פרויקט דואו. 13 דירות בלבד נמכרו ב־2025 / צילום: מרגולין
איש עסקים ישראלי הפעיל בתחום הנדל"ן רכש חמש דירות מגורים בפרויקט דואו במתחם סומייל באבן גבירול בתל אביב.
מדובר בארבע דירות חמישה חדרים בשטח של כ־160 מ"ר כל אחת, ועוד דירת ארבעה חדרים בשטח של כ־100 מ"ר. לכל דירה חניה.
רונית אשד־לוי, מנכ"לית אפריקה מגורים, מספרת: "העסקה הזו מייצגת סוג חדש של עסקאות שאנחנו רואים בדואו: קונים לשימוש עצמי ויותר מדירה אחת. כל מי שקנה בשנה האחרונה קנה לשימוש עצמי. כולם בכירים בשוק העסקי, מההייטק והנדל"ן.
● ראיון | "רמי לוי ואני משלימים אחד את השני: הוא מביא חשיבה מחוץ לקופסה וחזון, ואני יכולות ניהול"
● "תמונת העתיד של הקיבוצים בישראל": קיבוץ מעגן מיכאל עולה לגובה
● טור סופ"ש | הקריסה השקטה של יזמי המגורים
"במקרה זה, הוא ואשתו קונים שתי דירות, ועוד אחת לכל אחד משלושת ילדיהם. כל הדירות הן לשימוש עצמי, כולן דירות מערביות עם נוף לים. החוזה נחתם תוך כדי המלחמה, ואני חושבת שזה מעיד על איך אנחנו נתפסים ברמה הגלובלית. זה שחקן שיכול לקנות בכל מקום בעולם ובארץ".
לדברי אשד לוי, הדירות נרכשו במחיר של יותר מ־82 אלף שקל למ"ר, בממוצע, "למרות התקופה הקשה".
הפרויקט נמצא בין הרחובות אבן גבירול, ארלוזורוב ובן סרוק. הוא יכלול גם מתחם מסחר בשלוש קומות, בשטח של כ־13 אלף מ"ר ברוטו, ומרתפי חניה בשטח של כ־47 אלף מ"ר. בנייתו החלה ב־2021, והחברה מעריכה שהיא תסתיים ב־2027. הפרויקט יכלול חדר כושר, לאונג' לדיירים, בריכה וספא.
"הפרויקט בקו ראשון לתל אביב הלבנה. כל מה שלפניו יישאר נמוך, ויהיה נוף פתוח לים, ומבחינת התכנון יש לו הרבה פאות שפונות לים. זה אטרקטיבי בקרב הרוכשים", אומרת אשר־לוי.
"נוסף לכך יש רמה גבוהה של פסיליטיז ויש חיבור ישיר לקו הירוק בקומה במינוס אחת של הפרויקט - זה דבר ייחודי. הוא קרוב גם לקו הסגול".
מגורים: מלאי הדירות העצום בתל אביב
לפי נתוני הלמ"ס, בישראל יש מלאי של יותר מ־86 אלף דירות לא מכורות, ו־29% מהם נמצאות במחוז תל אביב. בעיר תל אביב לבדה יש יותר מ־9,000 דירות למכירה והקצב החודשי של מכירת הדירות עומד על קצת יותר מ־300.
ואמנם, גם בדואו ניכרת ההאטה במכירת הדירות. לפי דוחות החברה, סמוך לתחילת הבנייה ב־2021 ו־2022 נמכרו 329 דירות, ואילו ב־2023 מכרה החברה 10 דירות בפרויקט, וב־2024 עוד 9. בכל 2025 נמכרו בפרויקט רק 13 דירות. לדברי אשד לוי לחברה נותרו עוד 138 דירות למכירה.
זה לא מעט למכור כשיש היצע גדול כל כך בתל אביב.
"המגדלים הם לא תחרות לדירת 4 חדרים בקומה 7 בפרויקט תמ"א. זה לא אותו מוצר. יוקרה נמכרת לאט.
"זה מגדל שנבנה לפי תב"ע ישנה וכל הדירות כוללות חניה. אנשים כל הזמן רוצים לקנות עוד חניות אבל אנחנו מגבילים את מספר החניות שאנחנו מוכרים בשלב הזה, ובסוף השיווק נציע עוד חניות אם יישארו. גם בתל אביב, לפחות יום בשבוע צריך אוטו".
בדוחות 2025, שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט ירד מעט מ־36% ל־34%, והחברה עדיין צופה שהמחיר הממוצע למ"ר יעמוד על 76 אלף שקל למ"ר.
לדברי אשר־לוי, "ב־2025 מכרנו במחיר ממוצע של 82.5 אלף שקל למ"ר, אבל הרבה תלוי בדירות שיימכרו. יש לנו מלאי מגוון - דירות שני חדרים ב־4 מיליון שקל, וגם פנטהאוזים".
לתכנון אחראי אדריכל אבנר ישר, ולביצוע אחראיות דניה סיבוס ואלקטרה בנייה. חברת הפיקוח היא מרגולין. "הפרויקט היה אמור להיפתח ב־2029 והקדמנו את לוחות הזמנים בהרבה. אנחנו רואים שריאלי ניתן יהיה להוציא טופס 4 ברבעון השני של 2027. הצלחנו לעשות זאת למרות הרבה קשיים - זה פרויקט גדול במרכז תל אביב, לצד העבודה על הרכבת הקלה שמאוד מכבידה עלינו, ולמרות המלחמה".
מסחר: "רוצים חנות דגל ייחודית"
במקביל התחילו בחברה לשווק את שטחי המסחר בפרויקט. אשד לוי: "אנחנו במשאים ומתנים מתקדמים כי זה מיקום פרימיום לעסקים - ליד תחנה של הקו הירוק ועל הרחוב, ומתחת לפרויקט של מאות דירות. המנטרה היא לתת מענה לדירות. ולצד זה כמובן כל מי שעובר ברחוב.
"אנחנו רוצים למשל חנות דגל ייחודית של מותג בארץ, וחוויית קניות".