שוק הדיור / אילוסטרציה: שלומי יוסף
תל אביב, נתניה ואופקים הובילו את מכירת הדירות החדשות בארץ, בעוד שירושלים, חיפה ובאר שבע הובילו את מכירות הדירות יד שנייה - כך עולה מסיכום הלמ"ס את שוק הדירות בישראל ברבעון הראשון של 2026.
מהסיכום עולה כי המלחמה שפרצה בסוף פברואר לא השפיעה במיוחד על השוק, שאחת התופעות הבולטות בו הייתה עלייה במספר הדירות יד שנייה שנרכשו, בעוד שבמספר הדירות החדשות שנרכשו חלה ירידה.
● משבר הנדל"ן מעמיק: הבנקים דורשים מיזמים לעדכן את הרווח החזוי
● המלחמה הקפיצה את הביקוש לדירות עם ממ"ד לשיא חדש
המלחמה השפיעה על מספר העסקאות
שוק הדירות מצוי במשבר כבד זה מספר שנים, הנובע מעליות מחירים גדולות שנרשמו בו בשנים 2021-2022, שמקשות מאוד על משקי בית רבים לרכוש דירות בישראל. בנוסף נובע המשבר משערי הריבית הגבוהים שמלווים את השוק מזה כארבע שנים, מהמלחמה המתמשכת, מהפגיעה במצבם הכלכלי של משקי בית רבים ומהתייקרות עלויות הבנייה ליזמים.
כתוצאה מכך, מספר העסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה הגיע לכ-22 אלף - נתון נמוך בכ-20% ממספר העסקאות המבוצעות בשוק ברבעון ממוצע. ועדיין מספר זה גבוה בכמעט 2% ממספר העסקאות שבוצעו ברבעון האחרון של 2025, אם כי יחסית לרבעון הראשון של השנה שעברה, מדובר בירידה של כ-10%.
כאמור, לא ניכר כי המלחמה השפיעה על מספר העסקאות שבוצעו בשוק בחודש מרץ, שהיה החודש הראשון ללחימה. בסך-הכול בוצעו בחודש זה, על-פי הלמ"ס, 7,250 עסקאות (על-פי הכלכלן הראשי, באוצר בוצעו בחודש זה כ-150 עסקאות יותר, אך הדבר אינו משמעותי למגמה).
מגמות סותרות
עניין בולט מאוד בשוק הוא המגמות הסותרות בין שוק הדירות החדשות לשוק הדירות יד שנייה. באופן כללי, בשני הרבעונים האחרונים ניכרת מגמה של התייצבות ואף עלייה קלה במספר העסקאות של דירות יד שנייה, בעוד שנתוני המגמה ממשיכים להורות על ירידה עקבית במספר הדירות החדשות שנמכרות, מאז אמצע 2024.
להערכתנו, מבצעי המימון הפיננסיים הגיעו לשיא השפעתם בסוף 2023 ובמחצית הראשונה של 2024, בצורה של עלייה מאוד משמעותית במכירת הדירות החדשות, אך מזה כשנה וחצי האפקטיביות שלהם פוחתת - דבר שבא לידי ביטוי בירידה במכירות היזמים בשוק החופשי ובגידול בהיצע הדירות. זה הגיע בסוף חודש מרץ ל-85.3 אלף. בלמ"ס מציינים כי נתוני המגמה מורים על סימנים להתייצבות בנתון זה, אך העובדה היא שבערים הגדולות היצע הדירות גדל והולך.
הערים המובילות
חיפה היא שיאניות הגידול בהיצעי הדירות. במהלך הרבעון הראשון של השנה קפץ היצע הדירות בעיר ב-65% והגיע ל-4,173 בסוף מרץ. בבאר שבע ההיצע קפץ ב-42% ל-1,132, בלוד היצע הדירות עלה ב-16% ל-3,160 (דבר שיכול להסביר יפה את המכרזים של רמ"י בעיר שלא צלחו באחרונה), באשקלון היצע הדירות עלה ב-13% ל-2,050, ואילו בתל אביב הוא עלה בכ-9% ברבעון הראשון של השנה והגיע ל-10,544 דירות חדשות לא מכורות.
תל אביב עקפה החודש מרץ את ירושלים, שבה יש היצע של 10,370 דירות, ואחריהן מדורגת בת ים עם 4,977 דירות.
על אף הגידול בהיצע, תל אביב הובילה את מכירות הדירות החדשות. ברבעון הראשון של השנה נמכרו בעיר 775 דירות חדשות. עם זאת, מדובר בירידה של 14% לעומת הרבעון האחרון של השנה שעברה.
בנתניה מספר הדירות החדשות שנמכרו יותר מאשר הוכפל מאז הרבעון האחרון של השנה שעברה והגיע ברבעון הראשון ל-575, והיא מקדימה את אופקים (536), ירושלים (460) קריית גת (334) וחיפה (305).
בדירות היד שנייה השוק הולם יותר את גודלי הערים: ירושלים מובילה כשברבעון הראשון של השנה נמכרו בה 991 דירות יד שנייה, בחיפה נמכרו 919 דירות יד שנייה, בבאר שבע 631, בתל אביב 572, ובאשקלון 515.
יש לציין את הירידה המשמעותית במספר העסקאות על דירות יד שנייה בתל אביב, שהגיעה ל-27%. ייתכן מאוד שהסיבה לכך היא שרובן אינן ממוגנות, ואנשים בימים אלה עושים סלקציה מחמירה יותר מבעבר לגבי רכישת דירות ישנות ללא ממ"ד שאינן סמוכות לאמצעי מיגון אחר.