שוק השכירות שוב גונב את ההצגה. כך, נרשמה עלייה חודשית של 0.8% במדד שירותי דיור, המשקף את השינויים בשכר הדירה. עוד נמדדה קפיצה חדה במחירי השכירות לשוכרים חדשים. לעומת זאת, מדד מחירי הדירות עלה ברמה של 0.3% בלבד, ומשקף את השוני בין שוקי הדירות של תל אביב, ירושלים וחיפה.
● ת"א התנגדה לקרן הארנונה, וכעת היא המרוויחה המרכזית ממנה
● ירושלים מובילה במכירת דירות יד שנייה, ואיזו עיר בראש בדירות החדשות?
מהם עיקרי המדד?
מדד שירותי דיור, שמשקף כאמור את השתנות מחירי השכירות, קפץ בחודש מאי ב-0.8% מי שסובלים במידה הרבה ביותר בימים אלה הם השוכרים החדשים, או כאלה שעברו דירה. עבורם שכר הדירה עלה ב-6.8% ביחס לשכר הדירה שהיה בדירות הללו אצל השוכרים הקודמים, וזה שיעור העלייה הגבוה ביותר מאז אוקטובר 2023.
מדד מחירי הדירות ממשיך לקרטע בין ירידות לעליות של חלקי אחוז, ובחודשים מרץ-אפריל הוא רשם ירידה של 0.3%.
מהיכן נובעת הקפיצה במחירי השכירות?
ברוכים הבאים לקיץ, העונה הלוהטת בשוק השכירות. אמנם המדד משקף את חודש מאי, שנחשב עדיין לאביב, אך הקיץ בשוק השכירות מתפרץ מיד לאחר חג הפסח, והשנה הוא נחוג, כזכור באפריל. התוצאה: במאי היתה קפיצת מחירים, אחרי שבאפריל היתה ירידה (של 0.1%).
כל זה, כמובן מגיע על רקע של היעדר מדיניות בשוק השכירות מצד הממשלה, אלפי מפונים מבתים שנהרסו במלחמה שנוספו למעגל השוכרים, ומגמה של צמצום רכישת דירות מצד משקיעי הנדל"ן.
מה עם השוכרים החדשים?
לרוב מדובר בצעירים שמשלמים את עיקר המחיר של העליות. זה מתבטא בעלייה ממוצעת של כ-270 שקל לחודש בממוצע ארצי, ובכמעט 500 שקל בתל אביב. זאת, בעוד ששוכרים קיימים שמחדשים חוזים שנתיים, העלו את שכר הדירה שלהם ב-2.5% בממוצע. גם זה לא הולך ברגל, אבל עדיין מדובר בעלייה צנועה יותר.
ומה עם מחירי הדירות?
מי שמצפה לדרמה בעקבות המלחמה, כנראה שלא יקבל, ומאז הירידות הגדולות יחסית של החודשים אוגוסט-אוקטובר שנה שעברה (0.6%-0.7%) השוק מתנדנד. הירידה הנוכחית מחקה עלייה דומה שנרשמה בחודשים פברואר-מרץ, ובסך הכל בשנה החולפת מחירי הדירות ירדו ב-1.3%.
אילו דירות ירדו בשיעורים הגבוהים ביותר?
ככל הנראה דירות חדשות במחוזות ירושלים וחיפה. מדדי מחירי הדירות בשני מחוזות אלה ירדו בשיעורים הגבוהים ביותר, כ-2%. כמו כן מדד מחירי הדירות החדשות כשהוא נקי מהכללת דירות שנמכרו במסגרת "דירה בהנחה", ירד ברמה הארצית ב-0.7%, יותר מכפול מאשר סך המדד. זה מרמז על כך, שעיקר הירידות חלו במחירי דירות חדשות.
מצד שני במחוז תל אביב נרשמה עלייה של 0.7%, שתרמה לכך שהמדד לא יירד ביותר. יש לזכור, שהמדד התל אביבי הקודם הגיע ל-1.2% והקפיץ את כל המדד למעלה. הפעם, לאור הנפילות בירושלים, חיפה, וגם הירידה הגדולה בדרום, שהגיעה ל-0.9%, וזו של הצפון שהגיעה ל-0.2%, העלייה בתל אביב, אליה נוספה עליה צנועה של 2% במחוז המרכז - לא הספיקה.
מה קרה בתל אביב שעלתה, לעומת ירושלים וחיפה שירדו?
דפוס שונה של רוכשים והתנהלות שונה לגמרי של שוק, כפי שנדגים מיד: שני שלישים מהדירות שנרכשו בעיר תל אביב (שמהווה את השוק הגדול ביותר במחוז תל אביב) בחודשים פברואר עד אפריל היו דירות חדשות. זאת, לעומת שליש מהדירות שנרכשו בירושלים שהיו חדשות, ורבע בלבד מהדירות שנרכשו בחיפה.
לכאורה, כשמדד מחירי הדירות החדשות בירידה, המדד התל אביבי אמור היה לרדת. העובדה שלא רק שזה לא קרה, אלא שהוא עלה באופן משמעותי, מצביעה על האפשרות שכנראה בתל אביב מחירי הדירות החדשות לא התנהלו כמו כלל השוק בישראל.
נחזור להשוואה בין תל אביב-ירושלים-חיפה: היצע הדירות בתל אביב ובירושלים שווה פחות או יותר, ומגיע לכעשרת אלפים דירות חדשות בשתי הערים, ואולם כאן מסתיים הדמיון ביניהן.
השוק התל אביבי מבוסס על רוכשים פוטנציאליים אמידים, שיכולים לעמוד במחירים של 5 מיליון שקל לדירה; השוק הירושלמי מפוצל בין תושבי חוץ עשירים, לשוק מקומי בחתך סוציו אקונומי נמוך ובינוני.
זה מוביל לקצב שונה לחלוטין במכירת הדירות החדשות, שבתל אביב כמעט כפול מזה הירושלמי: בעוד בתל אביב נרכשות כ-310 דירות בחודש, בירושלים קצב הרכישות החודשי הוא כ-170. לכן ההיצע אינו חזות הכל.
ואילו בחיפה השוק מתנהל בצורה שונה מאשר בתל אביב ובירושלים. מבחינת היצע דירות, העיר חיפה מרכזת לתוכה כמחצית מהיצע הדירות במחוז שלה, אך מבחינת היקף עסקאות בדירות חדשות, היא מהווה רק 30% מהמחוז.
במצב זה, נראה, שיזמים שפועלים בעיר מוכנים להוזיל את הדירות שלהם, במיוחד על רקע זה שבחודשים האחרונים היצע הדירות בעיר כמעט הוכפל.
