צחי ארצי, יגאל דמרי, צחי אבו ועופרה חדד, בפאנל משותף / צילום: שלומי יוסף
ארבעה מבכירי ענף הנדל"ן - צחי ארצי, ראש מערך הבנייה והנדל"ן בבנק לאומי; יגאל דמרי, בעל השליטה ומנכ"ל י.ח דמרי; צחי אבו, מנכ"ל ובעלי קבוצת אבו; ועופרה חדד, סמנכ"לית ובעלי יורו ישראל - התכנסו לשיחה עם כתב גלובס יובל ניסני בוועידת הדרום לעסקים של גלובס, כדי לדון בפריחה הדרמטית של הבנייה והנדל"ן בדרום.
הפאנל נפתח בשאלה לקהל: מה היה השינוי בהיקף התחלות הבנייה למגורים במחוז הדרום בין 2020 ל-2025? רוב הקהל השיב נכון: עלייה של 20%. אמנם 2025 הייתה שנת שיא בהתחלות הבנייה בכל הארץ, אך מחוז הדרום בולט במיוחד. מה עומד מאחורי ההתפתחות הזו?
● ועידת הדרום לעסקים | "ב-7 השנים האחרונות נתיבות הכפילה את עצמה. אנחנו משקיעים בתעשייה ונבנה בית חולים, לא יעזור כלום"
● ועידת הדרום לעסקים | מנכ"ל שטראוס ישראל: "כמעט כל המפעלים שלנו נמצאים בצפון ובדרום, ואנחנו נמשיך להשקיע"
צחי ארצי, ראש מערך הבנייה והנדל"ן בבנק לאומי, מדגיש כי "כשאומרים אזור הדרום, צריך לזכור שמדובר באזור גדול מאוד, ולכל עיר יש סיפור שונה, עם פערים בהטבות מס, ברמות המחירים ובאזורי התעסוקה. ובכל זאת, יש כמה מאפיינים משותפים: רמת מחירים נגישה יותר, דירות בטווח של 2-3 מיליון שקל, וכמובן רכבות, תחבורה ציבורית ואזורי תעסוקה. מאז 7 באוקטובר יש גם מוטיבציה לאומית ליישב את הדרום ולרכוש כאן דירות. בנוסף, יש שמירה על ערך הדירות - אם יש ירידה במדד, בדרום מדובר בירידה קלה בלבד, וגם המלאי הלא-מכור נמצא בשליטה".
יגאל דמרי, בעל השליטה ומנכ"ל י.ח דמרי, מספר כי "חזיתי את זה כבר לפני 15-20 שנה. אמרתי לאנשים לקנות כל פיסת קרקע בדרום. איכות האנשים בדרום לא קיימת בשום מקום אחר, ביחס אחד כלפי השני. נתיבות הייתה עם 7,800 תושבים ב-1989, כשהקמתי את החברה, והיום היא כבר מעל 60 אלף. שיעור הגידול מטורף, גם באופקים ובשדרות. בתחבורה ובחינוך יש התפתחות מצוינת - ובעוד 10 שנים החינוך הטוב ביותר יהיה בדרום".
"הערים שנפגעו ב-7 באוקטובר פורחות"
צחי אבו, מנכ"ל ובעלים בקבוצת אבו, מחזק את תחושת ההתאוששות לאחר המלחמה: "באתי מאשדוד וראיתי את כל המנופים. עם ישראל מתנהג כמו גוף האדם: כשאיבר נפגע - כל הדם זורם כדי לתקן אותו. אנחנו רואים שאחרי 7 באוקטובר הערים שנפגעו הכי קשה הן גם אלה שפורחות. יש הגירה חיובית של כ-3,000 תושבים מאז. זה קורה גם בזכות ראשי ערים ששמים את טובתם הפוליטית בצד ומביאים אנשים שלא מהבייס הפוליטי שלהם".
גם המערכת הבנקאית, מוסיף ארצי, שינתה גישה: "לפני 10-15 שנה הדרום לא היה על מפת הנדל"ן. היום בנק לאומי נוכח בכל האזור - בפרויקטי ליווי למגורים, מסחר ולוגיסטיקה. זה לא תהליך נקודתי, אלא חלק מצמיחה כלכלית אזורית רחבה".
עופרה חדד, סמנכ"לית ובעלים ביורו ישראל, מפרטת את השפעת הטבות המס: "עובד שמרוויח כ-26 אלף שקל בחודש ומשווה בין באר שבע לנתיבות - בבאר שבע ישלם כ-3,000 שקל יותר במס מדי חודש. זה חיסכון משמעותי. משכנתא של מיליון שקל עומדת על כ-5,500 שקל, כך שבפועל המדינה כמעט מממנת את המשכנתא למי שגר שם. אולי אפילו יש עודף לקנות דירה שניה. לכן הביקוש גבוה".
עם זאת, לדבריה יש גם חסרונות: "הגיע הזמן שממשלת ישראל תתייחס לבאר שבע כמטרופולין של הנגב. יש הטבות מס ליישובים מסביב, ובאר שבע נשארת מאחור. צריך ליצור איזון שיהיה נכון לכולם. בעוד 10-20 שנה עיקר ההתפתחות של ישראל תהיה כאן בדרום". היא מוסיפה כי באר שבע סובלת מסטגנציה באוכלוסייה בשנים האחרונות, בעוד הערים הסמוכות נהנות מגידול חד.
"הממשלה אשמה בקלות של גביית פרוטקשן"
ומה לגבי הפרוטקשן שמכביד על הענף?
חדד מצביעה על פתרון מקומי: "בנתיבות פועלת יחידת אופק - חברת אבטחה עירונית. במקום שחברות שמירה פיקטיביות ישמרו על אתרי הבנייה, הקבלנים משלמים ליחידה העירונית, ורמת הביטחון עולה. פרוטקשן פוגע בכלל הציבור - גם דרך תלושי שכר פיקטיביים וקצבאות שממומנות בסוף על ידי המדינה. זו בעיה לא רק של הקבלנים, אלא של כל מדינת ישראל".
דמרי מדגיש את הצורך בעמידה תקיפה: "מי שנכנע - משלם. זה כמו סרטן, אבל צריך להילחם בזה. אצלנו כמעט ואין פרוטקשן, כי לא נותנים לזה לקרות. צריך לא לוותר". בכל מקרה, הוא מדגיש: "יחידת אופק יותר טובה ממשטרת ישראל".
אבו מוסיף כי גם הממשלה אשמה בקלות של גביית פרוטקשן בעזרת חברות שמירה פיקטיביות: "אחד התנאים לקבל ביטוח זה להתקשר עם חברת שמירה שמוכרת ממשלתית. כולם אומרים שהם לא משלמים, אבל צריך לבדוק מי עומד מאחורי חברות השמירה שעומדות באתרים. אופק לא מוכרת לחברות הביטוח. בבניין פרוטקשן מתבטא בחברות שמירה מוסדרות כביכול. לכאורה אין קשר ישיר לאיזושהי סחיטה, אלא מתקשרים עם חברת שמירה שמוכרת לביטוח".
הטיפ החשוב לרוכשי הדירות
לגבי שוק הנדל"ן עצמו, עופרה חדד אומרת ש"שוק הדיור מאתגר, בצפון ובדרום יש מכירות, במרכז פחות. המחירים שיש היום זה לא מה שיהיה עוד 3-4 חודשים. הספקים מעלים מחירים על פלסטיק ובטון, וזה ישפיע על מחירי הדיור". צחי ארצי מודה ש"היקף העסקאות ירד ב-34% לא כולל דירות בסבסוד לעומת 2024. אבל שוק הנדל"ן בתנועה, אף אחד לא עוצר. יש 80 אלף התחלות בניה, שיא של 30 שנה. אמנם משתדלים לקבל מימון חכם וזהיר יותר, אבל השוק בתנועה".
דמרי אומר ש"לאור עליות המחירים, המחירים השפויים יותר הם בפריפריה" הוא מודה שבזמן שהם בינוניים גם בפרויקט בבלי ובשדה דוב "קצב המכירות בשדה דוב הוא לא גדול. אנחנו שומרים על רמת המחירים, אנחנו לא יודעים מה זה פריסייל וכל המבצעים, זה הכל בולשיט. מציעים בית טוב ושירות כמו שצריך, אז קצב המכירות איטי אבל אנחנו לא חוששים. נדל"ן זה תחום לטווח ארוך".
קבוצת אבו זכתה במכרז לשיקום מגדלי דה וינצ'י, שנפגעו מטיל איראני במלחמת 12 הימים ביוני 2025. לדברי אבו "ניצלנו הזדמנות. 20 דירות בבניין הדרומי שהוא ראוי לאכלוס ו-20 דירות בבניין הצפוני שהוא עדיין מושבת. כבר התחלנו לשווק דירות בדרומי, וכולן יהיו מאוכלסות בקרוב".
לגבי ההאטה במכירות, הוא אומר שאין בעיה של ביקושים, אלא שהם כרגע מנותבים לשוק השכירות: "היקף שוכרי הדירות עלה עלה מ-24% למעל 30% היום. תנאי הריבית גורמים לאנשים להעדיף לשכור דירה עד יעבור זעם, ורק אז נעבור לרכוש דירה". עופרה חדד מספרת שדווקא בנתיבות "אין כמעט דירות להשכרה. כל דירה שיוצאת להשכרה יש עליה 3-4 משפחות, זה נתון מדהים".
לסיום, טיפ לרכישת דירה?
עופרה חדד מייעצת "ללכת בעקבות הכסף, כל הסכם גג בכל עיר מביא התפתחות בעשייה, קניית דירות, תעסוקה, בתי חולים… אנשים הולכים אחרי העבודה כדי לגור. מי שרואה שנחתם הסכם גג, שיקנה באותה עיר כבר בפרי סייל לפני היתר בניה. העיר תשתבח וזה ישמור על מחירי הדיור ויעלה אותם".
דמרי מוסיף שזה נכון גם לגבי נדל"ן שלא למגורים: "כשרוצים להקים שדה תעופה, וכבר קונים לוגיסטיקה ומסחר. תמשיכו לקנות דירות בפריפריה. עוד 3-4 שנים המחירים עולים. נראה עוד מאות אלפי יחידות דיור בזמן הקרוב".
*** גילוי מלא: הוועידה מתקיימת הודות לשיתוף פעולה עם קבוצת שטראוס, בנק לאומי ועיריית נתיבות. בחסות: דיפלומט, מפעל הפיס ורדיו דרום ובהשתתפות: תגלית ומקורות.