בהיקפים משמעותיים יותר גם לשוק המשכנתאות החוץ־בנקאיות, לאחר שהשוק יתבגר ויתייצב, יעבור מחזור עסקים ויוכיח יכולות חיתום וניהול סיכונים ברמה גבוהה".
הצמיחה: ביטוח ישיר צמחה ב־85% מ־2022
נכון להיום היקף הפעילות בשוק המשכנתאות החוץ־בנקאיות נמוך, אך הוא צומח בהתמדה. כך למשל מראים נתוני מימון ישיר, הנחשבת לחברה הגדולה ביותר כיום בתחום. על פי נתוני 2025, העמידה חברת המשכנתאות של מימון ישיר הלוואות בהיקף של כ־1.927 מיליארד שקל, לעומת כ־1.283 מיליארד שקל ב־2024 ו־1.037 מיליארד שקל ב־2023. כך, החברה שהחלה את פעילותה בתחום ב־2022 - מציגה גידול של כ־85% בהיקף ההלוואות שנתנה בתחום הדיור.
חברת נאוי הקימה עם קבוצת לוזון חברה למתן משכנתאות, שהחלה לפעול רק בספטמבר 2025, כך שנתוניה עדיין ראשוניים. אבל את הפוטנציאל שרואים אנשי נאוי אפשר למצוא בדוחות הכספיים המסכמים של 2025.
שם מעריכה החברה כי בתחום מימון נדל"ן למגורים והאשראי הצרכני המגובה בטוחות/משכנתאות (קרי לא רק משכנתאות), תיק האשראי ב־2026 צפוי להגיע לכחמישה מיליארד שקל.
בתוכנית העבודה שלה ל־2026-2027, בנוגע לליווי פרויקטים ולפעילות חברת המשכנתאות (לפי חלקה היחסי של נאוי, 45%), שואפת נאוי גרופ להגדיל את תיק האשראי בהדרגה עד לכ־5.6 מיליארד שקל בסוף 2026, ועד לכ־6.4 מיליארד שקל בסוף 2027.
שותפתה, קבוצת לוזון, ציינה בדוח שלה כי "לוזון אשראי פועלת ליצירת שיתופי פעולה עם גופים מוסדיים בעולם המשכנתאות בארץ על מנת להרחיב את היקף המימון המועמד על ידה, בין אם באמצעות הפלטפורמה (השותפות עם נאוי - י.נ) ובין באמצעות מימון שיועמד על ידי גוף ייעודי שיפעל בנושא".
חברת רמי לוי שיווק השקמה, שרק לאחרונה (בסוף החודש שעבר) הודיעה על הקמת "מיזם משותף בתחום האשראי" עם הכשרה ביטוח, ציינה בדוח המסכם שלה ל־2025, שפורסם טרם הקמת החברה החדשה כי "בכוונת החברה להעמיק את פעילותה בתחום מתן אשראי לעסקים ואשראי ללקוחות פרטיים".
העתיד: הריבית הגבוהה מקשה על הגדילה
החיסרון הגדול ביותר של השוק החוץ־בנקאי היה ונותר הריבית הגבוהה: מאחר שהכסף שמלוות החברות לטובת העמדת משכנתה מגיע מ"צד שלישי", ולא ישירות מהבנק כמו במרבית המקרים כיום, הרי שהוא יקר יותר, ולכן הלווה נדרש לריבית גבוהה יותר כאשר הוא מחזיר את ההלוואה.
כשמדובר בהלוואות גדולות כל כך כמו הלוואות לדיור - בפברואר האחרון משכנתה ממוצעת עמדה על יותר ממיליון שקל - ההבדל בריביות משמעותי מאוד.
נכון להיום, הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות למדד עומדת סביב 3.5%-4%; הריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות, בריבית קבועה או משתנה, היא סביב 5%.
חברת מימון ישיר, מהבודדות נכון להיום המשתפות בנתוני הריביות על המשכנתאות שהיא נותנת (ככל הנראה בשל הוותק שצברה, המאפשר לה לשתף בנתונים מבוססים יותר), מציינת בדוח המסכם שלה ל־2025 כי הריבית הממוצעת צמודת המדד שהעמידה חברת המשכנתאות בהלוואות המגובות בנדל"ן למגורים עמדה על 7.84%; הריבית המשתנה הממוצעת, בהתאם לריבית בנק ישראל, בהלוואות שנתנה חברת המשכנתאות, עמדה ב־2025 על 9.98%.
אלא שלמרות הפערים הגדולים כדי לשים לב שבהשוואה ל־2024 מדובר בירידה: הריבית הקבועה צמודת המדד שהעניקה חברת המשכנתאות של מימון ישיר ב־2024 עמדה על 8.29%; הריבית המשתנה שהעמידה החברה ב־2024 עמדה על 10.24%.
לטענת מי מון ישיר, המספרים הללו עוד ילכו וישתפרו: "עם הסדרת פעילות האשראי החוץ בנקאי, חברות נוספות החלו לפעול בתחום הפעילות האמור, לרבות בדרך של גיוס חוב ו/או הון משוק ההון ותאגידים בנקאיים", נכתב בדוח המסכם שלה. "צמיחה זו בענף הביאה לתחרות בריאה בין החברות בענף ואילצה אותן לשפר את אטרקטיביות השירותים המוצעים על ידן".
ועדיין, במציאות שבה הריבית במשק נשארת בסביבה גבוהה יחסית - מציאות שככל הנראה תימשך בעתיד הקרוב, ודאי כל עוד נמשכת אי־הוודאות סביב המשק בצל המלחמה באיראן - יש גבול עד כמה יכולות החברות החוץ־בנקאיות לשפר את תנאי המימון שהן מציעות. מומחים רבים טוענים שבעתיד הלא רחוק השוק החוץ־בנקאי יוכל לתת משכנתאות בתנאים דומים לאלו שמציעים היום הבנקים, אך נראה כי עוד יחלוף זמן עד שהערכות אלו יהפכו למציאות בשטח.
