הרובע הצפוני הרצליה / הדמיה: פרחי צפריר אדריכלים
לאחר שנים של עיכובים, מחלוקות והתנגדויות, בשבוע שעבר הודיעה הוועדה לקידום מתחמי מגורים (ותמ"ל) על החלטתה לאשר להפקדה את תוכניות הרובע הצפוני של הרצליה. מדובר בתוכניות המטרו והפארק (תמל/3006 ותמל/3006/א), המשלימות את תוכנית קריית מסלול (תמל/1083), שאושרה כבר בשנת 2021 על שטח שדה התעופה הישן, אך קידומה נבלם לאורך השנים בשל מחלוקות בין משרדי הממשלה והתנגדויות מצד תושבים באזור.
● המדד שקובע: הפחתת הריבית לא תחזיר את רוכשי הדירות לשוק
● כשהדירה נכנסת באמצע: למה ריב על נדל"ן יכול לחסל נישואים
התוכניות חלות על שטח של כ-2,500 דונם בצפון־מזרח הרצליה, וכוללות גם חלקים משטחי כפר שמריהו, רעננה, חוף השרון ורמת השרון. הרובע החדש צפוי לכלול כ-14,918 יחידות דיור, כ-600 יחידות דיור מוגן, וכן מאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר.
לצד אלו צפויה לקום תחנת מטרו בסמיכות לאוניברסיטת רייכמן, שאמורה לשמש מוקד תחבורתי משמעותי לאזור כולו, כאשר העלות הכוללת של התוכניות עומדת על כ־6 מיליארד שקל.
התוכנית עברה תלאות רבות לאורך השנים, בעיקר של התנגדות תושבי השכונות השכנות לרובע - גן רש"ל ונחלת עדה, שמצד אחד התנגדו לקיומו של שדה תעופה בסמיכות לבתיהם, אך במקביל הביעו גם הסתייגות מהקמת שכונת מגורים חדשה במקום.
האתגר: התוכנית מאופיינת בריבוי בעלים
השלב הבא בקידום תוכניות הרובע הצפוני צפוי להתרחש בעוד כ־90 יום, אז תופקד התוכנית על ידי הוותמ"ל. במהלך תקופה זו ניתן יהיה להגיש התנגדויות, ובמקביל יוגשו ויאושרו טבלאות האיזון וההקצאה שייקבעו כיצד יחולקו המגרשים וזכויות הבנייה בין בעלי הזכויות הפרטיים.
התוכניות ברובע מאופיינות בריבוי בעלים: מאות בעלי קרקע פרטיים, לצד מדינת ישראל, עיריית הרצליה, קק"ל - באמצעות החברה־הבת הימנותא - ורשות הפיתוח. כך, בתוכנית תמ"ל 3006 כ־67.6% מהקרקעות מצויות בבעלות פרטית, ואילו בתוכנית תמ"ל 3006א שיעור הבעלות הפרטית עומד על כ־25.4%.
מאז אוגוסט 2024 בוצעו בתחומי תמ"ל 3006 מספר עסקאות לרכישת קרקעות חקלאיות: ריאליטי רכשה בעזרת קרן ההשקעות החמישית שלה 44 דונם תמורת 205.5 מיליון שקל בקיץ 2024; ישראל־קנדה רכשה בדצמבר 2024 שטח של 21 דונם, תמורת 120 מיליון שקל. בתוספת העסקה האחרונה, 18 דונם ביותר מ־200 מיליון שקל, הושלמו במתחם עסקאות לרכישת קרקעות חקלאיות בסכום של יותר מחצי מיליארד שקל.
עו"ד מירי דונין־שוב, שותפה במשרד עו"ד ארדינסט בן נתן טולדנו ושות', ועו"ד אלי וילצ'יק ממשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות', שמייצגים קבוצה גדולה של בעלי זכויות ברובע הצפוני המאוגדים בהסכם שיתוף, מסבירים בשיחה עם גלובס כי "על פי חוק ועל פי החלטות של ועדות תכנון שונות, חובה להקצות זכויות במגרשים עצמאיים לבעלים שהתאגדו מרצון בהסכם שיתוף וזאת מכוח עיקרון שמאי לאיגום זכויות. ההקצאה מכוח עיקרון איגום זכויות נעשית בהמון מתחמים מרובי בעלים, כך למשל נעשה בפי גלילות ובשדה דב ובפרויקטים אחרים שהחלו להתממש בשנים האחרונות.
"ההקצאה כאמור במגרשים שלמים, נעשית על ידי שמאי התוכנית אשר מקבל מראשי הקבוצות המאוגדות את רשימת חברי הקבוצה החתומים על הסכם שיתוף במטרה להביא לכך שכל החברים המאוגדים יקבלו מגרשים שלמים ויוכלו להתחיל מייד עם אישור התוכנית לבקש היתר בנייה ולממשה. יתרה מכך, התאגדות מראש בהסכם שיתוף תמנע מבעלי הזכויות חשיפה לפירוקי שיתוף ומכירה כפויה על דרך כינוס נכסים".
הסכנה: בעלי זכויות לא מאוגדים יפסידו עד 40%
לדבריהם, מי שרוצה לוודא שיקבל את זכויותיו בבניין מאוגד, גם אם הוא חושב למכור בשלב כלשהו, מוכרח למהר: "הניסיון מלמד כי במתחמים מרובי בעלים, בעלי זכויות שאינם מאוגדים מפסידים עד 40% מערך הקרקע שלהם.
"בתוכנית הנקודתית 'קריית המסלול' שהופקדה ב־2021, יזמים משתלטים על מגרשים שלא התאגדו בשלב ההפקדה ויוזמים פירוקי שיתוף שמותירים את אותם בעלי זכויות פרטיים מבודדים, דבר שפוגע משמעותית בערך המגרש שלהם. זה צפוי לקרות גם כאן, שכן מדובר במתחם מאד מבוקש".
נושא אחר שמרכז עניין נוגע למזהמי PFAS שנמצאו בקרקעות שדה דב ונפוצים במיוחד בקצפי כיבוי אש בשדות תעופה ובמתקנים ביטחוניים. עו"ד דונין־שוב מסבירה כי בהמשך לממצאים שנמצאו בשדה דב בתל אביב, גם בקרקעות שדה התעופה בהרצליה צפויות להיערך בדיקות דומות, כאשר להערכתה הדבר לא צפוי לעכב את הוצאת התוכניות לפועל.