בלי חניה ושכר דירה: דיירים מוותרים על הטבות כדי להציל מיזמי פינוי-בינוי

"אם אתם רואים יזם שנותן 30 מ"ר, אל תיתנו לזה לקרות. בסוף יש פרויקטים שבהם דיירים נאלצים לוותר על שכר דירה כדי שייצאו לפועל. יש לנו תפקיד לדאוג שהיזמים לא ייתנו הבטחות שלא יוכלו לעמוד בהן". כך אמר השבוע עו"ד זיו גרומן, מייסד משרד גרומן ושות'.

דבריו מגיעים על רקע שחיקה גוברת בכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית. ההאטה בענף הבנייה, הריבית הגבוהה, העלייה בעלויות המימון והזינוק בהוצאות הביצוע והעבודה מציבים יותר ויותר פרויקטים על גבול הרווחיות.

● היזמים בורחים מת"א: "פרויקטים רבים לא כלכליים. עדיף להימנע ממימוש היתרים"
● נתונים חדשים מגלים: הייטקיסטים קונים פחות דירות בתל אביב

התוצאה היא שבמקרים רבים נפתחים מחדש הסכמים שנחתמו מול בעלי הדירות, התמורות שהובטחו מצטמצמות, ולעיתים אף נדרשים ויתורים מצד הדיירים כדי למנוע את ביטול הפרויקט. בענף מספרים כי בקשות להפחתת תוספות בנייה, צמצום שטחי הדירות החדשות או שינוי הטבות נוספות הפכו בשנים האחרונות לתופעה שכיחה יותר.

רק בימים האחרונים פורסם כי בשנת 2025 נרשמה ירידה של 20% בבקשות להיתרי בנייה להתחדשות עירונית במחוז תל אביב, מה שמלמד בין השאר גם בירידה באטרקטיביות אותם פרויקטים. במקביל, גם התחלות הבנייה בתל אביב ירדו ב-5% בפרויקטי התחדשות עירונית.

"רוב החוזים ברובע 4 בתל אביב נפתחים"

לדברי עו"ד גרומן, בבדיקה שערך, הוא מצא שיש במשרד 81 פרויקטים שהיזמים חזרו לדיירים ופתחו את החוזים בגלל חוסר כדאיות כלכלית. "ברובע 4 במרכז תל אביב מדובר על 80% מהחוזים, אבל התופעה קיימת בכל הארץ", הוא אומר. "יש תוכניות בניין עיר (תב"עות) שהתחילו לפני 6 שנים, כשכולם היו באופוריה, אבל המציאות השתנתה. צריך לשנות את החשיבה. כשאנחנו מקדמים תב"ע, אנחנו מדברים על מנעד רווחים של 15%. אבל מספיק שיש מכה קלה, והכל נופל".

יזמי התחדשות עירונית, תחום רווי תחרות שמתמודד עם מציאות קשה של מכירות נמוכות ועלויות מימון גבוהות במיוחד, מצביעים גם הם על מגמה גוברת של פתיחת חוזים בתקופה האחרונה. כלומר, למרות חוזה חתום מול היזם, שמתחייב להם לתמורות מסוימות, הדיירים נאלצים להתגמש ולקבל הרבה פחות, מתוך הבנה שבזה תלוי עתידו של הפרויקט.

חלק ניכר מההסכמים נחתמו בשנים 2021-2022, עוד לפני תחילת מחזור העלאות הריבית, עליית מחירי הביצוע והירידה החדה במכירות, וכעת אינם משקפים עוד את תנאי השוק הנוכחיים.

"פרויקטים שנחתמו באותן שנים מתחילים בפועל להיבנות רק עכשיו, אך מאז תנאי השוק השתנו מהותית. עלויות הבנייה זינקו, הריבית עלתה, ולא מעט פרויקטים שבעבר היו רווחיים, היום אינם כדאיים", מסביר תומר רייפמן, מנכ"ל ובעלים של חברת יעז יזמות, שבונה בעיקר פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב.

"אנחנו לא בורחים מתל אביב, אבל אין ספק שהתייקרות עלויות הבנייה השפיעו משמעותית על הכדאיות הכלכלית בכלל הארץ, בין אם זה בתל אביב, בחדרה או בשדרות".

"עושים כל שביכולתנו שלא לשנות הסכמים"

רייפמן מדגיש כי פתיחת הסכמים ותיקון חוזים הוא תהליך ארוך, שכולם מעדיפים להימנע ממנו. עם זאת, הוא מציין כי "בעלי הקרקע, כלומר בעלי הדירות הישנות, הם השותפים שלנו בעצם. ורבים מהם כבר מבינים שאין ברירה אלא לתקן את ההסכמים בתנאי השוק החדשים שנוצרו. השינויים נעים בין הפחתה של מטרים - רק אם זה אפשרי תכנונית, לבין ויתור על דמי שכירות, הורדת מפרט טכני, הורדת קומות ותשלום על חניה שהובטחה מוקדם יותר בחוזה. יש גם מקרים של שילוב בין כל הדברים האלו".

אורן יושפה, מנכ"ל משותף ובעלים בקבוצת יושפה, מצטרף לדברים: "אנחנו רואים באופן ברור שחיקה ברווח. פרויקטים שנסגרו בשנות השיא שלאחר הקורונה, התבססו על מחירי מכירה גבוהים ועלויות ביצוע סבירות יחסית, בסביבה תחרותית מאוד. העלייה החדה בעלויות הביצוע היא הגורם המרכזי שפוגע בכדאיות, בעוד שהמחירים לא עלו בהתאם".

בעקבות זאת, אומר יושפה, בחלק המקרים מגיעים בלית ברירה להליך של שינויים בתמורות. "ברוב מוחלט של המקרים השינויים לא יהיו בשטח ובתכנון הדירות עצמן, שכן מהלך כזה עלול לעכב את הפרויקט בשנים נוספות", הוא אומר. "ברור כי גם הבעלים וגם היזם לא מעוניינים בכך. הפתרונות בדרך כלל באים לידי ביטוי בתמורות אחרות".

כלומר, כדי לא להגיע שוב לוועדות התכנון, במקרה של הורדת מטרים מהדירות, היזמים והדיירים מסכימים על ויתורים שאינם חלק מהבניין עצמו. לדבריו, "בין האפשרויות שנבחנות ניתן למצוא השתתפות כספית מוגבלת מצד בעלי הדירות, רכישת החניות מהיזם על ידי מי שמעוניין בכך, או התאמות שונות במעטפת הכלכלית של הפרויקט, כגון ויתור על תשלום שכר דירה לתקופת הבנייה".

היזמים טוענים כי בעלי הדירות מפנימים את השינוי. יושפה: "הם מבינים שההשבחה הכלכלית של הנכס גבוהה מאוד לעומת ה'ויתור' שנדרש מהם". הבעיה היא, שויתור על שכר דירה מייצר בעיה מימונית לדיירים רבים, שנאלצים לראשונה לשלם בעצמם על דמי שכירות, לאחר שנים של מגורים בדירה בבעלותם. "לחלק מבעלי הדירות הפתרון אכן מאתגר לעיתים ברמה התזרימית", הוא אומר, "למצבים כאלה אנו היזמים יודעים להביא פתרונות באמצעות הגוף המלווה של הפרויקט. מניסיוננו, כשמתקיים שיח פתוח ושקוף מוצאים פתרונות".

"נדרש מנגנון שיבטיח את מימוש הפרויקטים"

נתי גלבוע, מנכ"ל חברת ההתחדשות העירונית גפן שבשליטת אבו מגורים, מסביר כי "אחת הבעיות המרכזיות בענף היא פרק הזמן הארוך שחולף מרגע אישור התוכניות ועד ליציאה בפועל לביצוע, בין אם מדובר בפרויקטי התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ובין אם במתחמי פינוי־בינוי רחבי היקף. פער הזמן הזה יוצר אי־ודאות עמוקה, שכן היזם מתקשה להעריך כיצד ייראה השוק בעוד חמש שנים והאם הפרויקט יהיה עדיין בר־כדאיות כלכלית".

ועדות התכנון בוחנות את היקף הזכויות לפי תקן שמאי שקובע את ההיתכנות הכלכלית. אלא שבחלוף הזמן, הניתוח השמאי הופך פעמים רבות ללא רלבנטי, אבל היזם והדיירים "תקועים" על פרויקט שלא יכול לייצר רווחיות נאותה. לדברי גלבוע, מי שמשלם את המחיר בסופו של דבר הם הדיירים עצמם. כאשר פרויקטים נתקעים בשל קשיי מימון או שחיקת כדאיות, הדיירים נותרים בבניינים ישנים, מתפוררים, ולעיתים גם ללא מיגון.

כדי להתמודד עם תופעת פתיחת החוזים ואף עם קריסת פרויקטים, גלבוע סבור שהרגולטור - ועדות התכנון והרשות להתחדשות עירונית - מוכרח לשנות את מנגנון התמחור וקביעת הזכויות, כדי להפוך אותו לגמיש יותר.

"כבר בשלב התכנון הראשוני יש לקבוע דרישת רווחיות יזמית בעלת שולי רווח רחבה יותר, של כ־ 25% עד 30% כדי לאפשר ודאות רבה ככל הניתן המאפשרת ליזם לרוץ ולקדם הפרויקט אבל הוא מציע, שעם השלמתו תיערך בחינה מחודשת על בסיס רף מתון יותר, של כ־20% למשל, כאשר כל רווח עודף מעבר לכך יוחזר ל'קופה' של המדינה או הרשות, בין אם באמצעות היטל ובין אם דרך הפחתת זכויות בפרויקט אחר שמקודמת על ידי הרשות המקומית או הועדה המחוזית באותו אזור".

גם במשרד השיכון ובמשרד האוצר השמאי הממשלתי עצמו היה ער לצורך לבצע שינויים בתקן 21. בתחילת השנה הוא פירסם עדכון לתקן הנבחן בכל פרויקט התחדשות עירונית, שקבע ערכים גבוהים יותר במחוזות שונים וגם איפשר טווחי סטייה: למשל 15% עד 17% במרכז ת"א ובירושלים, או 16% עד 18% בצפון, בחיפה ובדרום. לראשונה, נקבעו שיעורי רווח מינימליים ברורים עם הבחנה גיאוגרפית, מתוך הבנה שהשוק דינמי ושהתכלית המרכזית היא שהפרויקטים הללו אכן יצאו לדרך.