העסקה: משפחה ישראלית רכשה שתי דירות פנטהאוז בפרויקט של חברת אקו סיטי ברחוב בני דן 54־56 פינת ויצמן ופינת עמיאל בתל אביב, במחיר כולל של 28.2 מיליון שקל. השטח הכולל עומד על 276 מ"ר ושטח המרפסות עומד על 140 מ"ר.
האזור: רחוב בני דן הוא הצפוני ביותר ברובע 4 בתל אביב (ביחד עם רחובות הרב קוסובסקי ואוסישקין שמחוברים אליו) בקטע שבין דרך נמיר לאבן גבירול.
● עסקאות השבוע | משופצת וקומפקטית: הדירה שנמכרה תמורת חצי מיליון שקל בלבד
● טור סופ"ש | הסיבה המפתיעה: למה הבנקים ממשיכים להנשים את יזמי הדירות
הפרויקט נמצא במשבצת שבין דרך נמיר במזרח ועד לאבן גבירול במערב, רחוב פנקס בדרום ופארק הירקון בצפון. להערכתנו, בוצעו, מבוצעים ומקודמים כ־120 פרויקטים של תמ"א 38 ותוכנית רובע 4 במשבצת זו.
המחיר הממוצע של דירות חדשות בסביבה מגיע ל־65 אלף שקל למ"ר, בעוד מחירים ממוצעים ברחוב בני דן קופצים לרמה ממוצעת של כ־76 אלף שקל למ"ר בגלל הנוף והקו הראשון לפארק הירקון.
כשמדובר בפנטהאוזים באזור זה המחירים מגיעים כבר לרמה גבוהה - בפרויקט ברחוב בודנהיימר 33 נרכש פנטהאוז בן 7 חדרים ב־23.5 מיליון שקל; פנטהאוז בפרויקט בבני דן 68 נמכר ב־24.4 מיליון שקל, ואילו בויצמן 131 נמכר פנטהאוז ב־24 מיליון שקל.
גם כאן רואים פערי מחירים לטובת בני דן, שכן המחיר למ"ר של הפנטהאוז בבני דן 68 (אקוויוולנטי, בשקלול המרפסת) הגיע ליותר מ־90 אלף שקל, בעוד ששני הפנטהאוזים האחרים נעו בסביבות 80־85 אלף שקל למ"ר.
הפרויקט: החלקה, שנחשבת גדולה, ממוקמת על כמעט דונם בקו הראשון לפארק הירקון, בין הרחובות בני דן, ויצמן ועמיאל. היזמית, חברת אקו סיטי, תכננה בהתאם לתוכנית רובע 4 (3729א) הריסת מבנה בן יותר מ־60 שנים בן שלוש קומות ו־19 יחידות דיור והקמת מבנה בן שמונה קומות ו־33 דירות.
ניתוח: הפנטהאוזים נרכשו ברמת מעטפת לבקשת הרוכשים. העסקה כוללת ארבע חניות צמודות בחניון תת קרקעי, ומחסנים.
המחיר למ"ר לא כולל המרפסת מגיע ל־102 אלף שקל למ"ר. אם כוללים את המרפסת המחיר האקוויוולנטי למ"ר מגיע לכ־81 אלף שקל למ"ר. אולם אם מביאים בחשבון את הצורך של הרוכשים להשקיע בעלויות הגימור כ־2 מיליון שקל, המחיר למ"ר עולה לכ־91 אלף שקל.
להערכתנו, מדובר ברמת מחיר סבירה בהחלט על רקע השוק בסביבה והמיקום המיוחד של הנכס.
דבר השמאי: "העסקה משקפת מחיר אקוויוולנטי של כ־81.5 אלף שקל למ"ר - סביר לחלוטין בהתחשב בנתוני הנכס", אומר השמאי ארז כהן. "הדירה משקיפה על פארק הירקון, נהנית ממרפסת גג בהיקף חריג של 140 מ"ר, וצמודים לה ארבעה מקומות חניה. עוד עניין שהדירות נמכרו יחד בעסקה אחת - עובדה שאף היא עשויה להשפיע על המחיר. רכישת דירות ברמת מעטפת היא דבר מקובל בדירות מסוג זה, הן לחיסכון במס רכישה והן לצורך התאמת הגמר לטעם הרוכש.
"השוואה לעסקאות שנסגרו השנה מצביעה על כך שמחיר העסקה תואם את השוק ולא ניכרת ירידה במחירי דירות היוקרה. בפרויקט HAGADA הסמוך של פרשקובסקי, באותו רחוב, בני דן 68־70, נמכרו שתי דירות פנטהאוז: אחת בכ־24.4 מיליון שקל - כ־84 אלף שקל למ"ר אקוויוולנטי - והשנייה בכ־21.4 מיליון שקל - כ־80.6 אלף שקל למ"ר אקוויוולנטי - בשטחים ובמאפיינים דומים מאוד לנכס שלפנינו, וברמת מחיר כמעט זהה.
"המסקנה: המחיר תואם את רמת השוק המקומית, ולהערכתי משקף היטב את ערך השוק - מבטא את הביקוש לקרבה לירקון והולם נכסי יוקרה מהסוג הזה בתל אביב".
דבר היזם: "שוק היוקרה בתל אביב ממשיך להיות פעיל מאוד ורוכשים שמוצאים את הנכס הנכון עבורם סוגרים עסקאות", אומר אילי בר, מנכ"ל משותף ומבעלי אקו סיטי. "מתחילת השנה מכרנו כבר ארבע דירות יוקרה במיקומים שונים בעיר. מי שמוביל את המגמה הם בעיקר בכירי תעשיית ההייטק ומצמצמי דיור בשיא הקריירה, שמחפשים איכות חיים עירונית.
"בהתאם לכך, הביקוש מתמקד יותר ויותר בפרויקטי בוטיק איכותיים בלב העיר, שמציעים שילוב של פרטיות, אדריכלות מוקפדת וחיבור למרקם החיים התל אביבי. לצד זאת, בתקופה שבה הוודאות הפכה לשיקול מרכזי בכל החלטת רכישה, אנחנו רואים העדפה ברורה לפרויקטים שכבר נמצאים בביצוע ולחברות שמחזיקות גם ביכולות הייזום וגם ביכולות הביצוע הקבלני".
