צחי נחמיאס והשטח של מפעל אליאנס שקנה כדי להקים חוות שרתים / צילום: ורד פיצ'רסקי, גיל ארבל
רכישת הקרקע בחדרה על ידי מגה אור תמורת מיליארד שקל במטרה להקים חוות שרתים, הפכה בתוך ימים ספורים לאחת העסקאות המדוברות בשוק הנדל"ן. לא רק בשל היקף הסכום או העובדה שכלל התשלום שולם במועד חתימת ההסכם, אלא בעיקר משום שהיא מצטרפת לגל הולך ומתרחב של רכישות קרקע ייעודיות לחוות שרתים (Data Centers) בישראל - תחום שהפך לאחד מאפיקי ההשקעה המבוקשים ביותר בעולם ובישראל בפרט. האם מרכזי הדאטה בישראל הם מנוע רווח כלכלי יציב וארוך טווח, ואילו אתגרים וסיכונים קיימים ברכישות קרקעות המיועדות לתחום?
● המתמטיקה של החופש: האם יש מתכון לפרישה בטוחה?
● הפנטהאוז היקר בקריית מלאכי נמכר ב-3.4 מיליון שקל
● איך אפשר לצאת לפנסיה מוקדמת בזכות השקעה בנדל"ן?
1העסקה בחדרה: "הביקושים היו גבוהים"
הקרקע שרכשה מגה אור, באמצעות החברה־הבת מגה די סי, משתרעת על פני שטח של כ־180 דונם באזור התעשייה הצפוני בחדרה. בעבר שימשה הקרקע את מפעל אליאנס, שהתמחה בייצור צמיגים מיוחדים לחקלאות ולתעשייה. בסוף 2024 הופסקה פעילות הייצור באתר והמפעל נסגר, כך שרכישת הקרקע בוצעה מול החברה־האם של אליאנס, יוקוהמה, יצרנית צמיגים יפנית.
בכל הנוגע לזכויות הבנייה והשימושים, הייעוד העיקרי של הקרקע הוא לתעשייה, תחת תוכנית חד/812 בחדרה, המאפשרת הקמת בתי חרושת, מבני מלאכה, מרכזים לוגיסטיים, שטחי אחסנה, משרדים, וכן מתקנים הנדסיים ובפרט חוות שרתים. בנוסף לכך, על חלקו המערבי של המתחם חלה תוכנית "שער העיר הצפוני חדרה" שמוסיפה זכויות לתעסוקה ולמסחר.
נכון להיום על הקרקע מבנים קיימים בהיקף נרחב של כ־95 אלף עד 100 אלף מ"ר, הכוללים אולמות ייצור, מבני הנהלה, שטחי אחסנה ותשתיות תפעוליות. בכוונת חברת מגה די.סי לנצל את הזכויות הללו כדי ליזום ולתכנן במקום פרויקטים להשכרה בהתאם לשימושים המותרים בתב"ע.
מור זיו, מנהלת תחום השקעות נדל"ן ב־JLL ישראל, שניהלה את תהליך המכירה, מציינת בשיחה עם גלובס כי הביקוש לחטיבת הקרקע שהייתה שייכת בעבר לאליאנס היה גבוה ותהליך מציאת הרוכש המתאים נמשך כשבעה חודשים, מה שממחיש את המרוץ אחר רכישת קרקעות למען הקמות חוות שרתים.
למעשה, רק בחודש ינואר האחרון דיווחה מגה די סי כי תספק לנביוס ההולנדית שירותי חוות שרתים בהספק של 80 מגה־וואט בשני מתקנים במסמיה ובבית שמש, בהשקעה כוללת של 880 מיליון דולר. לכך יצטרפו למגה די סי שתי חוות שרתים חדשות, שמנהלת כיום שבע חוות שרתים בשלבים שונים, שש מהן נמצאות בשלבי ייזום והקמה, ואחת פעילה במודיעין.
השמאי עודד לנדאו מסביר כי מדובר בעסקה מעניינת במיוחד, בעיקר בשל היקפה החריג של חטיבת הקרקע שנרכשה. לדבריו, כבר במסגרת תהליכי קידום והשבחת הקרקע זוהה יתרון משמעותי: הונחו בה תשתיות ייעודיות לייצור אנרגיה, בין שבאמצעות אפשרות לאישור תחנות כוח קטנות ובין שדרך פוטנציאל לחיבורים עתידיים לרשת הגז הארצית - מרכיב דרמטי ליזם המבקש להקים חוות שרתים.
2עסקאות רבות מתחילת השנה
בשונה מהשקעות מסורתיות במשרדים, בלוגיסטיקה או במגורים, עולם חוות השרתים פועל תחת כללי משחק אחרים. הרווחיות אינה נגזרת מהיקף שטחי ההשכרה, אלא מיכולת תפעולית רציפה ועתירת הון: אספקת חשמל בהיקפים חריגים, מערכות קירור מתקדמות, יתירות תפעולית ואבטחה ועמידה בתקנים מחמירים לאורך שנים.
נכון להיום מצויות בשלבי תכנון או בנייה כ־20 חוות שרתים גדולות ברחבי הארץ. מדובר במבני ענק המשלבים נדל"ן, תשתיות אנרגיה וטכנולוגיה עילית, שכל אחד מהם מהווה מערכת תפעולית מורכבת בפני עצמה.
רק מתחילת השנה הזו הודיעה נופר אנרג'י של עופר ינאי על כניסה לתחום, עם ניסיון לרכישת קרקע בשוהם להקמת חווה בהיקף של 100 מגה־וואט בשווי מוערך של 300 מיליון שקל; דוראל אנרגיה חברה לאמפא להקמת חוות צמודות תחנות כוח; חברת דליה הודיעה כי תקים חווה של 200 מגה־וואט מצפון לנמל אשדוד בסכום השקעה של 1.5 מיליארד דולר; ואנלייט תקים מתקן של 100 מגה־וואט בסמוך לשדה הסולארי שלה באשלים בהשקעה מוערכת של 4 מיליארד שקל.
3האתגרים של חוות השרתים
אז מה בעצם נמכר בחוות השרתים? לנדאו מסביר כי המוצר המרכזי אינו שטח או מבנה, אלא הספק חשמלי - מגה־וואט. זהו מדד ליכולת של חוות השרתים לספק אנרגיה רציפה ויציבה לצורך הפעלת מערכות מחשוב עתירות עיבוד. במילים אחרות, הלקוחות אינם שוכרים חדרים, אלא רוכשים יכולת עיבוד הנשענת על זמינות חשמל, קירור ותשתיות תומכות ברמה הגבוהה ביותר.
"חשוב להבין שרכישת קרקעות להקמת הדאטה סנטרים זה ממש לא עסקת נדל"ן במאפיינים שלה אלא עסק חי עם הרבה דרישות", הוא אומר. הוא סבור שחוות שרתים הפכו לתשתית יסוד בדיוק כמו כבישים, תחנות כוח ותחנות דלק. לדבריו, "כולנו משתמשים בעננים של ה־AI וכולנו זקוקים לאותן חוות שרתים בהם מאוכלסים מעבדים גרפיים מתקדמים".
חוות השרתים עצמה מספקת את החלל, המחשוב והטכנולוגיה הנדרשת, אך מי שמשתמש בה למעשה הם הספקים עצמם כמו אמזון, גוגל ומטא.
"היו חוות שרתים שהותקפו עכשיו במדינות המפרץ על ידי איראן, מה שמוכיח שחוות שרתים הפכו להיות ממש נכס אסטרטגי", אומר לנדאו.
עוד הוא מוסיף כי כיום, במדינות רבות, פוטנציאל הצמיחה של מגזרי ההייטק והטכנולוגיה נבחן בין היתר לפי היקף חוות השרתים הפועלות בתחומן - כבסיס שמאפשר את כל שרשרת הערך של שירותי הענן, הבינה המלאכותית והכלכלה הדיגיטלית.
גורמים נוספים בשוק מציינים כי קרקעות שבהן ניתן להקים חוות שרתים מתומחרות לרוב בפרמיה של כ־50% לעומת קרקעות רגילות המיועדות לתעשייה או ללוגיסטיקה. הפרמיה הזו משקפת בראש ובראשונה את זמינות תשתיות החשמל, את הקרבה למקורות אנרגיה אמינים ואת היכולת לקבל היתרים לשימושים עתירי אנרגיה. לדבריהם, החברות שבוחרות להיכנס לתחום מצפות לתשואה עודפת על ההשקעה, בין היתר משום שדמי השכירות בחוות שרתים גבוהים משמעותית מאלו הנהוגים בנדל"ן תעשייתי או לוגיסטי. בנוסף, חוזי השכירות בתחום נחתמים בדרך כלל לטווחים ארוכים, מה שמספק יציבות תזרימית ומפחית חלק מהסיכון היזמי.
עם זאת, לצד הפוטנציאל הרחב בהקמת חוות שרתים, לנדאו מדגיש כי התחום טומן בחובו גם לא מעט סיכונים. הראשון שבהם הוא הרגולציה: הקמת חוות שרתים מחייבת ייעוד תכנוני מתאים ואישורים ייעודיים, וכל עיכוב או שינוי רגולטורי עלול להשפיע מהותית על לוחות הזמנים והכדאיות.
סיכון מרכזי נוסף הוא עלות החשמל, שהיא גורם קריטי בעולם הדאטה סנטרס. לדבריו, החשמל הוא המרכיב היקר והרגיש ביותר בפעילות: מעבר להשקעה הראשונית ברכישת השרתים והציוד המתקדם, הרווחיות ארוכת הטווח תלויה ביכולת להבטיח זמינות חשמל גבוהה ועלויות תחרותיות.