בית המשפט המחוזי בת"א דחה השבוע ברובה תביעה שהגישו רוכשי 38 דירות בפרויקט ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן - אחד הפרויקטים הכושלים של ענבל אור - נגד עורכי הדין שליוו את קבוצת הרכישה. בית המשפט קבע כי הסיכונים שהתממשו בפרויקט צוינו במפורש במסמכים עליהם חתמו הרוכשים, וכי "לא כל כישלון עסקי" מגיע כדי רשלנות מקצועית. עורך דין אחד מתוך שניים שנתבעו נמצא אחראי, בכך שלא הפנה את תשומת ליבם של הרוכשים למידע חשוב, ואולם רוב טענותיהם של 38 מתוך 57 רוכשי הדירות בפרויקט נדחו.
● כעשור לאחר רכישת מלון הנסיכה באילת: נצבא תשלם מס של מעל 17 מיליון שקל
● עשרות רכשו קרקע בפי גלילות והופתעו לגלות: חלק ממנה הופקע
התביעה הוגשה כלפי עורכי הדין שליוו את הקבוצה, לאחר שהתובעים טענו כי הם הפרו שורה של חובות והציגו מצגי שווא ללקוחות של אור. בית המשפט פסק לחובת אחד מעורכי הדין, עו"ד גיא נוף, פיצוי בסך 600 אלף שקל - סכום זניח ביחס לתביעה האסטרונומית שעמדה על 12.7 מיליון שקל. עם זאת, עניין פסק הדין אינו נעוץ בתוצאתו, אלא בכללים שמתווה בית המשפט לגבי חובותיהם של עורכי דין, והמחיר שעו"ד עלול לשלם אם לא יעמוד בהן.
כאשר עסקה או פרויקט קורסים, הנפגעים מחפשים גורם שניתן להיפרע ממנו כדי לצמצם את נזקיהם. כאשר לא ניתן להיפרע מהדמות המרכזית, מנסים הנפגעים לחפש "אשמים נוספים". פסק הדין נוגע בליבת הרשלנות המקצועית ומשרטט לעורכי הדין כללים ברורים: עמידה בהם תגן עליהם מאחריות, בעוד סטייה מהם עלולה להוביל לנזק כלכלי.
"פסק הדין עשוי להפוך לנקודת ייחוס", מסביר עו"ד אריאל דובינסקי. "הוא משדר מסר ברור שלפיו בעסקאות מורכבות, בית המשפט מצפה מעורכי הדין להיות הרבה יותר מ'עורכי מסמכים', ועליהם לבחון באופן ביקורתי את התנהלותם כאשר לקוחות נפגעים". מנגד, עו"ד יוסף ויצמן מלשכת עורכי הדין מציין כי בית המשפט הבהיר שלא ניתן להשתמש ב'חוכמה בדיעבד' כדי לבסס רשלנות מקצועית, וכי "לא כל כישלון עסקי עולה כדי רשלנות".
כלל ראשון
לא כל סיכון עסקי יוביל להטלת אחריות על העו"ד
ראשית, בית המשפט קובע כי ככלל, לא תוטל אחריות על עורך דין בגין הכדאיות הכלכלית של עסקה. עורכי דין אינם אמונים על גיבוש התוכנית העסקית שבבסיס פרויקט בנייה, ולכן אינם אחראים לסיכונים בו. "העסקה שעל הפרק יכולה להיות מסוכנת יותר או פחות", נקבע בפסק הדין, אך עורכי הדין אינם קובעים זאת ואינם "מהווים פוליסת ביטוח המרפאה סיכונים שהתממשו". בנוגע לקבוצות רכישה, הבהיר בית המשפט כי המצטרפים אליהן "יוצאים למסע ארוך ובסופו טמון סיכון", והזהיר: "עלינו להזהיר את עצמנו לבל נמתח את האחריות המשפטית של עורכי הדין למחוזות שאינם ראויים".
אז על מה כן אחראים עורכי הדין? על עריכת ההסכמים, ליווי משפטי שוטף, התקשרות עם גורמי הבנייה, רישום זכויות, טיפול במס וסיוע לוועד. מכאן נשאלת השאלה: באילו צמתים אלו תוטל עליהם אחריות?
כלל שני
חובת גילוי נאות וניסוח הסכמים בהירים
בשלב גיבוש קבוצת הרכישה, גם אם עורכי הדין מייצגים את המארגן ולא את חברי הקבוצה עצמם, קובע בית המשפט כי הם מחויבים בחובת גילוי נאות כלפי המצטרפים. חובה זו נובעת ממעמדם כעורכי דין כלפי הצד שכנגד, וכן מכוח חובת תום הלב והגילוי החלה עליהם כצד למשא ומתן. מאחר שעסקה במסגרת קבוצת רכישה היא "עתירת סיכונים", על עורך הדין לוודא שמהותה מתוארת בבירור ושכלל הסיכונים באים לידי ביטוי מפורש במסמכים.
בית המשפט מוסיף דרישה מעשית מעניינת: על עורך הדין לדאוג שההסכמים לא יהיו מורכבים יתר על המידה, כך שניתן יהיה לקרוא ולהבינם ללא מאמץ. עם זאת, הטיל בית המשפט אחריות גם על הרוכשים הפוטנציאליים - מוטלת עליהם החובה לשאול, לדרוש ולנהוג בחשדנות, במיוחד כאשר מוצעת "דירת שלושה חדרים במרכז רמת גן במחיר נמוך יחסית", כי "אין ארוחות חינם" בעולמנו. לפי הסקת בית המשפט במקרה הנדון, עיון מעמיק בהסכמים היה חושף כי מדובר בעסקה מסוכנת. בשורה התחתונה, על המבקש להצטרף לקבוצת רכישה מוטלת האחריות לעיין במסמכים שעליהם הוא חותם.
כלל שלישי
עו"ד לא יכול לעמוד מהצד כשמפרים התחייבויות חוזיות
בשלב השני, עם קידום הפרויקט, קבע בית המשפט כי עורכי הדין חבים חובות אמון כלפי חברי הקבוצה ומשמשים כאמונאים שלהם. לפי בית המשפט, בשל פערי הכוחות והתלות של הרוכשים, מדובר ב"אחריות כבדה". עוד נקודה מעניינת עליה עומד בית המשפט היא שעורך הדין ניצב במצב של ניגוד עניינים פוטנציאלי: הוא מייצג את המארגן, אך במקביל חב חובות דומות לחברי הקבוצה. בית המשפט הדגיש כי עורך הדין אינו רשאי לפטור את עצמו מאחריות כלפי הרוכשים תוך העדפת אינטרסים של המארגן במקרה של קונפליקט.
במקרה הנדון, מרבית הטענות נגד עורכי הדין נדחו, למעט בנוגע לדרישתה של אור להקדים תשלומים בניגוד להסכמים. בית המשפט קבע כי "נוכח היותם של הנתבעים אמונאים של חברי הקבוצה, היה עליהם לעשות מעשה" ולא להסתפק בהפניית הרוכשים לעיון עצמאי בהסכמים. עורך הדין המרכזי בפרשה נמצא אחראי לכך שלא ניסה למנוע את גביית התשלומים האסורים, למרות שהיה עליו לנקוט בצעדים אקטיביים כדי להגן על חברי הקבוצה.
ב־2012 ארגנה אור קבוצת רכישה לפרויקט מגורים ברמת גן, בתקופה שבה נחשבה ליזמית מבטיחה. התובעים ביקשו לרכוש דירות במחיר אטרקטיבי, אך הפרויקט לא יצא לפועל לאחר שינוי מדיניות תכנונית בעיר וקשיי מימוש.
בהמשך הסתבכה אור בפלילים והפרויקט קרס. על פי פסק הדין, חלק מכספי המשקיעים הושב להם במסגרת הליכי כינוס, וחלקו אבד. התביעה הופנתה נגד עורכי הדין שליוו את הקבוצה, בטענה להפרת חובות ומצגי שווא שגרמו לנזקי ההשקעה. נזכיר כי אור הורשעה בין השאר בהעלמת מס במיליונים, בזיוף ובמרמה בנסיבות מחמירות. אור עצמה מרצה בימים אלה 7.5 שנות מאסר. בסוף דצמבר היא הגישה באמצעות הסנגוריה הציבורית ערעור על העונש שנגזר עליה. הערעור נסוב על מספר טעמים כאשר המרכזי שבהם הוא אי ייצוג משפטי.
עו"ד סיני אליאס, המייצג את הנתבעים: "התביעה ברובה נדחתה. בית המשפט אף חייב את התובעים בהוצאות של כחצי מיליון שקל, מה שמעיד על ההכרעה הברורה. לגבי סוגיית דרישות התשלום המוקדמות ברכישת הקרקע, נקבע כי שעו"ד נוף פעל בתום לב".
עו"ד שלומי הס ועו"ד יצחק אהרונוב שייצגו את הרוכשים מסרו: "אנו לומדים את פסק הדין וסבורים שנפלו בו שגיאות קשות. אנו שוקלים להגיש ערעור".
