רוכשי הדירות מתעקשים על רכישת דירות ממוגנות (חדשות ויד שנייה), שיקרות יותר מדירות לא ממוגנות / צילום: Shutterstock
האם המלחמות האחרונות תורמות לעליות במחירי הדירות? מדד מחירי הדירות האחרון ששיקף את החודש הראשון של המלחמה הראה על עליית מחיר, שמחקה שתי ירידות מזעריות בחודשים הקודמים. ומדוע המלחמה מעלה מחירים? משום שכשטילים מתעופפים מעל לראש, רוכשי הדירות מתעקשים על רכישת דירות ממוגנות (חדשות ויד שנייה), שיקרות יותר מדירות לא ממוגנות. וכך, מחוז תל אביב למוד הנפילות, שהוא אחד מהפחות ממוגנים, תרם במידה הרבה ביותר לעליות המחירים.
● אשליית הפיזור: הבנקים, הפנסיה והבורסה שקועים עמוק בסיכון הנדל"ני
● החל מ-190 אלף שקל: קשה להתחרות בתמורה שנותן הרכב הזה
מהם הנתונים הבסיסיים על שוק הדיור?
מדד מחירי הדירות של החודשים פברואר - מרץ 2026 עלה ב-0.3% לעומת זה של ינואר - פברואר 2026 ומחק 2 ירידות רצופות של 0.1% במחירים שנרשמו בחודשיים הקודמים. בכך, למעשה, חתם מדד זה 2 רבעונים רצופים של עליות מחירים. ועם זאת, רצף של ירידות שפקד את השוק בשלושת הרבעונים הראשונים של שנה שעברה הביא למצב, שבו ברמה השנתית מחירי הדירות רשמו ירידה של 1.2%.
מדד שירותי דיור שמשקף שינויים בשכר הדירה, רשם ירידה של 0.1% בחודש אפריל.
מהיכן הגיעו העליות?
מדירות יד שנייה ממוגנות בכלל ובתל אביב ובערים הסובבות בפרט. על פי נתוני הכלכלן הראשי, בחודש מרץ זינקה רמת רכישת הדירות הממוגנות לשני שלישים מכלל הדירות יד שנייה שנרכשו באותו חודש, בעוד שבחודשים שקדמו הרמה נעה בין 50 ל-60%.
זה לא מקרה. בסוף פברואר הטילים מאיראן ומלבנון שבו לתקוף את ישראל, ושוב הוכח עד כמה העורף הישראלי, במיוחד במחוז תל אביב הבנוי בצפיפות - אינו מותאם למלחמות הללו. אם נשקלל למספרים גם את הדירות החדשות שכמובן כולן ממוגנות נגלה, כי 80% מכלל הדירות שנרכשו באותו חודש היו ממוגנות וזה להערכתנו הגורם העיקרי לעליית המחירים.
אסור לשכוח: כשמדובר בהיצע הדירות יד שנייה יש לקחת בחשבון, שרובן המוחלט אינן ממוגנות. כשהציבור מתעדף רכישת דירות עם ממ"ד, הוא נתקל בהיצע קטן יחסית, והדבר גורר עימו עליות מחירים.
מחוז תל אביב הוא גם היקר ביותר במחירי הדירות, אך גם ה"כבד" ביותר במשקלו בשיקלול מדד מחירי הדירות. ולכן, כשקפץ ב-1.2% - הוא הזניק לפלוס את כל המדד. עוד שני מחוזות רשמו עליות צנועות בלבד: ירושלים (0.4%) וחיפה (0.1%), שבמקרה או שלא, גם הם לא מצטיינים ברמת מיגון גבוהה של דירות.
במחוזות שמצטיינים בשיעור גבוה יותר של דירות ממוגנות נרשמו מדדים של אפס (בדרום) וששואף לאפס (ירידות של 0.1% ו-0.2% בצפון ובמרכז בהתאמה).
ציינתם דירות יד שנייה. ומה עם הדירות החדשות?
ניתן לציין לגביהן שני דברים חשובים. ראשית, מדד מחירי הדירות החדשות ללא שיקלול העסקאות המסובסדות ירד בפברואר-מרץ ב-0.3%, כלומר עליות המחירים נקבעו רק בגלל הדירות יד שנייה.
שנית, עם הירידה בכמות הדירות החדשות שנרכשות, משקלן מכלל העסקאות פוחת והולך, ואם לפני שנתיים רכישת דירות חדשות היוותה כ-40% מכלל העסקאות בשוק החופשי (לא כולל דירות מסובסדות שנמכרו בהגרלות), בחודשים האחרונים המשקל מגיע לפחות משליש. זאת אומרת שההשפעה שלהן על המדד פוחתת והולכת, ועימם, אגב, נחלשים גם הטיעונים על הטיית המדדים באמצעות המבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן.
ומה לגבי רמת העסקאות?
זו לא מהווה מדידה מדויקת כמו המדד, אך יכולה להוות אינדיקציה לסנטימנט שאופף את השוק. ברבעון הראשון של השנה נרשמה ירידה של 1.6% במחירים הממוצעים של הדירות שנרכשו, לעומת אלה שנרכשו ברבעון האחרון של 2025. דירה ממוצעת שנרכשה בשלושת החודשים הראשונים של השנה עלתה בממוצע 2.33 מיליון שקל. אנו מאמינים שזה מבטא סנטימנט שלילי, שאלמלא הביקושים המתפרצים לדירות ממוגנות, כנראה שהיה מלווה גם בירידת מדדי מחירים.
ומה בשוק השכירות?
חודשי אפריל הם בדרך כלל חודשים רגועים בשוק הזה, עקב חג הפסח, שמפריד בין שוק שכירות החורף לשוק שכירות הקיץ. מדד שירותי דיור שמשקף שינויים במחירי שכר הדירה ירד ב-0.1%. שכר דירה לשוכרים חדשים עלה ב-3.6%, העלייה הנמוכה ביותר מאז ינואר שנה שעברה.
מוטב לשים לב למדד תשומות הבנייה למגורים, שבחודש שעבר עלה ב-1.1%. מדובר במדד שמציק לכולם: ליזמים, לקבלנים ולרוכשים, שאף הם חשים אותו, בצורה של הצמדה חלקית למחירי הדירות שרכשו. בכל השנה החולפת הוא עלה ב-3%, ועכשיו, בשליש שנה הוא רשם עלייה של 1.6%, וזאת נורית אזהרה, אלא אם יוברר שמדובר בזינוק נקודתי שלא ישוב.