לפני כחודש קיבל איש העסקים שלומי נחאיסי טלפון מנציג הבעלים של מתחם פלאנט בראשון לציון, עם הצעה מפתה. "הוא אמר לי: המפלצת הזאת, מבנה של 30 דונם כמעט, למכירה", משחזר נחאיסי בראיון בלעדי. "אמרתי לו: אני אחזור אליך מחר. בתוך חודש העסקה הושלמה. אם המקום טוב, אני קונה".
נחאיסי, המייסד והבעלים של קבוצת עמי גרופ, חתם בשבוע שעבר על רכישה של המתחם המיתולוגי מחברת תיאטראות ישראל, שבבעלות משפחת גרידינגר, ב־300 מיליון שקל.
● חוקר הפרנק השוויצרי שבטוח: "ישראל הולכת לחיות עם שקל חזק לאורך זמן"
● הישראלי שחי תחת שלטון אל-קאעדה כדי להציל את השימפנזים
● איראן האיצה את המרוץ לחלל. האם היא תעקוף את ישראל?
● שלוש עגלות וגעגוע: יום בין עגלות קפה לזכרה של דפנה לוצקי
כבר ביום שאחרי ההודעה על העסקה, מי שכתב בווייז "פלאנט ראשון לציון", קיבל את התיקון "עמי פלאנט ראשון לציון". "לא עשיתי כלום כדי שזה יקרה. הייתי בהלם כשצילמו לי מסך והראו לי שזה השתנה כל כך מהר. ובכל מקרה, שינוי השמות של המרכזים המסחריים התבצע בכל מקום שרכשתי, ואני לא רואה השפעה על הלקוחות או על השוכרים".
פלאנט היא רק עסקה אחת בתוך אימפריית הנדל"ן של נחאיסי, שכבר מחזיקה ב־18 מרכזי קניות ברחבי הארץ, רובם שכונתיים.
רק בין 2024 ל־2025 הוא קנה ארבעה מרכזים מסחריים: מתחם שכונתי באור יהודה, אותו רכש מביג מרכזי קניות בתמורה ל־80 מיליון שקל; מרכז שכונתי באור עקיבא בכ־60 מיליון שקל; קניון גן העיר בכרמיאל, הכולל 12 אלף מ"ר של שטחי מסחר, 250 מקומות חניה וזכויות בנייה לא מנוצלות, בתמורה לכ־220 מיליון שקל; ומרכז Y-Center (לשעבר יכין סנטר) בנתניה, אותו רכש בכ־330 מיליון שקל מקבוצת יכין, שבבעלות משפחת שמעון.
ב־2024 רכשה עמי נכסים גם חמישה דונם של קרקע בטירת הכרמל מביג בכ־53 מיליון שקל. במקום התחילה בנייתו של מרכז שיכלול 7,500 מ"ר של שטחי מסחר. כמו כן, באותה השנה קנתה בכ־50 מיליון שקל קרקע בבית דגן, שעליה ייבנה מרכז שכונתי עם 3,500 מ"ר מסחרי וקומת חניון. העסקה הגדולה ביותר שביצע נחיאסי הייתה ב־2022 לרכישת מתחם ב.ס.ר בפתח תקווה בעבור כ־500 מיליון שקל. במקום פועל כיום קניון עמי ב.ס.ר.
אתה יודע כמה מטר קרקע ומרכזים מסחריים יש בבעלותך כיום?
"אף פעם לא חישבתי את זה. רק ב.ס.ר זה 30 אלף מטר ונתניה עוד 25 אלף. אין לי מושג".
אז בדקנו. לאחר רכישת מתחם פלאנט בראשון לציון, האימפריה של נחיאסי חולשת על 164 אלף מטר מסחר ו־20 אלף מטר משרדים, שמאוכלסים בידי 475 שוכרים ועוד 15 אלף מטר שנמצאים בשלבי בנייה.
"יש לי מרווח טוב בבנקים"
כל העסקאות שלך מתחילות בפנייה אליך?
"הרבה מהן. אני רואה היום עשר עסקאות בשבוע, אנשים מציעים לי 'בוא תקנה'. אני כבר יודע בעל פה איפה מוכרים".
נחאיסי מספר כי את ההחלטה לקנות את מתחם פלאנט קיבל מבלי שערך יותר מדי בדיקות. "הבחירות שלי מבוססת הרבה פעמים על תחושות בטן. אני כמעט לא בודק את המתחמים. היה ברור לי שעסקה של 30 דונם במערב ראשון לציון, צמוד למתחם האלף, היא טובה. זה אזור מטורף. המתחם עומד להיות בלב אזור מסחר ומגורים, עם תחנה צמודה של הקו האדום של הרכבת הקלה וכביש ישיר לים. הבנתי מיד שזה מתחם טוב ורווחי, אז לא התלבטתי".
מה זה אומר מתחם טוב ורווחי? כמה המתחם מרוויח?
"אנחנו לא מקבלים פדיון מאחר שהניהול לא מתבצע על ידינו. בית הקולנוע מוכר מיליון וחצי כרטיסים בשנה, וכל המסעדות מלאות תמיד. למרות שזו הייתה עסקה גדולה, היא הייתה קלה מאוד לסגירה. סגרתי הכול לבד ומהר. בימים הראשונים חתמנו על סודיות ואז בדקתי מימון. הבנק ישר אישר ורצנו קדימה".
איך מימנת את העסקה? כמה מהתשלום היה במזומן?
"אני עובד רק עם הבנקים, בעיקר הגדולים. אני לא עובד עם מוסדיים לצורכי מימון. העסקה הזאת היא בערך 30% במזומן ו־70% אשראי מבנק הפועלים".
איך מחזירים סכומים כאלה בריבית של היום?
"יש לנו מרווח טוב בבנקים, אל מול הבטוחות ששמתי כשקניתי את הנכס. מלבד זאת, הריבית עומדת לרדת ללא ספק. זה כבר קורה, גם אם לאט. כשרכשתי את מתחם ב.ס.ר בפתח תקווה הריבית הייתה גבוהה מאוד, והיא כבר ירדה מאז כמה פעמים. בכל מקרה, הבנקים באים מאוד לקראתי".
"בלי כאב הראש של ניהול"
פלאנט ראשון לציון נפתח ביולי 2012 בהשקעה של כ־200 מיליון שקל ונחשב לאחד ממתחמי הקולנוע והבילוי הגדולים והמובילים. מתוך 30 דונם יש בו כ־25 אלף מ"ר בנוי, ובהם 24 אולמות קולנוע, עם כ־3,600 מושבים, ועוד שני אולמות אירועים וכנסים. נוסף על כך הוא מכיל כ־20 חנויות ודוכנים, בהם סלון יווני, מקדונלד'ס, בלאק בר בורגר, לג'נדה ו־B-fresh. יש בו גם כ־2,000 מקומות חניה.
"בעבר התמקדתי במרכזי המסחר השכונתיים, אבל בזמן האחרון אני פוזל למתחמי בילוי. בב.ס.ר יש ווייט פול (מעין פארק סגור עם מתקנים לילדים - אל"ו) ובאולינג, ו־Y סנטר נתניה הוא כולו מתחם בילוי. את ווייט פול הכנסנו לארבעה מרכזים שלנו ועכשיו החמישי מגיע לאור יהודה. זה מביא הרבה קהל".
אבל עסקת פלאנט אינה עוד רכישה של מרכז בילוי. היא שונה. הסיבה היא שבניגוד לעסקאות הקודמות, הפעם נחאיסי לא לקח על עצמו את הניהול וההשכרה. "כרגע השארתי את כאב הראש מחוץ לתמונה, כי אני צריך להתמקד בפיתוח. אני לא מתעסק עם שוכרים וספקים. השכרתי את המתחם כולו לגוף הבינלאומי של בתי הקולנוע לעשור הקרוב (חברה־בת של תיאטראות בע"מ - אל"ו), והוא משכיר אותם הלאה לשאר העסקים. יש לי אפשרות לקחת את זה בכל רגע נתון, על פי ההסכם, ואני גם אקח את זה בעתיד".
מה התוכניות שלך קדימה למתחם? מה המודל העסקי?
"יש פה זכויות בנייה משמעותיות שאני מתכוון לנצל, 12-10 אלף בטאבו, שאני יכול לבנות בהם כ־15 אלף מטר מסחר. יהיה כאן סופר לשכונת מתחם האלף ו־200 אלף דירות מעבר לכביש, ואני מתכוון לבנות פה מסחר מטורף שיהיה פתוח בשבת לרווחת אותם תושבים וגם לכל מי שמגיע לקולנוע פה, נוסע לים או למקומות בילוי באזור. אני בצומת מרכזי שכולם יעצרו בו. אני מתכוון להתחיל לעבוד על זה מול העירייה בהקדם ושכל זה יקרה בתוך חמש שנים".
"היה טרנד וקניתי תחנות דלק"
נחאיסי (61) נולד וגדל בבת ים. אביו עמי היה הבעלים של מפעל וחנות למכירת מוצרי יודאיקה ומתנות. אמו הייתה עקרת בית. "משפחה צנועה ממעמד הביניים, עם חיים פשוטים של לפני 40-50 שנה, בית טוב ושמח. כילד הייתי עובד עם אבא שלי בחנות. הייתי גומר יום לימודים והולך לעזור לו".
מילדות הייתה לו אהבה גדולה - מכבי תל אביב, גם בכדורגל וגם בכדורסל. "אני אוהד בנפש ובנשמה מלידה", הוא מספר בעיניים נוצצות. היום הוא זוכה להיות אחד מנותני החסות של הקבוצה. זה כמעט אירוני על רקע העובדה שכנער נאלץ לנקות את האצטדיון כדי להיות צופה. "כשהייתי בן 15 הלכתי למנהל בלומפילד והצעתי לו שאנקה את האצטדיון בחינם כדי לראות משחק - וכך היה".
כשניקית שם, חלמת שיום אחד אתה תיתן חסות לקבוצה?
"גם לא בחלומות הכי פרועים. אתה לא יכול לחלום כאלה דברים. ובטח לא העזתי לחלום על דברים של מעבר לתת חסות".
מה זה מעבר? אתה מתכוון לקנות את הקבוצה?
"אני לא אספק היום כותרת כזו כי אני לא שם, אבל אני מעז לחלום חלומות. אני אוהד מושבע. יש לי בעין נים דם שהתפוצץ מרוב אהדה. זה קרה לי יום אחרי המשחק שבו זכינו באליפות בשבוע שעבר. הייתי בלחץ של החיים שלי. מהעסקה של רכישת מתחם הפלאנט, שבה הוצאתי מאות מיליונים, לא הייתי בלחץ כזה".
את ההון שמאפשר לו לחלום על רכישת קבוצת כדורגל התחיל נחאיסי לצבור באותו עסק משפחתי קטן, בלית ברירה. במהלך שירותו הצבאי, כשהיה בן 20, נפטר אביו לאחר מאבק במחלה קשה. "בן לילה הייתי צריך לנהל את העסק, אז השתחררתי מהצבא, כי לא הייתה ברירה, נזרקתי - ומאז אני במים".
היו לך חלומות אחרים?
"לא היו לי חלומות על מה אעשה בעתיד, אבל גם לא חשבתי שאכנס לעסק המשפחתי מהר כל כך. נקלעתי לשם בעצב, אבל הצלחתי בזה מאוד. קניתי רכב ראשון לפני החברים שלי, ויכולתי להרשות לעצמי דברים שהם לא יכלו לקנות באותה התקופה. העסק התרומם באופן שאפשר לי להתקדם לרכישות של נדל"ן. לקבוצה שייסדתי קראתי עמי על שם אבא, וכך גם קראתי לבן שלי".
הנכס הראשון שקנה נחאיסי היה המבנה שבו פעלו המפעל והחנות של אביו. "באיזשהו שלב, כשהיה קצת כסף, התחלתי לרכוש נכסים. את העסק של אבא רכשתי, ועד היום הוא נמצא באותו המקום. אחר כך התחלתי לקנות חנויות בכל מיני מקומות בארץ ולהשכיר אותן. נכון להיום יש בבעלותי 40 חנויות בודדות פזורות בתל אביב, רמת השרון, הרצליה, ראשון בת ים, חולון. לא מכרתי כלום מאז ועד היום".
יש לך גם תחנות דלק.
"כן. לפני 15 שנה בערך היה טרנד כזה של רכישת תחנות דלק, אז גם אני קניתי. אני מחזיק בארבע תחנות - סונול בראשון לציון, סונול בנתניה ודור אלון בחדרה ובאור יהודה".
איך בחרת את הנכסים שרכשת - לפי המיקום? לפי השוכרים?
"גם וגם. חשובה לי מאוד זהות השוכרים, רובם הולכים איתי כל השנים יחד ולא עוזבים, ולוקיישן זה קריטי בעסקים. הפיזור ברחבי הארץ מטורף אצלנו בעסק, וזה עובד טוב. כל פעם קניתי, ראיתי שזה טוב והמשכתי הלאה לרכישה הבאה. כשאתה מצליח, אתה ממשיך".
השלב הבא של איש העסקים היה רכישת מתחמים שכונתיים קטנים. "הראשון היה בגבעת שמואל, לפני 15 שנה בערך - מתחם קטן של 300 מטר ב־40 מיליון שקל בערך. זיהיתי באיזשהו שלב שהעולם עובר לתוך השכונה, ונכנסתי לתחום.
"אחרי גבעת שמואל קניתי קרקע בראשון לציון, בנחלת יהודה, והקמתי שם קניון שקיים כבר 12 שנה. אחר כך קניתי את המתחם השכונתי באם המושבות בפתח תקווה, ובמהלך השנים קניתי מתחמים קטנים בחדרה, אור יהודה וטירת הכרמל. הקטנים השכונתיים זה הדבר הכי טוב שיש".
אם אתה מאמין במתחמים השכונתיים אז למה לעבור למתחמי בילוי גדולים?
"במתחמים הקטנים אין פגיעות בתקופות הקשות: אין קורונה, אין מלחמה, כל הזמן המתחם עובד בצורה מטורפת, כי יש דברים שהציבור חייב לקנות. הוא חייב לרדת לקופת חו לים, שנמצאת שם, לסופר, פיצה, ספר, חדר כושר. אבל השאיפות של בן אדם הן להתקדם ולהמשיך לגדול. זו אבולוציה".
איך קופצים מעסק ליודאיקה ורכישת חנויות לעסקאות של עשרות מיליונים והיום כבר מאות מיליונים?
"בתחילת הדרך צברתי שקל לשקל. לא היה לי איזה הון בסיסי שאבא השאיר. מהחנויות הקטנות התחלתי להרוויח שכירות, והלאה לתחנות דלק ואחרי זה למתחמים השכונתיים, וכך צברתי את ההון לרכישת המתחמים הגדולים יותר ולמגרש של הגדולים".
"בוחן משהו רציני פי שלושה"
את הקפיצה למגרש של הגדולים עשה נחאיסי כשרכש את מתחם ב.ס.ר בפתח תקווה, אבל לא הכול הלך חלק.
תקופה ארוכה המשרדים במגדלי ב.ס.ר היו בשוק, ולא אוכלסו במלואם.
"היום 85% מתוך 160 אלף מ"ר מאוכלסים. המקום עובד בצורה מטורפת. את באה בצוהריים לב.ס.ר וצריכה לעמוד בתור בכל מסעדה, ויש שם 30 מסעדות. זו הצלחה גדולה".
ב־2028 ייפתח מתחם ביג ממש מעבר לכביש של ב.ס.ר. אתה לא חושש שזה יפגע ברווחיות שלך?
"ביג זה מתחם שונה מאיתנו, ובכלל אני אוהב להיות ליד הגדולים. זה עושה לי טוב, כי זה משהו אחר וכזה שמביא גם לי לקוחות. ביג זה יותר שופינג, ואני מתחם בילוי. יש בינינו גשר להולכי רגל, אז אני הולך רק להרוויח מזה".
אחרי ב.ס.ר התיאבון של נחאיסי למתחמי בילוי גדולים גדל. "קנינו את יכין סנטר נתניה וגם שם עשינו עסקה מטורפת, כי לקחנו מתחם עם הרבה מקומות שלא אוכלסו, והיום הכול מאוכלס. בשנה מאז שרכשתי אותו הערך שלו עלה ב־100 מיליון, בשמאות".
עשית רצף רכישות במאות מיליונים. קיבלת אותם במחירים טובים?
"קניתי במחיר שטוב לי. חלק מהמתחמים לא נוהלו טוב, אחרים נקלעו למצבים כלכליים פחות נוחים, אבל יש לי ביטחון ברכישות שלי - גם כשהמחיר לא נמוך. אני כבר יודע שהשוכרים שלי הולכים איתי לכל מקום, הם רואים את הפוטנציאל, אז זה רק לעשות טלפון ולהגיד 'בוא, יש לך מקום' - והוא בא.
"אני לא חושב שקניתי בחיים שלי בהזדמנות. קניתי בחלק מהמקרים יותר ביוקר. כשקניתי את הקרקע בנחלת יהודה בראשון לציון כולם צחקו עליי. אמרו לי: מה זה המחיר המטורף הזה? ידעתי ששילמתי ביוקר על הקרקע, אבל ראיתי מראש מה יהיה ביום שאחרי. היה פוטנציאל אדיר, והוא מימש את עצמו מעל ומעבר בעשור הזה. גם בפלאנט זה יקרה. אני מכוון עכשיו למגרש של הגדולים, והפלאנט זה רק אחד מהם. זה ממש לא הסוף של הרכישות שלי".
אז כבר יש משהו חדש על הכוונת?
"אני בוחן משהו רציני מאוד. באותו היום שנחשפה הרכישה של הפלאנט, כבר הייתי בעסק גדול פי שלושה. וזה לא רק דיבורים, אבל אני עדיין לא יכול לחשוף פרטים".
"משאיר 100% לדור העתיד"
ברקע, כבר לא מעט שנים הציבור הישראלי מתלונן על יוקר המחיה. זה לא משפיע על מתחמי הבילוי?
"חזרתי השבוע מחו"ל ומספיק לראות מה קורה בנמל תעופה, כמה נחתו והמריאו. זה עולם של היצע וביקוש, וכרגע יש ביקוש. אני לא מרגיש במתחמים שלנו את ההשפעה של יוקר המחיה, אנשים ממשיכים להגיע לבלות".
בינתיים בכל מקום נפתחים עוד ועוד מרכזי בילוי. השוק לא בדרך לרוויון?
"אני לא חושב שזה שוק רווי. יש תחרות, אבל סך הכול עדיין יש ביקוש. אם המתחמים טובים והשוכרים עובדים טוב - אז הכול טוב. לפעמים התחרות גם מפרה את העסקים המתחרים. לדוגמה, בצמוד למתחם שרכשתי באם המושבות יש מתחם שכונתי נוסף שנפתח, וברגע שהוא נפתח שני המתחמים עלו ברווחיות שלהם. זה כמו שהיו בעבר כל חנויות הנעליים בנווה שאנן, אז כולם באו לקנות שם וקנו בכל החנויות".
דיברת בעבר על הנפקה של עמי גרופ. זה עדיין על הפרק?
"ב־2021 היינו ממש עם תשקיף מוכן, ואז הריביות התחילו להשתגע ואמרתי שנעצור רגע ונטפל קודם בזה. עברו חמש שנים ואני חושב שאנחנו עוד פעם בנקודה הזאת, שהגיע הזמן לצאת להנפקה. אם רוצים לגדול אז זו הדרך הכי טובה, ואני חושב שזה יקרה בקרוב. אני לא יודע אם השנה, אבל אם לא, אז בטוח בשנה הבאה. זה ממש מוכן למחר בבוקר, אני רק מחכה למומנטום".
עמי גרופ זה הבייבי של נחאיסי. אבל החברה לא משקפת את כל ההון והנכסים שצבר. חוץ ממנה יש לו חברות ונכסים מחוץ לקבוצה. בין היתר הוא שותף של אורי מקס במתחם מקס סטוק בראשון לציון, בעלים של מבנה מסחרי באשקלון עם שותפים ומחזיק בשותפות עם בני בראון במגרש של 40 דונם באשקלון.
"אלה חברות שאני מחזיק בצד, ולא מערבב בין הפעילות שלהן לבין עמי גרופ", הוא אומר. "אין גוף בישראל שלא פנה אליי להיכנס איתי לעסק. אומרים לי 'אנחנו מכירים אותך, בוא נעשה עסקים יחד', אבל אני מעדיף להמשיך לבד כרגע. לפני שרכשתי את ב.ס.ר לא הכירו אותי כל כך, אבל היום כולם מכירים ואני מקבל הצעות כל הזמן. אבל אני משאיר את עמי גרופ 100% בבעלותי לדור העתיד".
הילדים?
"ספיר ורותם (הבנות של נחיאסי שעובדות כעורכת דין ורואת החשבון של החברה - אל"ו) כבר עובדות איתי. הן יהיו המחליפות שלי. אם תהיה הנפקה זה יהיה גם בשבילן".
