בשבוע שעבר התפרסמו נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שהציגו מגמות הפוכות ומבלבלות בענף הדיור. מחד, מספר יחידות הדיור בהיתרים הגיע באפריל לשיא כל הזמנים - 82,570 יח"ד בתוך 12 חודשים. מאידך, ואף שקצב מכירת הדירות נותר נמוך, מלאי הדירות למכירה שבידי הקבלנים דווקא ירד. בסוף אפריל הוא שיקף צניחה של יותר מ־2,000 יח"ד בהשוואה לסוף ינואר השנה. איך זה מסתדר?
● אזהרה ממדד מאי: הקיפאון ברכישות והמשבר בהייטק מתדלקים שכירות
● הנגיד שלח רמז, והבנקים יישרו קו: החלו להוריד את ריבית המשכנתאות
● מחירי הקרקעות צנחו ב-25%: מאחורי המדד החדש של הלמ"ס
מלאי הדירות בחישוב הלמ"ס כולל את היתרי הבנייה שהתקבלו ואומתו בסקר מעקבי בנייה שמבצעת הלשכה, מהם מופחת מספר הדירות החדשות שנמכרו. הנוסחה: אם מספר היתרי הבנייה שהתווספו גדל, ומספר הדירות שנמכרו קטן - המלאי אמור לעלות.
כך אכן קרה במשך חודשים רבים. מלאי הדירות "צמח" בהתמדה מכ־44 אלף באמצע 2022 עד לשיא של יותר מ־86 אלף דירות, רף שנחצה לראשונה בסוף השנה שעברה. עלייה של יותר מ־20 אלף דירות בתוך 4 שנים, ברקע הריבית הגבוהה שמקשה על הישראלים לקנות דירות. גם כלכלני בנק הפועלים ציינו השבוע בסקירתם כי "קצב מכירת הדירות החדשות נמוך, ועומד על כ־2,800 דירות בחודש בחמשת החודשים הראשונים של השנה - כלומר מלאי הדירות הלא מכורות צפוי להמשיך לטפס".
אבל כאמור, המלאי בכל זאת ירד. בפברואר 2026 הוא עמד על כ־85,920 דירות, במרץ הוא ירד ל־85,310 דירות, ובאפריל כבר הגיע לכ־84,000 דירות בלבד. כל זאת, בה בעת שנתוני היתרי הבנייה הגיעו, כאמור, לשיא חדש של יותר מ־82,500 יח"ד.
פחות 2,000 דירות בשלושה חודשים
בשוק חזרו אל מתודולוגיית החישוב של הלמ"ס כדי להסביר את האנומליה. בין היתר, קובעת שיטת המדידה כי דירות חדשות שטרם נמכרו נגרעות מהמלאי לאחר שחלפו 15 חודשים מתאריך גמר הבנייה של המבנה ("דירות שאינן נחשבות חדשות" כהגדרתה). כלומר, הגריעה הטכנית של דירות שממתינות שנה ורבע על המדף היא זו שיוצרת הפחתה, מלאכותית אפשר לומר, במלאי הדירות הלא מכורות.
מתן שטרית, כלכלן ראשי בהפניקס, כתב למשל בטוויטר כי "ההסבר נעוץ, לפחות בחלקו, בשיטת המדידה. שוב הלמ"ס ושיטות המדידה שלה. הלמ"ס מפסיקה לעקוב אחרי דירה שלא נמכרה בתוך 15 חודשים. במציאות הנוכחית, ייתכן שחלק ממלאי הדירות שבידי הקבלנים כבר נמצא הרבה אחרי קבלת טופס 4, ולכן נגרע מהמלאי אף שלא נמכר".
אלא שבלמ"ס עצמה דוחים את הטענות, ומדגישים כי "ההשפעה של גריעת הדירות מינורית. מדובר באחוזים זניחים מסך המלאי". לעצם הנתונים הסותרים, מסבירים בלשכה כי "במקרה הספציפי, מרבית הירידה נובעת ישירות מירידה בקצב הנפקת ההיתרים החדשים למטרת מכירה במהלך אפריל".
ולמה הם מוציאים דירות מהמלאי אחרי 15 חודשים? בלמ"ס מסבירים כי ההחלטה להוציא דירות שהבנייה שלהן הסתיימה וטרם נמכרו, "נובעת מהיבט של רלוונטיות כלכלית והיבט מתודולוגי ותפעולי". בהיבט הכלכלי, "מטרת המדד היא לשקף איזה מלאי רלוונטי וזמין 'על המדף' עבור רוכשים פוטנציאליים בזמן נתון. דירות שעומדות זמן רב מאוד ללא מכירה לאחר גמר הבנייה לרוב מאפיינות מקרי קצה ומלאי 'מת' שאינו משפיע על כוחות השוק הרגילים".
בנוסף, "בהיבט התפעולי מתודולוגי, כדי לייצר סטטיסטיקה מהימנה, נדרשת הגדרה ברורה מהי דירה חדשה. בלמ"ס מציינים כי המדד הנפוץ ביותר באירופה הוא שנתיים, אחריהם הדירה מוגדרת יד שנייה. בארה"ב ההגדרה קשיחה יותר, ועומדת על 12 חודשים". בישראל נבחר כאמור רף של 15 חודשים, "שנבחן על ידי הלמ"ס מעת לעת, בעיקר בתקופות של האטה או שינויים מאקרו-כלכליים, ונמצא שהחתך הנוכחי עדיין מייצר את תמונת השוק המדויקת ביותר".
בהקשר זה יש להוסיף משתנה: נקודת הזמן שבה נכנסת דירה חדשה למלאי הלא מכור היא תאריך הנפקת היתר הבנייה. עובדה זו מייצרת פער מובנה בנתונים, בעיקר באשר לדירות שנמכרות ב"פריסייל" (קדם־מכירה) עוד בטרם קבלת ההיתר. מכירות אלו ידווחו ויוצגו על ידי הלמ"ס רק בדיעבד, לאחר קבלת ההיתר הרשמי, ועד אז הן מוצגות כמלאי לא מכור.
בעבר הלא רחוק היה מדובר בתופעה חריגה, ורוכשים העדיפו להמתין להיתר הבנייה. אולם בשנים האחרונות, פרויקטים שיוצאים לשיווק אגרסיבי מיד עם רכישת הקרקע וטרום קבלת ההיתר הפכו לתופעה שכיחה מאוד. בלמ"ס מאשרים את קיומה של המגמה, אך מדגישים כי ההשפעה מתאזנת ברגע שמופק ההיתר. עם זאת, מאחר שבפריסייל נמכרות כיום לא פעם עד 20% מהדירות - ייתכן שזהו ההסבר לתנודתיות לכאן ולכאן במלאי הלא מכור.
עוד הטיה חשובה בנתוני הלמ"ס נוגעת למשך זמן הבנייה, אשר ממשיך להתארך בתקופה האחרונה. בפרסום האחרון של הלמ"ס מצוין כי משך זמן הבנייה הממוצע של בניין הסתכם בכ־32.1 חודשים, בעוד שמשך זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין הגיע ל־37.5 חודשים - יותר משלוש שנים ותוספת של יותר מחצי שנה בתוך 4 שנים.
גורמים בענף מדגישים כי התארכות הבנייה מעידה על תהליך לא בריא. בבנק הפועלים ציינו בהקשר זה כי "התפתחות זו הושפעה ממחסור בכוח אדם, שמעכב את גמר הבנייה ולפעמים גם דוחה את מועד העלייה לקרקע לתחילת הבנייה, וכן מרמה נמוכה של ביקושים, שגורמת ליזמים לדחות פרויקטים, אף אם ההיתר קיים".
המחיר ההנדסי של הבנייה לגובה
הסבר נוסף להתארכות הזמנים נעוץ בשינוי מבני שעובר הענף בשנים האחרונות. הבנייה בישראל הופכת לגבוהה ומורכבת יותר, ודורשת תהליכים הנדסיים ממושכים כמו חפירה לעומק ושאיבת מי תהום. כדי לסבר את האוזן, נתוני הלמ"ס מראים כי ב־2010 עמדו התחלות הבנייה של דירות בבניינים בני 16 קומות ומעלה על 4,535 דירות בלבד. בשנת 2025, לעומת זאת, כבר הוקמו 17,980 דירות במגדלים - זינוק של פי ארבעה כמעט. כפועל יוצא, ככל שנבנים כאן יותר מגדלים, משך הבנייה הכללי של הענף הולך ומתארך בהדרגה.
לדברי רו"ח מיכל גור, מנכ"לית קבוצת פרץ בוני הנגב: "כיום נבנים יותר בניינים גבוהים הכוללים חניונים תת־קרקעיים, וכן הרבה מאוד פרויקטים מעורבי שימושים הכוללים שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ועוד, המחייבים במקרים רבים הקמת כניסות נפרדות ולובאים נפרדים. כל זה משפיע על זמן הבנייה".
