הדמיית פרויקט Galleria של עלמדב בטורונטו. בעיגול: המנכ''ל רפי לזר / צילום: מצגת החברה
חמש שנים אחרי שנמכרה על ידי יצחק תשובה, חברת הנדל"ן המניב עלמדב (לשעבר אלעד קנדה) בדרך לבורסה בתל אביב. החברה, שבבעלות קבוצת היזמים הקנדית רסטר מנג'מנט (Rester Management), מבקשת לגייס כ־300 מיליון שקל, במסגרת הנפקה ראשונית של מניותיה (IPO), לפי שווי חברה של 1.5 מיליארד שקל (לפני הכסף).
● ברגע האחרון: עסקת הרכישה של הוט מובייל מסתבכת
● אחרי 6 שנים וסכסוך משפטי: "גבעות עולם" חוזרת לחפש נפט בישראל
החברה, המנוהלת בידי רפאל (רפי) לזר, פועלת בתחום הנדל"ן למגורים בקנדה ומחזיקה במעל ל-7,000 דירות בשלבים שונים של בנייה וייזום (אותם היא צפויה להשלים ב־5 שנים הקרובות). בנוסף, לחברה צבר של בנייני מגורים להשכרה בערים טורונטו ומונטריאול, הכוללים 474 דירות מושכרות, לצד כ־2,640 דירות שנמצאות בשלבים שונים של פיתוח ותכנון.
לצד זאת, פועלת עלמדב גם בתחום הנדל"ן המניב באמצעות חברת הבת אג'לן, אשר לה 47 נכסים מניבים הפרוסים ברחבי ארה"ב, הכוללים מרכזי עסקים, אתרים לוגיסטיים ומשרדים. הללו מניבים לה NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של כ־136 מיליון שקל בשנה.
סגירת מעגל עם הבורסה המקומית
במסגרת המהלך, אותו מובילה חברת לידר חיתום, צפויה עלמדב (Almadev) להציע לציבור עד 30% ממניותיה. אם יושלם המהלך הרי שתהיה זו סגירת מעגל עבור החברה, שמניותיה נסחרו בבורסה המקומית בתחילת העשור הקודם, תחת השם אלעד קנדה. אולם בשנת 2013 החליט הבעלים דאז תשובה למחוק אותה מהמסחר.
כעבור חמש שנים, בשנת 2018 חזרה החברה לבורסה בתל אביב באמצעות גיוס אג"ח. הללו נפרעו במלואן לאחר שהחברה נמכרה בשנת 2021 לידי הקבוצה הקנדית תמורת 385 מיליון דולר (920 מיליון שקל). לכך הובילה מצוקת הנזילות אליה נקלע תשובה במהלך משבר הקורונה. לפני כשנה השלימה החברה, תחת הבעלות החדשה, כניסה מחודשת לשוק הישראלי כשהחברה הבת אג'לן גייסה מהמשקיעים חוב של 570 מיליון שקל.
אגב, גם תשובה עצמו השלים לאחרונה סגירת מעגל עם השוק הישראלי, כשחברת אלעד US שבבעלותו השלימה לפני כחודשיים גיוס חוב של כ־250 מיליון שקל. החברה, המחזיקה ביתרת הנכסים שלא נמכרו לחברה הקנדית, מחזיקה בארבעה פרויקטי נדל"ן למגורים בניו יורק ובפלורידה, הנמצאים בשלבים שונים של הקמה ואכלוס.
ההנפקה המסתמנת צפויה להוות גם נקודת ציון מהותית עבור רפי לזר, המשמש כמנכ"ל החברה משנת 2015. לזר סיפר בראיון שהעניק לגלובס בשנת 2021 כי החברה כבר הייתה על סף הנפקה של מניותיה, אך המהלך לא יצא לבסוף לפועל בשל משבר הקורונה, שטלטל את עסקיו של בעל השליטה.
"אנחנו היינו מוכנים להנפקת הון. זה היה במרץ 2020, כבר הזמנתי בתי מלון בתל אביב, המצגת הייתה מוכנה והתחלנו לתאם פגישות עם גופים מוסדיים", סיפר לזר. "ופתאום אנחנו שומעים על גופים שלא מוכנים להיפגש איתנו באותו החדר. צריך להבין שהייתה לנו הערכת שווי של יותר מ־1 מיליארד דולר, כך שמבחינתי מדובר בפספוס גדול. אם הקורונה הייתה מגיעה חודשיים אחר כך, כבר היינו חברה ציבורית לחלוטין".
עלות שכרו של לזר, שבעבר שימש כסמנכ"ל הכספים בחברת הספנות צים, עמדה בשנת 2025 על כ־787 אלף דולר קנדי (כ־1.7 מיליון שקל). עם זאת, שנה קודם לכן עלות שכרו הייתה כ־5.1 מיליון דולר קנדי (כ־11 מיליון שקל), מרביתה בתגמול הוני שאותו קיבל במסגרת תוכנית תמריצים שעליה חתם ותקפה למשך עשור.
פירעון חובות של יותר מ־200 מיליון שקל
כעת, לזר צפוי להשלים את המהלך עם קבוצה חדשה, חברת רסטר מנג'מנט, חברת נדל"ן קנדית בניהול משפחתי שפועלת יותר מ־100 שנה, בעיקר באזורי טורונטו ומונטריאול. בין נכסיה משרדים, דירות למגורים, נכסים מסחריים וכן פארקי עסקים ותעשייה בקנדה וארה"ב. בעלי השליטה בה הם משפחות דרייזין ודיטצ'ר (שלמה ואהרון דרייזין ונתנאל דיטצ'ר) שמחזיקים ב־33% ממניותיה. בנוסף, מחזיקים בה דוד באזוב (23%), ריצ'ארד ודרק שטרן (17%) וכן הווארד סלאבץ, מיכל דלמר ועוד (28%).
את שנת 2025 סיימה עלמדב עם הכנסות של 128.5 מיליון דולר קנדי, גידול של כ־13% ביחס ל-2024. ב־NOI מנכסים זהים נרשמה עלייה של כ־8% אשתקד לכ־51.5 מיליון דולר קנדי. ההון העצמי של החברה עומד על 1 מיליארד שקל, ויחד עם "תוספת שווי נטו של הקרקעות" הוא מגיע ל־1.5 מיליארד שקל.
לדברי עלמדב, תמורת ההנפקה שתיכנס לקופת החברה תשמש אותה להמשך פיתוח הפרויקטים של החברה, וכן לפירעון חובות בהיקף של כ־95 מיליון דולר קנדי, שהם כ־206 מיליון שקל.