אות אזהרה ממדד מאי: הקיפאון ברכישות והמשבר בהייטק מתדלקים את השכירות

שרונה (שם בדוי), בן זוגה ושני ילדיהם שכרו בשנה שעברה דירה גדולה וישנה במקום מבוקש בצפון תל אביב תמורת 13 אלף שקל בחודש. "המחיר נראה אולי גבוה למי שלא מצוי בשוק התל אביבי, אבל בסך הכול הוא הוגן", היא אומרת.

● שאלות ותשובות | מחירי הקרקעות צנחו ב-25%: מה עומד מאחורי המדד החדש של הלמ"ס
● היתרי הבנייה זינקו לשיא. זו העיר שמובילה

כדי להבטיח את עצמם מעליות מחירים שנתיות, חתמו בני הזוג על הסכם לשנתיים. ואולם כבר עכשיו, בטרם עברה שנה, הם יודעים שלא יוכלו להישאר בדירה.

"הדירה הזו, כמו רוב הדירות בתל אביב, אינה ממוגנת, ועברה עלינו תקופה קשה במלחמה, שעה שבכל אזעקה נאלצנו לרדת עם הילדים למקלט הציבורי הסמוך. אנחנו לא מוכנים לזה. אבל היום ראינו שגם שכר הדירה הזה, שבזמנו חשבנו שנוכל לעמוד בו ללא בעיה, חונק אותנו כלכלית, וגוזר עלינו ירידה באיכות ורמת החיים שאנחנו לא מוכנים לה. בן זוגי שבר השנה קרן השתלמות כדי שנוכל לצאת לטיול קטן בחו"ל, לנשום קצת אוויר", היא מספרת.

על רקע זה היא מספרת שהיא מודעת היטב לכך שבדירה הבאה לא יהיה הרבה יותר קל, במיוחד אם הם רוצים שתהיה ממוגנת. "אנחנו יודעים שהמחירים עולים, אבל המיגון והבטחון הכלכלי חשובים לנו יותר מגודל הדירה. נתפשר על דירה קטנה יותר, ממוגנת, כנראה במיקום פחות נחשב", היא מסכמת.

תל אביב: "יותר אנשים נשארים בשוק השכירות"

כנראה שזה מה שיהיה משום שהבשורה הרעה היא שהשוק, לפחות זה התל אביבי, לא ממתין לשרונה ודומיה. "בגלל המצב הכלכלי והקיצוצים והפיטורים בהייטק יש היום פחות עסקאות לרכישת דירות ויותר אנשים נשארים בשוק השכירות. שם, יחסית, גם מתקיימת רמה מסוימת של ודאות, הן מבחינת תעסוקה, והן בכלל. אנשים היום לא רצים כל כך מהר להתחייב על עסקה שתושלם בעוד שלוש שנים. לכן במצב הזה ההיצע מאוד מוגבל, והמחירים עולים", מספרת המתווכת לי ירמיהו, בעלת סוכנות נכס תל אביבי.

כך למשל משרדה טיפל בדירת שלושה חדרים בבניין מתוחזק עם מעלית, אך ללא ממ"ד, בשדרות נורדאו. השכירות שם עמדה על 7,200 שקל לחודש, והשוכר החדש ישלם 8,600 שקל. "הדירה הושכרה בתוך חמש שעות", היא מספרת.

המציאות התל אביבית בדרך כלל "בוערת" יותר מאשר ביתר חלקי הארץ, ועל כן סיפורי שכירות תל אביביים נחשבים למקרי קיצון. ברור שבמקומות אחרים, במיוחד בפריפריה, המצב אינו כה לחוץ. ואולם בסופו של דבר המחירים עולים בקצב מהיר יחסית בכל המדינה, כך שגם אם השוק התל אביבי אינו משקף מבחינת מחירים - הוא בהחלט יכול לייצג את המגמה הכללית, והחשש הוא שקיץ 2026 יהיה קיץ של עליות מחירים משמעותיות.

ברחבי הארץ: עלייה מאז תחילת המלחמה

מדד הקיץ הראשון, זה של חודש מאי, הביא עמו עלייה משמעותית של 0.8% במדד שירותי הדיור - שמייצג את השתנות שכר הדירה - שמשקפת את גל ההתנפלויות של שוכרים על דירות מיד לאחר סיום חג הפסח. אמנם בעלייה הזו כלול גם רכיב לא מבוטל של עונתיות, אך עובדה היא שמדובר בחודש מאי עם העלייה הגדולה ביותר ב־15 השנים האחרונות.

מדוע זה קורה? הסיבות הגלויות מוכרות: המלחמה הביאה לתוספת ביקושים לשכירות עקב המפונים מהבתים ההרוסים ומי שיצאו מיישובי הצפון, וגם עליות משמעותיות בדמי השכירות לדירות עם ממ"ד. ירמיהו מספרת למשל, שדירה עם ממ"ד בתל אביב יכולה לקבל בקלות שכר דירה שגבוה ב־2,000־2,500 שקל מדירה ללא ממ"ד.

רמי רונן, מנכ"ל חברת WeCheck, העוקבת מדי חודש אחרי נתונים כמותיים משוק השכירות, מספר שהפערים בין מחירי השכירות בדירות ממוגנות ללא ממוגנות קפצו מ־7% לפני ה־7 באוקטובר ל־20% בעקבות המלחמה עם איראן. לדבריו, הדבר בא לידי ביטוי במיוחד בגוש דן, בדירות קטנות שלרוב הן ישנות ולא ממוגנות.

 רמי רונן, מנכ''ל wecheck / צילום: פרטי

סיבות נוספות לעליית מחירי השכירות הן חוסר המדיניות הממשלתית בתחום, והדרת משקיעים מהשוק, מה שמפחית את הרכישה שלהם של דירות להשכרה.

לאלה מתווסף הנתון שעליו דיברה ירמיהו, של מיעוט ברכישת דירות, שבהכרח מביא לגידול בביקושים לשכירות.

קצב העליות: הואץ מאז קפיצת הריבית

ואולם בדיקת גלובס את הנתונים ארוכי הטווח מראה כי קצב עליית מחירי השכירות הואץ מאז החל בנק ישראל להעלות את הריביות, באפריל 2022.

ב־12 השנים שקדמו להעלאה הזו, מדד שירותי דיור עלה בקצב חודשי של 0.2%. מאז ההעלאה, קצב העלייה עלה ב־50% ל־0.3% בחודש. בסך הכול העלייה מצטברת למאות שקלים, שבהם יועלה שכר הדירה החודשי בחוזה השכירות הבא.

"הריבית הגבוהה הופכת את התשואה להשכרה לפחות אטרקטיבית, זה גורם למשקיעים לנסות ולמכור אותן ולחפש תשואה במקום אחר, וגם גורם לאנשים אחרים שלא לקנות דירה להשקעה בימים האלה", מסביר רונן.

התוצאה של כל הגורמים הוא היצע נמוך של דירות, ולא רק בתל אביב. רונן מדווח על היצע נמוך ברוב ערי המדינה, מה שמעלה את המחירים.

הבעיה העיקרית היא שמדובר בגורם כלכלי ארוך טווח, שלא עתיד להשתנות כאן. גם אם הריבית תורד בקרוב, עדיין לא תגיע לרמות הנמוכות של 2021.

השוכרים החדשים: סובלים במיוחד

גורם נוסף מדאיג הוא מצבם של שוכרי הדירות החדשים, כלומר כאלה שעברו דירה או ששוכרים דירה לראשונה. בסיפור הדירה בנורדאו שסיפרה ירמיהו דמי השכירות קפצו ב־20%, אבל כפי שכתבנו, בתל אביב המציאות מוקצנת יותר מהממוצע הארצי. על פי הלמ"ס, שוכרים חדשים, ששכרו דירות בחודש מאי, שילמו בממוצע כ־7% יותר מאשר שילמו קודמיהם באותן דירות. והקיץ רק נפתח.

גם נתונים אלה מחזקים את ההערכה שהקיץ הנוכחי יהיה קשה יותר לשוכרים.

"גם המשך ירידה של הריבית לא בהכרח יוריד את מחירי השכירות, במיוחד במצב שבו שוק ההון מפגין חוסן ואנשים מרגישים שלא כדאי להם לפנות לנדל"ן", אומר רונן.