משה לארי, מנכ''ל בנק מזרחי טפחות, בכנס השירות של ישראל / צילום: כדיה לוי
בכנס השירות של גלובס בשיתוף בנק מזרחי טפחות, שוחח משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות, עם נבו טרבלסי כתב טכנולוגיה ומדיה בגלובס, על אתגרים בשוק הנדל"ן והחלטת הריבית האחרונה של בנק ישראל.
● כנס השירות של ישראל | תרי ישכיל ממזרחי טפחות: ״באופן כמעט פרדוקסלי, הטכנולוגיה תעזור לנו להיות אפילו עוד יותר אנושיים״
● כנס השירות של ישראל | אלונה בר און מו"ל גלובס: ״השירות שלנו הוא לשים את הקורא במרכז״
● כנס השירות של ישראל | משנה למנכ"ל כאל: "10% מהשיחות כבר מטופלות על ידי נציגת AI באופן מלא"
כבנק המוביל בישראל גם בתחום המשכנתאות, אני אשמח להתייחסות שלך למצב שוק הנדל"ן. אנחנו רואים ירידות מחירים, קבלנים קטנים קורסים, קפאון כללי - ומנגד שוק המשכנתאות ממשיך לדהור. איך זה מסתדר?
לארי: "אין ספק שענף הנדל"ן נמצא בתקופה מאתגרת, מורכבת וגם הנתונים מראים זאת. כשאתה מסתכל על צד ההיצע, אתה רואה אותו די יציב, התחלות בניה, כמות ההיתרים, שיווק, צד היצע מאוד יציב. כשאתה מסתכל על צד הביקוש אתה רואה שם איזושהי אנומליה. למשל היקף עסקאות בדירות יד שנייה די יציב, היקף עסקאות בדירות יד ראשונה הולך ויורד, והדבר הזה גם מוביל אחרי זה לפתיחת הפער.
"כמות הדירות שהסתיימו או נמצאות בתהליכי בנייה כרגע במלאי הדירות במשק עומד על קרוב ל- 86 אלף דירות. לפני שנתיים, שנתיים וחצי, זה היה חצי מזה, 44 אלף דירות בערך, אז בוודאי כשאתה רואה את הנתונים אתה מבין שהמצב מורכב. יחד עם זאת, צריך גם לזכור שמדינת ישראל, למרות שהיא קטנה גיאוגרפית, היא מאוד שונה במגוון הנדל"ן שלה, כאשר הצפון והדרום לא דומה למרכז.
"אני אגיד את זה בצורה אחרת: במחירי דירות עד 3-3.5 מיליון שקל שווי דירה יש עסקאות ופעילות ערה. דירות במחיר בין 3.5-4 עד 10-12 מיליון שקל מרגישים שהשוק קשה יותר, קשה יותר למכור, קשה יותר לעשות עסקאות וזה גם לקוחות אחרים. בדירות מעל 12 מיליון שקל שאלו דירות יוקרה, יש עסקאות ואלו לקוחות מסוג אחר. אבל פה גם הגיעו המבצעים של הקבלנים השונים כמו הלוואות מסובסדות, כדי לעודד את המכירה. דרך אגב, אנחנו עוקבים אחרי כל ההלוואות המסובסדות דרך הבנקים עצמם באמצעות המשכנתאות. אנחנו כבר עם היקף שנפרע של קרוב למיליארד שקל. הלוואות שניתנו לפני שנתיים-שלוש והגיע מועד הפירעון שלהן ולא רואים בכלל בעיה. יותר מזה, כמעט 35% מההלוואות נפרעו פירעון מלא. כלומר, נתנו ללווה את האפשרות לקחת את הלוואת הקבלן ולמשוך אותה אחרי שהוא מקבל את הדירה כמשכנתא רגילה. 35% החליטו לפרוע. כלומר, היה להם את הכסף. זה אומר שהם ניצלו את ההטבה הזו כהטבה פיננסית בתקופת הבנייה, כי מי ששילם את הריבית זה הקבלן. היתר, 65% משכו את ההלוואה קדימה".
התארכות משך זמן הבנייה
לארי מתייחס לאנומליה נוספת: "היקף המשכנתאות הצפוי ב-2026 יעמוד להערכתי בין 110-120 מיליארד שקל, יותר משנה שעברה. אחת מהשנים הגבוהות ב-5 השנים האחרונות. אתה שואל את עצמך הכיצד? הרי סיפרתי לכם עכשיו שהיקף עסקאות של דירות יד אשונה יורד ויד שנייה יציב, אז איך היקף המשכנתאות כל כך גדל? יש לזה גם סיבה, שזה גם מעיד על מה קורה בענף. אחד, התארכות משך זמן הבנייה. משך זמן הבנייה ב-5 שנים האחרונות התארך בשנה אחת שלמה. זה אומר שיש פער זמן בין חתימת החוזה או העסקה לבין המשכנתא בסוף.
"היקף המשכנתאות שניתנו על דירות על הנייר ב-3 השנים האחרונות, לפני 3 שנים היה 40% והיום הוא 70%. כלומר, יש הרבה עסקאות על הנייר שהדירה תימסר אחרי שנתיים. דבר נוסף, פער הזמן בין מועד חתימת החוזה ללקיחת המשכנתא בעבר היה בין 8-7 חודשים, היום הוא יותר משנה. הדברים האלה בסוף מצביעים על זה שיש איזה ניתוק בין מתי המשכנתא ניתנת לבין מתי הייתה עסקה - והלג הזה הוא ההסבר לאנומליה הזו".
לסיכום מציין לארי כי מדובר בענף מאוד מאותגר ומורכב. "אני מקווה שהורדות הריבית שתהיינה, ותהיינה, אולי יעזרו לענף קצת להתאושש, אבל צריך לזכור שזה ענף מאוד חשוב בכלכלה הלאומית של מדינת ישראל ואני מקווה שהקברניטים גם רואים זאת".
שאלה נוספת שטרבלסי מעלה, נוגעת לביקורת על החלטת הנגיד להורדת הריבית רק ב- 0.25% במיוחד לאור הדולר החלש, "מה דעתך"? לארי: "ביקורת היא דבר טוב, אבל נכון גם לומר שבעיני לא צריך להפעיל לחצים לא פוליטיים ולא עסקיים ולא לאתגר את עצמאותו של בנק ישראל, כי הוא אחד משומרי הסף המהותיים לכלכלה הישראלית ויודע לעשות איזונים נדרשים בין המדיניות המוניטרית לפיסקלית".
עוד מוסיף לארי כי "הורדות ריבית תהיינה, זה עניין של זמן וקצב, וראינו גם שהורדת הרבע אחוז למשל לא חיזקה את הדולר. צריך רגע להבין שבתוך הכלכלה הישראלית יש וקטורים מאוד מנוגדים כרגע - הדולר נחלש בישראל משתי סיבות עיקריות: אחת, הוא נחלש בעולם. שתיים, יש פה תנועות כספיות פיננסיות שלא קשורות לריבית בכלל, אלא לגופים המוסדיים ומה קורה בשוק בעולם. באופן אבסורדי, אם תהיינה ירידות דרמטיות בשווקי ההון בעולם יכול להיות שהדולר יתחזק פה וזה לא קשור אלינו. דבר נוסף, שגם אותו צריך לזכור, בסביבת האינפלציה יש פה שני כוחות מנוגדים. מצד אחד, הדולר החלש, או השקל החזק גורם לדיפלציה, אבל שרשרת הערך, האספקה, מחירי האנרגיה, גורמים לאינפלציה לעלות. אני חושב לסיכום שבנק ישראל יודע לעשות איזונים נכונים בין ניהול סיכונים לאומיים לבין ההחלטות שלו".
*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק מזרחי טפחות, בחסות בזק, כאל וכלל ובהשתתפות חברת החשמל