כשאיש העסקים חיים כצמן ניהל לפני ארבע שנים מאבק על מפעל חייו, חברת הנדל"ן ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב), שחולשת על מרכזים מסחריים באירופה, בישראל ובברזיל, היה נדמה כי הוא רוצה להישאר בעל שליטה בחברה כמעט בכל מחיר.
● המנכ"ל שניצל זינוק של 540% כדי למכור מניות
● לאחר הסדרי חוב ותספורות: גדי דנקנר שב לבורסה
● מחשבים פרישה | שתי החלטות קריטיות שיקבעו כמה תקבלו בכל חודש בקצבת הפנסיה
אבל השבוע הודיע כצמן, 76, כי הוא מעוניין לוותר על השליטה בחברה מרצונו. חברת ההחזקות נורסטאר , שדרכה שולט כצמן בג'י סיטי (54%), דיווחה לבורסה כי היא מעוניינת לרדת מהחזקת שליטה, כלומר להחזקה של פחות מ-25% במניות החברה הבת, וכי היא מחפשת "רוכש אסטרטגי". לצורך מימוש המהלך שכרה נורסטאר, שבה משמש כצמן כמנכ"ל וכסגן יו"ר הדירקטוריון, את חברת החיתום דיסקונט קפיטל.
ג'י סיטי נסחרת כיום בשווי של כ-1.9 מיליארד שקל, ולצורך ירידה משליטה תצטרך נורסטאר למכור כ-30% ממניותיה, בשווי שוק של כ-600 מיליון שקל.
נורסטאר, שבה מחזיקים כצמן (30%) וחברת הנדל"ן ישראל קנדה (14.5%), מסבירה כי "החברה אינה מבקשת לצאת מכל השקעתה בג'י סיטי, אלא לבחון מכירת חלק מהחזקותיה באופן שיאפשר לה ליהנות מתמורה משמעותית".
על פי הדיווח מטרת המכירה היא "לחזק את מבנה ההון", וגם להנפיק את החברות הבנות של ג'י סיטי, מבלי להיקלע ל"פירמידה" בת שלוש שכבות של חברות ציבוריות, האסורה על פי חוק הריכוזיות. בשוק מעריכים שהכוונה היא להנפיק את פעילותן של ג'י סיטי ישראל, שמהווה כ-13% מפעילות הקבוצה, ואולי גם את ג'י סיטי אירופה (הפעילה בפולין) שמהווה נתח של כ-20% ממנה. לא ברור אם המניות יימכרו לגוף אחד, כך שהוא יהפוך לבעל השליטה החדש בג'י סיטי, או לכמה גורמים, כך שהיא תהפוך לחברה ללא גרעין שליטה.
גורם בשוק מספק סיבה נוספת למכירה. לדבריו, "ג'י סיטי פועלת בעיקר במט"ח. התחזקות השקל מול הדולר והאירו פגעה משמעותית בפעילות הקבוצה, ומנעה ממנה את הרנסנס שהגיע לשוק הישראלי". ואכן, בעוד שמדד ת"א-125 זינק בחמש השנים האחרונות בלא פחות מ-138%, מניית ג'י סיטי התרסקה ביותר מ-40% באותו הזמן. למעשה, מאז שנת 2010 מניית החברה נמצאת בתשואה שלילית של יותר מ-30%, למרות חלוקת דיבידנדים לאורך השנים. כתוצאה מכך הודחה לאחרונה החברה מהמדדים המובילים של הבורסה.
מניות נורסטאר וג'י סיטי הגיבו לדיווח בעליות חדות. בלידר שוקי הון העריכו ביום חמישי, כי "בשלב זה, הנפקת הפעילות בישראל, המחזיקה בנכסים בשווי של כ-4.5 מיליארד שקל, נראית כמהלך הסביר ביותר, לצד אפשרות עתידית להנפקת הפעילות בפולין. הצלחה של מהלכים אלו עשויה להזרים הון משמעותי לחברה, לתמוך בהמשך הפחתת המינוף ואף לקרב אותה ליעד האסטרטגי של ירידה לרמת מינוף של כ-50% עד שנת 2028.
"מבחינת נורסטאר, מכירת חלק מהחזקותיה בג'י סיטי צפויה לסייע בפירעון התחייבויותיה הפיננסיות, ולאחר השלמת המהלך היא תחזיק בפחות מ-25% ממניות ג'י סיטי, ותיהנה מהשפעה מהותית בחברה אך ללא שליטה".
מהלך ההשתלטות שנבלם
מי שהופתעו כנראה מהמהלך כעת הם "שותפיו" של כצמן בנורסטאר, ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בעלי השליטה בישראל קנדה (שבעצמה נמצאת בדרך למיזוג עם חברת נדל"ן אחרת, אקרו של צחי ארבוב). גורם בסביבת ישראל קנדה אמר לגלובס: "קראנו בעיתון. אני לא יודע כמה זה רציני וזה מוקדם בשבילנו להגיד אם נעשה משהו (כלומר אם ינסו לרכוש חלק מהמניות שכצמן מעוניין למכור). נחכה ונראה מה יתפתח. אם תגיע הצעה רלוונטית נראה".
כך או כך, מכירת המניות, אם תצא לפועל, מהווה שינוי טקטוני בחברה שכצמן ייסד לפני יותר משלושה עשורים, ושגם בזמנים הקשים הוא שידר שהוא לא מתכוון לוותר על השליטה בה.
לפני ארבע שנים וחצי כצמן כמעט איבד את השליטה. בינואר 2022 רכשה ישראל קנדה 10% ממניות נורסטאר, ואותתה על כוונת השתלטות על החברה. כצמן, במהלך בלימה, מכר ליזמית הנדל"ן של רוזן וטוכמאייר עוד 12% מהמניות, תמורת הפסקת אש.
בהמשך, יזם כצמן מהלך לחלוקת חלק ממניות נורסטאר בג'י סיטי כדיבידנד בעין, כדי להקשות על מהלך השתלטות, אך ויתר, לאחר שרוזן וטוכמאייר הציעו לדירקטוריון נורסטאר לרכוש את החברה לפי שווי של 2 מיליארד שקל (הצעה מתחרה בשווי דומה הגישו באותו זמן בעלי תנופורט, כידן דהרי וירון אדיב).
למזלה של ישראל קנדה היא לא הספיקה להשלים את העסקה. עליית הריבית במשק, במקביל לחוסר אמון שהשוק הביע בג'י סיטי ובנורסטאר הממונפות, הובילו לנפילה של עשרות אחוזים במניות שתי החברות, ובעקבות כך גם לנסיגה מכוונת הרכישה.
כיום נורסטאר נסחרת בשווי של חצי מיליארד שקל בלבד - רבע מהשווי שהציעו רוזן וטוכמאייר תמורתה - והיא לא התאוששה מהנפילה ההיא. ההפסד שנאלצה ישראל קנדה לספוג על השקעתה בנורסטאר מוערך בכרבע מיליארד שקל על הנייר.
בין לבין, כצמן המשיך לבצר את שליטתו בחברה באמצעות הסכם עם משקיע נוסף בה, יצחק סלע, המחזיק כיום ב-6.25% ממניות נורסטאר.
מטוס המנהלים נמכר
באותן שנים קשות, מניית נורסטאר התרסקה ותשואות האג"ח שלה זינקו לרמת זבל של 40%, המשקפות את חוסר אמון של השוק בכך שהקבוצה תצליח להחזיר את החובות. כצמן מצידו הוביל תוכנית מימוש ומכירה של נכסים בקבוצה, בהיקף עצום של יותר מ-7 מיליארד שקל, באירופה, ברוסיה, בארה"ב, בברזיל ובישראל, כדי להקטין את החובות.
במסגרת זו נמכר גם סמל סטטוס - מטוס המנהלים הפרטי של ג'י סיטי, שבו היה כצמן טס בין מאות המרכזים המסחריים שהיו לחברה (כיום יש לה 84 נכסים). החברה מכרה את המטוס בשנת 2023, בסכום "לא משמעותי" לדברי כצמן, לאחר שנרכש תמורת 8.8 מיליון דולר בשנת 2016.
עם זאת, גם כיום יש לג'י סיטי חובות עתק בהיקף של יותר מ-20 מיליארד שקל. בחברת הדירוג מעלות, שהעניקה לאחרונה לאג"ח של ג'י סיטי דירוג של A-2, מעריכים שרמת המינוף שלה עומדת על כ-75%, והיא מעוניינת לרדת ל-50% בשנת 2028.
