רובע שדה דב / הדמיה: משרד האדריכלים תכנון נוף
כמעט חמש שנים עברו מאז שווקו בהצלחה הקרקעות הראשונות ברובע שדה דב בתל אביב־יפו - אולי השכונה היוקרתית ביותר הנבנית בימים אלו בישראל. הרובע, שאמור להכיל בסופו של תהליך 16 אלף יחידות דיור חדשות, הוא אחד ממוקדי הפעילות המרכזיים של ענף הנדל"ן בשנים האחרונות, אך גם הוא, מתברר, נתון להשפעות התקופה ולשינויים שעובר השוק בשנים האחרונות. אז היכן הדברים עומדים ברובע המדובר ביותר כיום? גלובס מספק תמונת מצב עדכנית.
● דירות 4 חדרים משכו את כל השוק בת"א למעלה, ואחריו את המדד
● היזמים שצמאים למזומן: גל חדש ובעייתי של חברות נדל"ן מגיע לתל אביב
המכירות בעצירה, אבל המחירים עדיין גבוהים
במשך תקופה ארוכה רובע שדה דב הציג מספרי מכירות מרשימים במיוחד, גם כאשר ענף המגורים כולו סבל מהאטה חריפה. כך, חברת ישראל־קנדה הצליחה למכור כבר כמעט 300 יחידות דיור בפרויקט RAINBOW, וגינדי החזקות מכרה על פי דיווחיה (מדובר בחברה פרטית שאינה מדווחת לבורסה) יותר מ־600 דירות. י.ח דמרי הספיקה למכור יותר מ־30 דירות ב־2025, על אף שרק במהלכה החלה בשיווק, והחברות מבנה, לוינשטין הנדסה ואלייד, שלהן פרויקט משותף ברובע, וגם הן החלו למכור רק במהלך השנה שעברה, מכרו כבר 40 דירות.
אבל בתקופה האחרונה נראה שהמכירות ברובע בעצירה: ישראל־קנדה מכרה ברבעון הראשון של 2026 רק ארבע דירות בפרויקט שלה, י.ח דמרי מכרה בפרויקט YAMA תשע דירות - ארבע מהן נקנו על ידי בעל השליטה, יגאל דמרי, ובני משפחתו, ואילו מבנה, לוינשטין הנדסה ואלייד מכרו ברבעון הראשון 11 דירות.
נציין שלא בכל המקרים ההאטה אמורה להדאיג: ישראל־קנדה למשל כבר השלימה 60% משיווק הדירות בפרויקט, שעל פי הערכותיה יושלם רק בשנת 2030, כך שקצב מכירות איטי בשלב זה אינו דרמטי עבורה.
על אף שקצב המכירות הואט, רמת המחירים למ"ר בפרויקטים בשדה דב עדיין גבוהה. כך למשל, המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שביצעה ישראל־קנדה ברבעון הראשון הוא 85,669 שקל למ"ר כולל מע"מ, זהה למחיר הממוצע בכל שנת 2025. גם אצל דמרי הנתונים דומים: המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות 2025 היה כ־82,500 שקל למ"ר. יש לציין כי החברה מחשבת את צפי ההכנסות שלה למלאי הבלתי מכור לפי 73,160 שקל למ"ר כולל מע"מ.
המחירים בפרויקט של לוינשטין הנדסה, מבנה ואלייד מעט נמוכים יותר, ייתכן משום שמרבית הדירות נמכרו במסגרת פרי סייל (קדם מכירה) - אך נראה שהם מתקרבים לרמות המחירים של ישראל־קנדה ושל דמרי: ברבעון הראשון של השנה המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט היה 64,700 שקל כולל מע"מ, אך בתקופה שבין סוף הרבעון הראשון לבין מועד פרסום הדוח (סוף מאי) נמכרו עוד שמונה דירות, כשהמחיר למ"ר כבר זינק לכ־81,600 שקל.
עוד אתגרים ממתינים גם בהמשך
בדוחות לוינשטין מצוין כי "מחיר ממוצע למ"ר כולל הפחתת רכיב מימון משמעותי", כך שהוא משקף את השפעות מבצעי המימון שהוצעו לרוכשים. מה ההבדל במחירים למ"ר בפרויקט בשדה דב, לאחר הפחתת אותו רכיב מימון? ברבעון הראשון של 2026 הוא 60,900 שקל; וברבעון השני של 2026 (בשמונה העסקאות שצוינו) - 76,800 שקל. בכל המקרים מדובר על מחיר נמוך בכ־6%.
ישנם אתגרים נוספים שעלולים להעיב על המשך ההתקדמות בבניית הרובע, כשהמרכזי שבהם הוא זה הקשור לזיהום שהתגלה בקרקע הרובע בפברואר השנה. מאז בוחנים שלל הגורמים, הן מטעם המדינה והן מטעם היזמים, את השפעותיו ואת השלכותיו. לאחרונה חשפנו בגלובס כי המשרד להגנת הסביבה ורשות מקרקעי ישראל הודיעו שלא ישתתפו במימון טיהור הזיהום בקרקע ובמי התהום, לפחות בשלב זה. אם ימשיכו בסירובן, עלויות ההקמה של הפרויקטים ברובע יגדלו משמעותית, ולא מן הנמנע שבסיטואציה כזו יתעכבו פרויקטים שעמדו לצאת לדרך בקרוב.
ההיצע הגדול בתל אביב יכביד גם הוא
לכך נוסיף את העובדה שחמישה מכרזי קרקעות ברובע מתעכבים כבר חודשים רבים ואף יותר משנה. המכרזים הללו, שטרם נפתחו להגשת הצעות, פורסמו עוד הרבה לפני גילוי הזיהום - אך ייתכן כי הזיהום "תורם" לכך שרשות מקרקעי ישראל לא ממהרת לשים גם אותם על המדף.
אתגר נוסף שככל הנראה משפיע כבר כעת על קצב המכירות ברובע, הוא עובדת ההיצע הגדול של דירות חדשות בתל אביב רבתי: על פי נתוני הלמ"ס, רק בעיר עצמה ישנן יותר מ־10,000 דירות לא מכורות נכון למרץ 2026. בקרוב צפויה לקבל אישור תוכנית גדולה נוספת בעיר, התוכנית לרבעים 5 ו־6 עם פוטנציאל תוספת של כ־5,000 דירות חדשות בלב העיר - כך שהשילוב בין ההיצע הגדול יחסית לבין ההאטה הכללית במכירות, עשוי לפגוע גם במסע הפרסום של חברות הנדל"ן בשדה דב.