טענה נפוצה בקרב יזמי הנדל"ן היא שהבירוקרטיה המקומית ארוכה ושהוועדות לתכנון ולבנייה מעכבות את הפרויקטים שלהם. במקרה החריג שיובא להלן, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה מתלוננת כי יזם תמ"א 38 הוא זה שמעכב את הפרויקט באמצעות חריגות ועררים חוזרים ונשנים מזה יותר מעשור.
השכונה: אחת המבוקשות בעיר
המיקום מושא הבעיה הוא בניין ישן בן חמש דירות ברחוב מרגלית 31 שבשכונת שמבור היוקרתית בעיר. שכונה זו נחשבת לאחת המבוקשות בחיפה, עקב מיקומה - בין מרכז אחוזה למרכז הכרמל, והיותה שכונה שקטה שמדירות רבות נשקף אליה נוף ים.
השכונה היא אחת מהמבוקשות גם בקרב יזמי תמ"א 38, שהקימו בה עשרות פרויקטים במחירים נאים, תוך ניצול הביקושים. באופן כללי מחירי דירות 5 חדרים חדשות, שהוקמו בשכונה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 מגיעים לכ־4.2 מיליון שקל בממוצע, דירות 4 חדרים לכ־3.4 מיליון שקל ודירות 3 חדרים לכ־3 מיליון.
עם זאת, טווח המחירים רחב, ותלוי בסוג התמ"א (חיזוק ובנייה על הגג או הריסה ובנייה מחדש) וקיומו או אי־קיומו של נוף לים. גורמים אלה יכולים לפתוח פערי מחיר של 15%־20% בין הדירות, אך בסופו של דבר הדברים ברורים: מחירי הדירות בשכונה קרובים למדי למחירי דירות בעיר טובה בגוש דן, ולפרויקטים האלה קיים פוטנציאל כלכלי גדול, שיכול להניב הכנסות של עשרות רבות של מיליוני שקלים.
לאור זאת, מתקיים תמיד מתח בין היזמים לוועדות התכנון לגבי ממדי הפרויקטים, ועד כמה ניתן למתוח את זכויות הבנייה המותרות על פי כללי התמ"א והמדיניות העירונית.
הפרויקט: מתגלגל מאז 2015
בפעם הראשונה עלה הפרויקט על הנייר באפריל 2015. החברה היזמית "יוזמה אלונים" ביקשה להקים במקום מבנה ישן שבו חמש דירות, פרויקט חדש לפי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה דחתה את הבקשה להיתר בנייה לפרויקט, שכן לדבריה היא לא תאמה את המדיניות העירונית. היזמית הגישה ערר על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה, אך זה נמחק עוד באותה שנה.
בינואר 2016 הגישה החברה בקשה מתוקנת לפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש. החברה ביקשה להקים מבנה חדש בן 7.5 קומות מעל שתי קומות חניה תת־קרקעיות.
הוועדה המקומית דחתה את הבקשה שכן המדיניות העירונית התירה אז הקמת מבנים של עד 6.5 קומות מעל לקומת חניה, וכמו כן כללה חריגות מתוכניות עירוניות שונות.
יצוין כי פחות מ־80% מבעלי הדירות חתמו על הסכמתם לתוכנית, ושהדיירים שלא הסכימו הגישו התנגדויות.
החברה היזמית, בעלי הדירות ונציגי מהנדס העיר והוועדה המקומית החלו בדיונים ביניהם על קידום הפרויקט, ובסוף 2018 הוגש ערר נוסף, שהוקפא לאחר מכן עקב המאמץ להגיע להסדר. במהלך 14 החודשים הבאים התבקשו ואושרו לא פחות מעשר ארכות להקפאת הערר טרם ביטולו, והחברה קידמה את הפרויקט מול העיריה ומול הדיירים במבנה, שכאמור לא כולם הסכימו לו.
בסופו של דבר ביולי 2020 הודיעה החברה כי הגיעה עם הדיירים להסכמים ואולם הדיירים שלא הגיעו עמה להסכמים הוסיפו להתנגד לתוכניות, ואליהם נוספו התנגדויות גם של בתים שכנים, וגם של העירייה, שטענה כי מדובר בפרויקט גדול מדי וצפוף מדי. החברה היזמית הודיעה כי היא מוכנה לרדת בתוכניתה ל־14 יחידות דיור.
ב־2021 הכריעה ועדת הערר בנושא, שעה שכתבה כי מצד אחד הצפיפות של הפרויקט אינה חריגה כטענת הוועדה המקומית, אך יש לבצע בפרויקט שורה של שינויים תכנוניים, כדי שיוכל לעמוד בסטנדרטים התכנוניים הסביבתיים.
התוכניות החדשות: "חריגות לא סבירות"
ב־2023 הגישה "יוזמה אלונים" תוכנית חדשה, להקמת מבנה בן 6.5 קומות מעל לקומת חניה ו־14 יחידות דיור, תוך שהיא טוענת כי הטמיעה את רשימת השינויים שהוכתבו על ידי ועדת הערר .
אולם גם הפעם תוכנית זו נדחתה ע"י הוועדה המקומית, בנימוק שיש מקום לערוך סקר תחבורתי מקיף לאור ריבוי פרויקטים של תמ"א 38 בסביבה.
בוועדה הביעו חשש שמדובר בעומס של יחידות דיור על הסביבה, וקיזוז של קומת חניה אחת עלולה לגרום למצוקת חניה ברחוב, שעמוס ממילא.
הריטואל שב על עצמו גם הפעם, והחברה הגישה שוב ערר על החלטת הוועדה המקומית.
הדיון בישיבה זו של ועדת הערר היה לוהט במיוחד בין באי־כוח השכנים לבין נציגי העירייה והחברה היזמית, ובין היתר התעוררו מחלוקות עקרוניות על סעיפים בתוכנית. ועדת הערר החליטה להשיב את התוכנית לבדיקה מקצועית נוספת של הוועדה המקומית.
הסיפור לא נגמר. החברה הגישה שוב תוכנית חדשה, אך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה החליטה לדחות גם אותה.
על פי החלטת ועדת המשנה של הוועדה המקומית, גם הבקשה הנוכחית שהוגשה חרגה מהנחיות ועדת הערר, וגם ממסמך המדיניות התכנונית שהעירייה הוציאה ב־2016.
מלשון ההחלטה נראה, כי הסבלנות פקעה אצל חברי הוועדה (אם כי במהלך הסאגה הלא נגמרת הזו התחלפו הרכבים, הן של הוועדה המקומית והן של ועדת הערר) ובהחלטה נכתב כי "גם במסמך זה חוזר היזם פעם אחר פעם... ומגיש חריגות בקנה מידה בלתי סביר... במצב דברים שבו נדרשים כל כך הרבה תיקונים... אין לוועדה המקומית, אלא לדחות את הבקשה".
עו"ד שחר לוינזון ועו"ד יוני שליו־ריבה ממשרד יוסף ישורון ושות', המייצגים חלק מהשכנים המתנגדים, טוענים בתגובתם כי מדובר בהתנהלות מכוונת מצד היזם: "מעבר להתשה הקשה והמכוונת של בעלי הזכויות והשכנים, שנאלצו להוציא משאבים כלכליים אדירים לאורך עשור, מדובר בבזבוז משווע של משאבי ציבור יקרים.
"ועדות התכנון וועדות הערר נאלצות לשוב ולדון שוב ושוב באותן תוכניות שלא תוקנו כראוי, ולהתנהג כבלשים לאיתור אי־התאמות, במקום לקדם תוכניות בנייה נחוצות ורלוונטיות לעיר חיפה".
היזם: מגרש תלול עם חזית צרה
בעלי החברה, אבי אלונים, מספר כי בימים אלה הוא כבר עובד על הערר הבא שלו, שכן לדבריו התוכנית אימצה את כל ההנחיות שהתקבלו בוועדת הערר לפני שנתיים.
לדבריו, בעיות היסוד של הפרויקט הן שחזית המגרש לרחוב מרגלית צרה מאוד ומקשה על תכנון כניסה, ושמדובר במגרש תלול טופוגרפית.
"זה בניין מסובך במגרש כלוא, עם הפרשי גובה ומפלסים, שהגישה אליו מהרחוב מלמטה בעייתית ודורשת מאיתנו לגבש לעניין הזה ולעוד בעיות טכניות אמיתיות רבות פתרון. כל פעם נכנסים בוועדות לנקודות כמו גובה המרתף וגובה קומת העמודים", הוא אומר לגלובס.
"יכולתי לוותר על הכל ולקבוע, שאנשים ייכנסו לבניין הזה דרך החנייה. כך צריכה להיראות כניסה לבניין? היום מגיעים לדירות דרך מדרגות ושביל, אם אני אעשה כניסה כזו - לא יהיה לי פרויקט.
"לפני כמה חודשים סיימתי עם אישורים לפרויקט ארוך יותר, שנמשך 13 שנים, אבל אני לא אחד שמוותר".
