אפליקציית airbnb להשכרת דירות לטווח קצר / צילום: Shutterstock
אחרי שנים שבהן שוק דירות הנופש באירופה פעל תחת חוקים מקומיים שונים ומפוזרים, האיחוד האירופי עולה שלב בפיקוח על התחום. ב-20 במאי תיכנס לתוקף רגולציית ה-EUSTRR - תקנה חדשה שתחייב פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking להעביר לרשויות מידע שוטף על הדירות שמפורסמות אצלן. התקנה יוצרת מנגנון אכיפה אחיד, שיאפשר למדינות ולערים לאכוף בצורה יעילה יותר את החוקים המקומיים הקיימים. דירות יצטרכו להציג במודעות מספר רישוי, והפלטפורמות יחויבו לבדוק את המידע ולהעביר לרשויות נתונים - כולל מספר הלילות שהושכרו, מספר האורחים ופרטי הנכס.
● בתוך שעתיים, שתי ענקיות תעופה סיפקו בשורה למי שתכנן חופשה
● 55 מיליון אירו בפיצויים: מה מלמדים דוחות לופטהנזה על הענף במלחמה
לדברי עו"ד אילן ליבוביץ, מומחה להשקעות נדל"ן בינ"ל, "התקנה האירופית מחברת את כל המדינות לאותה מערכת. אם למדינה יש חוק שמחייב רישיון להשכרה לטווח קצר - מעכשיו פלטפורמות כמו Airbnb יצטרכו לוודא שלנכס באמת יש הרישיון הזה. נכס שאין לו רישיון לא אמור להופיע בפלטפורמות".
חלק ממגמה רחבה
הרגולציה מצטרפת למגמה רחבה של החמרה נגד דירות Airbnb והשכרות קצרות-טווח ברחבי אירופה. ערים רבות כבר נוקטות צעדים שנחשבים לחריפים במיוחד, בעיקר באזורים שסובלים מתופעת ה"אובר-טוריזם" - עומסי תיירות כבדים שפוגעים באיכות החיים של התושבים המקומיים ומחריפים את משבר הדיור. מבקרי התחום טוענים כי אלפי דירות הוצאו משוק השכירות הרגיל לטובת תיירים, מה שתרם לעליית מחירי השכירות, למחסור בדירות לתושבים ולהפיכת שכונות מגורים לאזורי תיירות.
ברצלונה נחשבת למי שהובילה את אחד המהלכים הדרסטיים ביותר באירופה, לאחר שביוני 2024 הודיעה כי לא תחדש את רישיונות דירות התיירות בעיר עד 2028 - מהלך שבפועל צפוי להוביל להיעלמותן של יותר מ-10,000 דירות נופש חוקיות. בפריז הוחמרו בשנים האחרונות מגבלות ההשכרה לטווח קצר, כולל תקרת 90 לילות בשנה וקנסות כבדים על הפרות. באמסטרדם הוטלו מגבלות מחמירות של עד 15 לילות בשנה בחלק מהשכונות, כחלק מהמאבק בתיירות-היתר.
המשמעות עבור התיירים עלולה להיות מורגשת כמעט מייד. ככל שיותר דירות ללא רישיון יוסרו מהפלטפורמות, היצע דירות הנופש צפוי להצטמצם - מה שעלול להוביל לעליית מחירים ולהקטנת אפשרויות הלינה הזמינות בערים הפופולריות באירופה. במקביל, בתי המלון עשויים ליהנות מהיחלשות התחרות מצד דירות ה-Airbnb.
"למרות הסברה הרווחת שרגולציה הורגת את השוק, הנתונים אומרים אחרת", מוסיף ליבוביץ. "אמסטרדם, שפועלת תחת התקרה הנוקשה באירופה, של 15-30 לילות בשנה, שומרת על תעריף יומי ממוצע של 307 דולר, הגבוה מבין השווקים שנבחנו. במקביל, צמצום ההיצע של ההשכרה הקצרה מחזיר כוח תמחור למלונות: ה-RevPAR (הכנסה ממוצעת לחדר פנוי) של מלונות אירופה צמח ב-4.7% בהשוואה שנתית באמצע 2025, עם חוזק מיוחד בערים מוסדרות".
תקופה רגישה לתיירים
התקופה הקרובה עלולה להיות רגישה במיוחד עבור תיירים שכבר הזמינו דירות לחופשות עתידיות. בעלי דירות שימשיכו להשכיר נכסים ללא רישיון עלולים להיחשף לקנסות משמעותיים, בהתאם לחוקים המקומיים בכל מדינה. בפריז, למשל, הקנסות על הפרת כללי ההשכרה לטווח קצר יכולים להגיע עד 150 אלף אירו. במקרים שבהם דירה ללא רישיון תוסר מהפלטפורמה, נוסעים עלולים לגלות שההזמנה שלהם למעשה נעלמה - לעיתים בלי שיש להם דרך ישירה ליצור קשר עם בעל הנכס, משום שכל התקשורת התבצעה דרך אתרי התיווך.
לדברי ליבוביץ, ברגע שמודעה מוסרת, והדירה הופכת ללא זמינה, מדובר למעשה ב"אי-יכולת ביצוע" מצד המארח - מצב שנחשב לביטול מצידו. "לפי המדיניות הסטנדרטית של הפלטפורמות הגדולות, אורח אמור להיות זכאי לפחות להחזר מלא של הכסף ששילם, אבל הנוסח המדויק תלוי בתנאי השימוש המעודכנים של האתר שדרכו בוצעה ההזמנה". לדבריו, במקרים מסוימים ייתכן שהחוזה עצמו ייחשב פגום או בלתי-אכיף אם מדובר בהשכרה בלתי-חוקית. "עם זאת, תייר שפעל בתום לב עדיין מוגן בדרך כלל, לפחות מבחינת השבת הכסף ששילם, מכוח דיני הגנת הצרכן".
במצב כזה, אומר ליבוביץ, תיירים צריכים לבדוק כבר עכשיו אם לנכס שהזמינו יש מספר רישיון או מספר רישום תקף. אם אין כזה, כדאי לפנות למארח או לפלטפורמה ולבקש הבהרה. "אם אין רישיון, צריך לבקש דירה אחרת. אפשר אולי להישאר עם ההזמנה אם יש קשר ישיר עם בעל הדירה, אבל צריך להבין שגם הבעלים חשוף לקנס אם הוא ממשיך לארח בנכס שלא עומד בדרישות".
לדברי ד"ר ערן כתר, חוקר ויועץ תיירות, ראש המחלקה לניהול תיירות ומלונאות באקדמית כנרת, "משנה לשנה האיחוד האירופי נע יותר לכיוון הסדרת התחום, שגובה מחירים כבדים. הראשון הוא כלכלי: ככל שנכנסות יותר דירות, יש פחות היצע דירות לתושבים, והתושבים נדחקים החוצה. זה קורה בברצלונה, בליסבון, באתונה, בפירנצה וברומא - למעשה כמעט בכל עיר אירופית שמושכת מיליוני מבקרים בשנה. הדבר הזה משבש את שוק הנדל"ן, במיוחד בערים עם מרכז היסטורי או שכונות מרכזיות מבוקשות".
"חוויה בלתי נסבלת"
לדבריו, "מחיר נוסף הוא הצד החברתי. כשאתה גר בבניין שבו שתי דירות מעליך הן Airbnb, אנשים מגיעים בשלוש לפנות בוקר, דופקים טרולי במדרגות, לא צריכים לקום בבוקר לעבודה או לשלוח ילדים למסגרות, יושבים עם יין במרפסת ומשאירים קרטונים של אוכל בחוץ. עבור תושב שרוצה לישון בשעה סבירה, זו יכולה להפוך לחוויה בלתי נסבלת. באירופה כבר רואים תופעות של מרד אזרחים נגד Airbnb - גרפיטי, סופר-גלו בדלתות, שינויי קודים לדירות ותקריות נוספות שבהן דיירים מתנכלים לדירות תיירות".
אבל לדברי כתר, יש גם יתרונות, בדמות "פוטנציאל מדהים להגדיל פעילות תיירותית, כי בלי לינה אין לתיירות הרבה השפעות חיוביות. כשמשלמים על לינה יש גם ארוחות, עסקים תומכים ותעסוקה. מבחינה כלכלית, Airbnb הוא כלי מדהים להגדלה מיידית של היצע הלינה".