נתונים חדשים חושפים: כך משנה הממ"ד את הכללים בשוק השכירות

הממ"ד הופך לפרמיה מובהקת במחיר השכירות החודשי. לפי נתוני קבוצת יד2, הכוללים בדיקה של אלפי מודעות שכירות שפורסמו באתר, קיים פער של עשרות אחוזים בין מחירי השכירות של דירות עם ממ"ד לעומת דירות בלעדיו. הדברים נכונים הן בהשוואה הנוכחית בין שני סוגי הדירות במאי-יוני 2026, והן בהשוואה של נתוני השבועות האחרונים מול התקופה המקבילה אשתקד. יחד עם זאת, צריך כמובן לזכור שדירות עם ממ"ד בדרך כלל חדשות ומשודרגות בהשוואה לדירות ללא ממ"ד, מה שמשפיע על פערי המחיר.

● 2,000 דירות נעלמו? הנתון המפתיע שמבלבל את שוק הדיור
● מאי 2026: שיא בגובה המשכנתא הממוצעת של משקיעי הנדל"ן

עוד בתקופת עם כלביא, אז ספג העורף פגיעות טילים שטרם נראו כמותן בישראל קודם לכן, הורגשה בענף הנדל"ן תזוזה משמעותית לעבר דירות עם ממ"ד בשל הצורך הטבעי של הציבור בביטחון. בקיץ 2025, חודשים ספורים לאחר המבצע, בדיקה ראשונית כבר הראתה עלייה של 11% במחירי דירות עם ממ"ד. מגמה זו רק התעצמה, ובסקירת אגף הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה בגלובס במאי צוין כי כ־80% מהעסקאות בשוק היד השנייה במרץ, לכל אורך שאגת הארי, היו עבור דירות עם ממ"ד. ומתברר כי אותם ביקושים הגיעו במלוא העוצמה גם אל שוק השכירות.

מחיר הביטחון

הנתונים מפלחים את המחירים ב־19 ערים תוך השוואה בין סוגי דירות דומים: ארבעה חדרים ושלושה חדרים, עם וללא ממ"ד. נראה שהפערים הגדולים ביותר נרשמו בדירות שלושה חדרים בהשוואה בין השנה לאשתקד. כך למשל, דמי השכירות הממוצעים עבור דירת שלושה חדרים ללא ממ"ד באשקלון עמדו במאי-יוני 2025 על 2,764 שקלים, לעומת 4,144 שקלים לדירה עם ממ"ד בעיר במאי-יוני 2026. בעפולה הפער באותן דירות ובאותה תקופת השוואה עומד על 45% - שכירות ממוצעת של 2,521 שקלים לדירת 3 חדרים בלי ממ"ד אשתקד, לעומת 3,667 שקלים השנה לדירה עם ממ"ד. בבת ים נרשם פער של 43%, ובהרצליה פער של 42% לפי אותה תקופת השוואה, אך בדירות ארבעה חדרים.

בתל אביב, ההפרש בין מחירי השכירות לדירת ארבעה חדרים עם ממ"ד, לבין השכירות בדירת ארבעה חדרים בלי ממ"ד, עומד על כ־28% בהשוואה בין מאי-יוני 2026 לאותה תקופה אשתקד; בדירות שלושה חדרים מדובר על הפרש של 40%. בירושלים מדובר על פערים של 20% בדירות ארבעה חדרים ושל 29% בדירות שלושה חדרים, בהשוואה בין אותן תקופות.

פערי המחירים נותרים גבוהים מאוד גם בהשוואה בין שני סוגי הדירות באותה נקודת זמן, כלומר בחודשים מאי-יוני 2026. בעפולה, פער השכירות בין דירת שלושה חדרים עם ממ"ד לדירה בלעדיו עומד כיום על כ־48% - מ־2,473 שקלים לחודש לדירה ללא ממ"ד ועד 3,667 שקלים לדירה עם ממ"ד, לפי נתוני קבוצת יד2. בבאר שבע הפער מגיע לכ־37% בדירות ארבעה חדרים בהשוואה הנוכחית. בבת ים ובפתח תקווה הוא עומד על כ־36% בדירות שלושה חדרים, ובהרצליה, חדרה ואשקלון הוא מגיע לכ־35% בדירות ארבעה חדרים. בתל אביב־יפו נרשם כיום פער של כ־22% בדירות ארבעה חדרים בין דירות עם ממ"ד לדירות בלעדיו, ובדירות שלושה חדרים הפער מטפס ל־34%. בירושלים נרשם פער של כ־21% הן בדירות ארבעה חדרים והן בדירות שלושה חדרים.

ככלל, הפערים בכל הערים שנבדקו עומדים על 15% לפחות, הן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והן בהשוואה בין שני סוגי הדירות כיום. החריגה היחידה היא בני ברק, שם פער השכירות בין דירת ארבעה חדרים עם ממ"ד לדירה בלעדיו עומד על 7% בהשוואה בין מאי-יוני השנה לתקופה המקבילה ב־2025.

לא רק בגלל הממ"ד

הנתונים המשתקפים מסקירת יד2 מצביעים אמנם על פערים דרמטיים, אך בהקשר זה יש לזכור גורם מרכזי נוסף המשפיע על ההשוואה השנתית - העלייה המתמשכת במחירי השכירות בכל הארץ. מגמה זו, שאינה זניחה, תרמה משמעותית להרחבת הפערים בין נתוני אשתקד למחירים הנוכחיים. נזכיר כי מאז 7 באוקטובר עלה שכר הדירה החודשי בשיעור מצטבר של 7%, ורק במאי האחרון נרשמה עלייה של 0.8% במדד שירותי הדיור המשקף את השינויים בשוק. עבור שוכרים קיימים המחדשים חוזה נרשמה באותו חודש עלייה של 2.5%, בעוד ששוכרים חדשים התמודדו עם זינוק של 6.8%.

כמו כן, מאז המחצית השנייה של 2025 משלמים שוכרים חדשים דמי שכירות הגבוהים בממוצע ב־5.5%. בסיכום השנה האחרונה עלה מדד שירותי הדיור ב־4%, ושכר הדירה הממוצע הארצי טיפס ב־3.2%. קשה לדעת כמה הנתונים האלו משפיעים על ההבדלים בין מחירי השכירות של דירות עם ממ"ד למחירי השכירות של דירות בלי ממ"ד, אך הם בוודאי תורמים בוודאי אחוז מסוים ולא מבוטל לעלייה הכללית.

סימה אזולאי, מנכ"לית נדל"ן יד שנייה ביד 2, מציינת כי "בתקופות של אי ודאות, שוכרים מוכנים לשלם הרבה עבור ביטחון - ולכן שוק השכירות מתמחר את הממ"ד יותר מאי פעם. מנתוני יד 2 רואים כי בעוד מחירי דירות ללא ממ"ד עלו במתינות ואף ירדו בחלק מהערים, דירות עם ממ"ד המשיכו להתייקר בקצב מהיר".