פס"ד: בעלי דירות בבניין משותף יוכלו להשכיר אותן לטווח קצר

המפקחת על המקרקעין בחיפה קבעה לאחרונה כי בעלי דירות בבניין בחיפה יוכלו להשכיר את דירותיהם לתקופות קצרות בAIRbnb או בוקינג למרות שהתקנון הבית המשותף קבע כי השימוש היחיד יהיה למגורים.

● היזמים שצמאים למזומן: גל חדש ובעייתי של חברות נדל"ן מגיע לתל אביב
● הדוחות חשפו: מכירת הדירות בשדה דב נתקעה

התובעים ביקשו לאסור על שכניהם להשכיר את דירותיהם לשכירות קצרת טווח לאור התקנון המוסכם. הנתבעים טענו כי השימוש בדירות עולה בקנה אחד עם הסכמות בעלי הדירות לפני החתימה על הסכם השיתוף. הם טענו כי לחתומים על הסכם השיתוף ולבעלי הדירות שרכשו דירות לאחר מכן היה ברור וידוע כי לא יתאפשר לפצל את הדירות או לנהל בהן עסקים הכוללים קבלת קהל, אך לא היתה כוונה לאסור שכירות קצרת טווח. וכי הפרויקט שווק ככזה המאפשר שימוש מלונאי המותר על פי התב"ע ואטרקטיבי בשל הקרבה לים.

אין פרשנות ברורה

המפקחת קבעה כי "תקנון מוסכם שנרשם מעגן בתוכו הוראות שאמורות לעלות בקנה אחד עם ההתחייבויות החוזיות עליהן חתמו בעלי הדירות במועד הקמתו של הבית, לרבות אלו שנקבעו בהסכם השיתוף, והוא נערך ונחתם על ידי אלו שרשומים כבעלי דירות בחלקה".

נקבע כי המונח "שימוש למגורים" כולל גם השכרת דירות לטווח קצר. מאחר שמתנהל הליך נוסף בבית המשפט המחוזי בין הצדדים, קבעה המפקחת כי פסק הדין יעמוד בתוקף כל עוד לא ניתנה פרשנות אחרת על ידי בית המשפט בעניין.

הבניין נמצא ברחוב אהרון רוזנפלד בחיפה וכולל 23 דירות. מאז הוקם הבית חלק קטן מהדירות שימשו למגורים בשכירות קצרת טווח. בשנת 2013 נחתם הסכם שיתוף שכלל את הסעיף בתקנון בו נקבע כי הדירות שימשו רק למגורים. המפקחת נדרשה לפרשנות המונח. הפסיקה התייחסה למונח מגורים בדרכים שונות, ולא קיימת פרשנות ברורה המתייחסת לתקופות שכירות קצרות טווח. לכן החליטה המפקחת לפנות להבין את כוונת הצדדים, כאשר קבעו את התקנון המשותף בשנת 2013.

נקבע כי "משנרשם התקנון המוסכם יש לו מעמד קנייני, וכוחו יפה כלפי כל בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות אלו שנעשו בעלי דירות לאחר מכן, אפילו לא ידעו את תכנו".

ליבוביץ שוכנעה ששניים מתוך חמשת בעלי הדירות שהעידו, רכשו את הקרקע מתוך כוונה להקים עליה מבנה שישמש כדירות נופש ועשו זאת מהרגע הראשון שקיבלו את הדירות. "שוכנעתי כי אומד דעת הצדדים הסובייקטיבי בעת החתימה על הסכם השיתוף היה להקים בית קו ראשון לים שבו יגורו בדירות עורכי הסכם השיתוף בעצמם כדירות נופש מספר חודשים בשנה, ובשאר הזמן יושכרו הדירות לסטונדטים לרפואה, לתיירות מרפא או לכל שכירות קצרה אחרת".

למצוא מענה למטרדים

התקנון לא קבע הגבלה על המגורים בדירות ולכן נקבע כי בהיעדר הגבלה, כל שימוש שהוא במהותו "מגורים" ללא קשר למשכו, עונה על דרישת התקנון. זאת למרות שבפסיקה פירשו מגורים באופן שונה כארש היה מדובר בתחום המסים או התכנון והבנייה. עוד נקבע כי אם השכרה לטווח קצר גורמת להפרעות או למטרדים כמו רעש או לכלוך, יש למצוא מענה בחוק אך לא להטיל איסור גרוף על שימוש לגיטימי בשל חשש פוטנציאלי.

"יש לזכור כי הגבלת השימוש בנכס פוגעת בזכות הקניין של הבעלים, והדבר מנוגד לרצון הסובייקטיבי של בעלי המקרקעין. פגיעה כזו צריכה להיות מידתית, ברורה, ומפורשת. פרשנות המרחיבה את האיסור מעבר ללשון הסעיף פוגעת בזכות הקניין לא עיגון מספק".

בעלי הדירות שזכו יוצגו על ידי עו"ד גיא פייביש.

8/31/2024