תל אביב / צילום: Shutterstock
שינוי קיצוני בדפוסי רכישת דירות בתל אביב הקפיץ את מדד מחירי הדירות האחרון, שללא נתוני העיר אמור היה להיות מאופס, כך עולה מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
כך, לפי מדד מחירי ה9דירות לחודשים פברואר־מרץ 2026, עלו מחירי הדירות ב־0.3% לעומת המחירים בינואר־פברואר 2026. העלייה מחקה שתי ירידות רצופות של 0.1% במחירים שנרשמו בחודשיים הקודמים, וסיכמה את הרבעון הראשון של 2026 עם פלוס קטנטן של 0.1% במחירים. כיצד הנתונים הללו מסתדרים בשוק שמתאפיין באווירה של ירידות מחירים? הנה שלוש הערות על ההשפעה של שוק הנדל"ן התל אביבי על המדד הארצי.
1עסקאות חריגות בכמות גדולה
אם היו מנכים את מחוז תל אביב ממדד מחירי הדירות האחרון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היינו מקבלים מינוס קטנטן. אולם בחודשים פברואר־מרץ, המדד של תל אביב קפץ ב־1.2% והזניק את כלל המדד.
מחיר ממוצע של דירות שני חדרים שנרכשו ברבעון הראשון של 2026 עלה על 3 מיליון שקל, של שלושה חדרים הגיעו כמעט ל־4 מיליון שקל, ושל ארבעה חדרים חצו את ה־5 מיליון שקל בממוצע. ממוצעים שטרם נראו בעיר.
כיצד נרשמו השיאים הללו? מצד אחד נרשמה ירידה של 20% במספר העסקאות שבוצעו ברבעון הראשון, ואילו מצד שני, העסקאות שכן בוצעו בעיר שברו שיאים שקשים לעיכול אפילו בסטנדרטים התל אביביים המרקיעים, בכל הדירות בגדלים של עד ארבעה חדרים.
נדגים: דירות 1־2 חדרים שנמכרו בשלושת החודשים הראשונים של השנה, הגיעו למחיר ממוצע של 3.13 מיליון שקל. זו הפעם הראשונה שעסקאות כאלה חוצות את הרף של 3 מיליון כממוצע מחיר; שיא נקבע גם בדירות 3 חדרים, שנרכשו במחיר ממוצע של 3.93 מיליון שקל - זאת בעוד השיא הקודם הגיע ל־3.8 מיליון שקל; מחירי דירות 4 חדרים שנמכרו המריאו לרמת שיא של 5.33 מיליון שקל, לאחר שהשיא הקודם נקבע לפני שלוש שנים, לפני פרוץ המלחמה, ועמד על 5.14 מיליון שקל.
רק הנישה של דירות 5 חדרים לא שברה שיא. עסקה ממוצעת על דירות אלה הגיעה ברבעון הראשון ל־6.72 מיליון שקל, שהיא "רק" השלישית בגובהה בתולדות השוק התל אביבי.
2 בתל אביב שבים לרכוש דירות חדשות
מה הביא לשיאים הללו? אנו סבורים שיש כאן מספר גורמים שפעלו: הראשון, עניין המיגון, או יותר נכון חוסר המיגון של רוב הדירות בעיר. על פי התחשיבים שערכנו לפני כמה חודשים, כשלושה רבעים מהדירות בעיר אינן ממוגנות ובימים אלה רוכשי דירות אינם מוכנים לשלם כל כך הרבה על דירות ולרוץ למקלט מספר פעמים בלילה.
מי שיכולים - יסכימו לשלם מאות אלפי שקלים על דירות ממוגנות. מי שלא - לפחות חלק מהם ידחו את הרכישות שלהם.
הגורם הוא השני הוא גיל הדירות. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שעברה, רוב הרכישות בוצעו בדירות יד שנייה, אך ברבעון האחרון של השנה שעברה ובראשון של השנה הנוכחית המצב התהפך, ושוב הרוכשים שנותרו בשוק מעדיפים לרכוש דירות חדשות (שכולן בעלות ממ"ד) על פני דירות יד שנייה (שרק בחמישית מהן יש ממ"ד).
גם זה סיפור חריג, בהשוואה לנתונים הארציים, שבהם המגמה מורה על ירידה עקבית במספר הדירות החדשות שנרכשות, במיוחד אלה שנמכרות בשוק החופשי.
3 אין עסקאות שיא אלא רמת שיא
הנה כמה טעימות לעסקאות גבוהות במיוחד שבוצעו בתל אביב ברבעון הראשון: באחד הפרויקטים של שדה דב, בקו קדמי לים, נמכרה דירת שני חדרים ב־5.9 מיליון שקל; בפרויקט אחר בשדה דב נרכשה דירת שלושה חדרים בקומה 26 ב־10.3 מיליון שקל; בפרויקט של ישראל קנדה בבית הקיבוץ הארצי ברחוב דובנוב נרכשה דירת שני חדרים בקומה 26 ב־4.9 מיליון שקל ודירת שלושה חדרים ב־11 מיליון שקל; בפרויקט התחדשות בדיזנגוף 193 נמכרה דירת שלושה חדרים חדשה ב־8.9 מיליון שקל; במגדל "בראשית בבלי" נמכרה דירת ארבעה חדרים בקומה ה־27 ב־14.2 מיליון שקל; ואילו בפרויקט תמ"א 38 ברחוב דוד המלך 23־27 נמכרה דירת ארבעה חדרים ב־8.3 מיליון שקל.
הרמה הממוצעת של כלל העסקאות הייתה מעל ומעבר למה שהשוק התל אביבי ראה קודם לכן.
בשום עיר שגובלת בתל אביב לא הייתה התנהגות כזו. בהרצליה, העיר שרמת המחירים הכי קרובה לזו של העיר הגדולה, הייתה דווקא ירידה של 5% ברמת מחירי העסקאות. ברמה הארצית רמת העסקאות ברבעון הראשון הייתה נמוכה ב־1.6% מזו של הרבעון הקודם.