מאחורי הרחבת כביש 4 בין מחלף הדרים לחדרה מסתתר מאבק קרקעות שמתנהל כיום מול המדינה. במשך שנים מנהלים בעלי קרקעות חקלאיות לאורך תוואי תת"ל 43 מאבק משפטי ושמאי מול נתיבי ישראל ומוסדות התכנון, סביב השאלה כמה באמת שווה קרקע חקלאית במרכז הארץ - ואם המדינה יכולה להמשיך לפצות בעלי קרקע לפי ערכים שנקבעו לפני עשורים.
תת"ל 43 היא תוכנית תשתית לאומית להרחבת כביש 4 בקטע שבין מחלף הדרים למחלף נחלה חדרה. במסגרת התוכנית שונו ייעודיהן של קרקעות חקלאיות רבות לדרך.
בעוד בעלי הקרקעות טוענים כי הקרקע שווה סביב 400 אלף שקל לדונם ואף יותר, המדינה ונתיבי ישראל ניסו לאורך ההליכים לבסס שווי נמוך בהרבה, של עשרות אלפי שקלים לדונם בלבד, בטענה שמדובר בקרקע חקלאית ללא פוטנציאל תכנוני. אם השווי לדונם יעלה מעשרות אלפי שקלים לכ־200 אלף שקל ואף יותר, המשמעות עבור המדינה עלולה להיות תוספת של עשרות ואף מאות מיליוני שקלים לאורך תוואי ההפקעות של כביש 4. זאת משום שתת"ל 43 כוללת פגיעה והפקעה של שטחים חקלאיים נרחבים לאורך עשרות קילומטרים.
אלא שלאחרונה התקבלה החלטה שעשויה לשנות את כללי המשחק. בחודשים האחרונים קיבלו חלק מבעלי הקרקעות לאורך תוואי כביש 4 ניצחון משמעותי במאבק מול המדינה. ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז מרכז אישרה פיצויים גבוהים משמעותית מאלה שנתיבי ישראל והמדינה ניסו לקדם לאורך ההליכים, וקבעה בחלק מהמקרים שווי של כ־200 אלף שקל לדונם לקרקע חקלאית בבעלות פרטית. ההחלטה התקבלה במסגרת עררים שהגישו בעלי קרקעות באזור שרונים, לאחר שתת"ל 43 שינתה את ייעוד הקרקעות לדרך. בהתאם להחלטה, לבעלי החלקות נקבעו ירידות ערך שנעות בין מיליון שקל לכשני מיליון וחצי.
הקרב המשפטי לא עסק רק במספרים אלא בשאלה עקרונית יותר: איך בכלל מעריכים קרקע חקלאית באזורי ביקוש. נתיבי ישראל והוועדה המרחבית שרונים טענו כי אין לפצות לפי פוטנציאל עתידי, וכי יש לבחון את הקרקע כקרקע חקלאית בלבד. במסגרת ההליכים הוצגו גם שומות אחרות שהעריכו קרקע חקלאית בערכים נמוכים משמעותית. מנגד, בעלי הקרקעות טענו כי מדובר בקרקעות במרכז הארץ, סמוכות לפיתוח, בעלות זכויות חקלאיות משמעותיות, וששווי של עשרות אלפי שקלים לדונם פשוט אינו משקף את השוק בפועל. חלקם אף הצביעו על עסקאות ופיצויי הפקעה קודמים שנעשו סביב 400 אלף שקל לדונם.
ההשלכה הרוחבית
תת"ל 43 משתרעת על פני תוואי עצום לאורך כביש 4, ובמסגרתה הופקעו או נפגעו מאות דונמים של קרקע חקלאית. לאורך השנים הוגשו שורה ארוכה של תביעות ועררים מצד בעלי קרקעות, שרבים מהם מנהלים עדיין הליכים מול המדינה. המשמעות היא שכל סטייה משמעותית כלפי מעלה בשווי הקרקע עלולה להגדיל דרמטית את החשיפה הכספית של המדינה ונתיבי ישראל. בנתיבי ישראל ניסו גם לאחר ההחלטה לתקוף את השומה באמצעות "השגה מאוחרת", בטענה לטעויות מהותיות ולפערי חישוב, אך ועדת הערר דחתה את הטענות והותירה את השומה על כנה.
עו"ד צבי שוב, שייצג את את העוררים בפני ועדת הערר ומתמחה בהפקעות: "הלכת העליון בעניין 'דלי דליה' קובעת כי בעת הערכת קרקע חקלאית לצורכי פיצויי הפקעה אין להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני עתידי, ועדת הערר במקרה זה גם לא סטתה מההלכה.
"ההכרעה התבססה על כך שגם ללא פוטנציאל תכנוני, לקרקע החקלאית קיים שווי כלכלי ממשי הנובע מהזכויות הקיימות בה, ומהשימושים המותרים שניתן לבצע בה כבר כיום.
"הוועדה קיבלה את הטענה כי קרקע חקלאית פרטית אינה שקולה לקרקע חקלאית המנוהלת על ידי רמ"י, וכי יש להביא בחשבון שימושים חקלאיים וכלכליים נוספים המותרים בקרקע, כגון מתקנים פוטו-וולטאיים ושימושים חקלאיים מניבי הכנסה. לכן נקבע שווי הגבוה משמעותית מהשווי האחיד לו טענו הרשויות המפקיעות, מבלי לחרוג מעקרונות הלכת דלי דליה".
את השומה מטעם בעלי הקרקע ערכו השמאים אורן אלבז אורי רוזנצוויג.
"הגיעה העת להשיב את מלוא הפיצוי לחקיקה הדנה בהפקעה ולחזור לעקרונות היסוד הכל כך ברורות שגם המנדט הבריטי עוד הבין, שצריך לפצות מקופת הציבור את מי שניטלו נכסיו לטובת הציבור, לפי שווי השוק של הקרקע", ממשיך שוב.
באופן כללי, הוא אומר, "אנחנו מצויים בעיצומו של זעזוע עמוק בעולם הפיצויים והפקעות המקרקעין במדינת ישראל. מכוח פסיקת בית המשפט העליון, הנחיות של השמאי הממשלתי ופרשנות קיצונית של המדינה לפסיקות, נקבעו בשטח עקרונות חישוב חדשים ומגמתיים. הגישה הזאת מייצרת מנגנון פיצוי מנותק אשר מתעלם לחלוטין מפוטנציאל התכנון העתידי וממחיר השוק החופשי של הקרקע. המשמעות בפועל היא חיתוך אגרסיבי, דרסטי וחד-צדדי בגובה הפיצויים המשולמים לאזרחים.
"מדובר בפגיעה לא מידתית בזכות הקניין של האזרח. המדינה 'קונה בכפייה' נכסים ששווים הריאלי עצום, ומשלמת תמורתם סכומים אפסיים שאינם מאפשרים לבעלים שום יכולת שיקום או רכישת נכס חלופי".
