רן ינאי הצטרף לחברת צ.פ התחדשות עירונית מיד עם סיום לימודיו האקדמאיים, ובתוך שנים ספורות בלבד טיפס לצמרת הניהול ומונה למנכ"ל החברה. מאז, כמעט שלושה עשורים, הוא עומד בראש החברה לצד המייסד צבי פוקס.
● המנכ"ל שמאחורי הנפקת השנה: "מחירי הדירות צנחו ב-20%"
● טען שמכר נדל"ן בשווי 1.8 מיליון שקל, ברשות המסים טענו שהשווי כפול. מה קבע ביהמ"ש?
את צ.פ הקים פוקס לפני כ־35 שנה, ומאז הקמתה יזמה וביצעה עשרות אלפי יחידות דיור בפריסה ארצית, מירוחם ועד כפר ורדים. כיום צ.פ פועלת בשלושה תחומים עיקריים: בתחום ההתחדשות עירונית מקדמת כ־95 פרויקטים בשלבים שונים עם כ־14 אלף יח"ד, בתחום הרחבות יישובים ביהודה ושומרון (יו"ש) מקדמת למעלה מ־20 פרויקטים עם כ־2,900 יח"ד ובתחום הבנייה על קרקעות מינהל מקדמת פרויקטים שונים עם כ־1,600 יח"ד.
איו"ש הוא אזור בעל מאפיינים ייחודיים, שבו ענף הבנייה מושפע לא רק מכוחות השוק הקלאסיים אלא גם משיקולים ביטחוניים, רגולטוריים והקשרים פוליטיים. הבחירה להקים שם פרויקטים היא גם אידאולוגית מעבר לשיקולים עסקיים?
"הפעילות שלנו ביהודה ושומרון מתבצעת בעיקר במסגרת הרחבות יישובים, כלומר, יישובים קיימים שמקצים תא שטח ליזם שמנהל את הפרויקט כולו, מא' עד ת'. כך פעלנו בעשרות יישובים באזור ובהיקפים של עשרות אלפי יחידות דיור.
"מדובר באזור שנמצא בתנופת פיתוח משמעותית מאוד בשנים האחרונות. המדינה משקיעה משאבים נרחבים בתשתיות, בכבישים ובחיבורים תחבורתיים, ואנחנו רואים יותר ויותר אוכלוסיות שמזהות את היתרונות, הן מבחינת נגישות נוחה לאזורי תעסוקה, ולצד איכות חיים גבוהה וקהילות חזקות. בהיבט הזה אנחנו מהחברות הפעילות ביותר ביהודה ושומרון.
"לשאלת האידיאולוגיה, כל אחד מחזיק בעמדותיו, ואנחנו בהחלט רואים בארץ ישראל השלמה ראויה למגורים בכל חלקי הארץ, ויהודה ושומרון לא שונה בהיבט הזה.
"אכן, יש שוני משמעותי בתשומות הביצוע ביהודה ושומרון, העלויות באופן יחסי נמוכות יותר, וכוח העבודה נגיש יותר. הפוטנציאל שם גדול לא רק ברמה הכלכלית, אלא גם ביכולת לפתח יישובים וקהילות שאינם מוכרים מספיק לציבור, וכאשר אנשים נחשפים לאיכות התשתיות, למסגרות החינוך ולקהילתיות, הם מבינים שהמגורים ביישוב מציעים למשפחות ערך שקשה יותר למצוא במרכז.
"נכון, עבור חלק מהאנשים יש מחסום פסיכולוגי במעבר ליהודה ושומרון, אבל ברגע שעושים את הצעד ומגלים שמדובר במרחק של דקות נסיעה מאזורים כמו גוש דן או ירושלים, המחסום הזה נעלם מהר מתפוגג די מהר. יש לא מעט פרויקטים שממוקמים בסמיכות למרכז, למשל בנילי ובגוש עציון.
"בפרויקטים שאנחנו מקדמים ביישובים כמו קדומים, תקוע ונוקדים, אנחנו פונים גם לקהלים מבחוץ שמגיעים ממקומות כמו ירושלים, פתח תקווה, רעננה וגבעת שמואל".
ומבחינת העבודה מול הרשויות, אתם חווים הבדלים באופן ההתנהלות לעומת עבודה מול עיריות כמו תל אביב, גבעתיים ויפו?
"בהחלט יש הבדל בגישה. באופן כללי, ברשויות ביהודה ושומרון קיים רצון מובהק להמשיך לפתח, להתרחב ולצמוח, ובהתאם לכך הן מעניקות רוח גבית משמעותית לפרויקטים. בפועל, זה מתבטא בנתיב ירוק יותר בדרך להיתרי בנייה. חשוב להדגיש שאין כאן הקלות בהליך עצמו, מדובר ברישוי מלא, כדת וכדין, אבל לצד זה מתקבלת רוח גבית ברורה מראשי הרשויות, שרואים היטב את הערך המוסף שבפרויקטים הללו.
"בניגוד למה שנהוג לעיתים באזורי הביקוש, כאן ראש הרשות המקומית או האזורית אף עשוי להתערב באופן אישי בהליך, לסייע בקידומו ולפתור חסמים, מתוך הבנה עמוקה של התועלת ההדדית שנוצרת לשני הצדדים מהקמת היישובים והרחבתם".
אפשר להגיד שתקבלו היתר בנייה מהר יותר באיו"ש מאשר הערי המרכז כמו תל אביב?
"בתל אביב הליך שנחשב מהיר יחסית להוצאת היתר בנייה נמשך לא פחות משנתיים, בעוד שביהודה ושומרון ניתן לקבל היתר בנייה בתוך פרק זמן של כשנה בלבד. זה מאוד משמעותי".
"לא נטשנו אף פרויקט בתל אביב"
אם כבר דיברנו על תל אביב, הקמתם כ־20 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר וחלקם בבנייה. בזמן שלא מעט יזמים פותחים שם תמורות ואפילו נוטשים תוכניות, איך אתם מתמודדים עם הירידה ברווחיות בפרויקטים שם?
"אין ספק שתחום ההתחדשות העירונית, ובמיוחד באזורי הביקוש ובפרט בתל אביב, הפך מאתגר יותר מבעבר. בסופו של דבר מדובר בעסקאות קומבינציה עם בעלי הדירות הקיימים, כאשר כבר במועד החתימה נקבעת מהות העסקה, התמורות, תוספת המטרים והסטנדרט שיקבלו הדיירים הוותיקים. כיום אנחנו פוגשים פרויקטים שנמצאים 6-7 שנים לאחר שלב החתימה, ולכן נקודת הכניסה לביצוע שונה לחלוטין, ולעיתים מאתגרת יותר, גם מבחינת רווחיות.
"זה בהחלט יוצר לחץ מסוים על שיעורי הרווח, אבל לא ויתרנו ולא נטשנו אף פרויקט. אנחנו מאמינים מאוד בתחום ההתחדשות העירונית, ממשיכים לקדם את כל הפרויקטים שלנו, וכאשר הם מגיעים לשלב ההיתר אנחנו לא מאטים, אלא עולים לקרקע ופוגשים את השוק. גם אם המשמעות היא ירידה מסוימת ברווחיות".
איך אתם בכל זאת מצליחים להוציא פרויקטים לפועל?
"אני חושב שקודם כול, מה שמבדל אותנו הוא מגוון תחומי הפעילות שלנו. אנחנו פועלים בכמה זירות במקביל, ולא נשענים על תחום אחד בלבד. המשמעות היא שגם אם באחד התחומים יש האטה זמנית, שאר התחומים ממשיכים לפעול ולקדם פעילות. כך שאנחנו נשענים על כמה 'רגליים' עסקיות, מה שמאפשר לנו הסתכלות רחבה ויציבה יותר, ולא הסתכלות נקודתית או פרויקטלית בלבד".
"דבר שני, אנחנו מאמינים גדולים באנשים ובהתחייבויות. בעסקאות קומבינציה שנחתמו לפני שש־שבע שנים מול בעלי הקרקע, מה שהובטח להם הוא גם מה שצריך להתממש בפועל. גם אם המשמעות היא ירידה מסוימת, לעיתים אפילו משמעותית, באחוזי הרווח בפרויקט כזה או אחר".
"המחירים לא ירדו אבל גם לא יעלו בחדות"
איך להערכתך הירידה בכדאיות הכלכלית בפרויקטים בתל אביב תשפיע על המחירים?
"אין ספק שיש שינוי מאוד משמעותי בקהלי היעד בתל אביב. בעבר, עד לפני ארבע וחמש שנים, לפני המלחמה, השוק היה פעיל ונשען במידה רבה על פעילות של משקיעים. הציפייה הייתה להמשך עליות מחירים, מה שגם הוביל לזרימה משמעותית של עסקאות בתחום ההתחדשות עירונית.
"אבל עליית הריבית לצד צעדי רגולציה ומיסוי שהכבידו על המשקיעים הובילו לכך שהם צמצמו משמעותית את פעילותם. כיום, מי שמוביל את הביקוש בפרויקטים בתל אביב הם בעיקר רוכשי דירות למגורים, זוגות צעירים, משפחות ומשפרי דיור.
"בכל הנוגע למחירים, אין ספק שלפני כארבע שנים השוק הגיע לפיק משמעותי, במיוחד במרכז תל אביב, ברובעים 3 ו־4, שם המחירים כבר טיפסו לקידומות של 6 ו־7 מיליון שקל. מאז אנחנו בהחלט רואים התמתנות. כיום ניתן למצוא פרויקטים גם ברובע 4 סביב קידומת 5 מיליון.
"בהיבט הזה, ובמיוחד על רקע העובדה שהשוק כיום נשען בעיקר על רוכשי דירות למגורים, אנחנו רואים דווקא הזדמנויות באזורים שמקיפים את תל אביב, כלומר בפריפריה התל אביבית כמו יפו, גבעתיים, רמת השרון ורמת גן - שבהן רמות המחירים מתונות יותר. זה מאפשר לאותן אוכלוסיות שמחפשות להתגורר באזור המרכזי יחסית לבצע עסקאות ולהיכנס לשוק בתנאים נגישים יותר".
"מדובר בקהל חד ומדויק, שמנהל משא ומתן אגרסיבי על המחיר, על התמורות ועל המפרט, ועל תנאי מימון.
"אני חושב שכאשר המלחמה תסתיים והמדינה תיכנס לתקופה שקטה יותר, נראה את השוק חוזר לפעילות. הלקוחות שיושבים היום על הגדר, ובמקביל חווים עליות חדות במחירי השכירות, לצד רמות המחירים שנשארו יציבות יחסית בדירות החדשות, יזהו ביתר שאת את ההזדמנות ויחזרו לשוק.
"בכל הנוגע למחירים, אני לא חושב שנראה עליות מחירים משמעותיות. ירידות המחירים, ככל שהיו, כבר התכנסו לרמה הנוכחית, וגם אם תהיה המשך ירידה, היא תהיה מתונה בלבד, של אחוזים בודדים. מעבר לכך, השוק צפוי להתייצב ולחזור לפעילות. בסופו של דבר, רכישת דירה בישראל היא גם החלטה פסיכולוגית. אנשים רוצים את תחושת הביטחון של בעלות על נכס, ובמציאות הנוכחית, עם רמות מחירים שנעשו אטרקטיביות יותר ועם עסקאות מימון גמישות מצד היזמים, יש בסיס ברור לחזרת הביקושים".
"יפו צריכה לעבוד על השם הטוב שלה"
בוא נתמקד רגע בפעילות שלכם ביפו. מצד אחד, העיר עוברת מתיחת פנים בשנים האחרונות, בין היתר בזכות הרכבת הקלה וגל של ההתחדשות העירונית. מצד שני, מדובר בעיר מעורבת שעולה לעיתים לכותרות גם בהקשרים פחות חיוביים כמו אירועי ירי על רקע פלילי. עד כמה זה משפיע בפועל על הביקושים לפרויקטים שלכם?
"יפו עוברת שינוי משמעותי מאוד בשנים האחרונות. אנחנו פועלים ביפו כבר שבע שנים, ביצענו שם שני פרויקטים, אנחנו בעיצומו של פרויקט שלישי, ופרויקט 'נחלים' ביפו א' הוא למעשה הפרויקט הרביעי שלנו בעיר.
"ברגע שאנשים נחשפים ליפו, הם מבינים את הפוטנציאל שהיא מציעה, גם ברמה הנדל"נית, מבחינת מחירים, וגם ברמה התכנונית והקהילתית.
"מדובר בעיר עם תשתיות מתפתחות, מרחבים ירוקים ותכנון מתקדם שלא קיים בכל גוש דן. עיריית תל אביב משקיעה שם משאבים משמעותיים, כולל הקמה של קאנטרי חדש. נוסף לכך, כבר היום פועל הקו האדום של הרכבת הקלה, שמאפשרת הגעה של כשבע דקות מיפו למרכז תל אביב.
"אכן חווינו אירועים לא נעימים בתקופה האחרונה ביפו, ולצערי סוגיית הביטחון האישי מורגשת כיום בכל מדינת ישראל, ויפו אינה יוצאת דופן. אבל כמי שפועל ומסתובב ביפו כבר כמעט שבע שנים, אני יכול לומר שבשטח היא לא שונה מהותית מאזורים אחרים בגוש דן.
"בפרויקטים הקודמים שלנו ראינו רוכשים מחתך סוציו־אקונומי יחסית גבוה שחיים בעיר ומרוצים ממנה, ולא עלו טענות חריגות בהקשר הזה. מעבר לכך, יפו מושכת אוכלוסיות שמסמנות לא פעם את אזורי הביקוש הבאים.
"לצד זה, ברור שזה לא מרכז תל אביב ברמות המחיר, ודווקא שם טמון היתרון: אוכלוסיות צעירות שמחפשות לגור במיקום מרכזי יחסית, מזהות הזדמנות לרכוש בדירות סביב קידומת 3, לעומת קידומת 5-6 בלב תל אביב, וזה פער שמייצר עבורן הזדמנות אמיתית.
"וכן, יפו צריכה לעבוד על השם הטוב שלה. קו הרקיע של יפו משתנה בצורה דרמטית. מנופים, צצים בכל שכונה. אם פותחים את תוכניות הרישוי של עיריית תל אביב, רואים את כמות הפרויקטים שנמצאים בתכנון. זה מטורף".
"המדינה כרגולטור צריכה לשחרר חסמים"
אם נסתכל על החסמים בענף באופן כללי, מה לדעתך יעזור להניע את הביקושים מחדש?
"אני חושב שלמשרד האוצר ולמשרד השיכון יש הרבה מה לעשות בהיבט של התנעת הביקושים. לצערי, כרגע הם עדיין לא עושים את מה שמצופה מהם. הנדל"ן הוא אחד מקטרי הצמיחה המרכזיים של המשק, ולכן יש אינטרס ברור למדינת ישראל שהשוק יחזור לפעול.
"משקיעים כמעט ולא רוכשים כיום דירות חדשות, והשוכרים מתמודדים עם שוק עולה ועם היצע מצומצם יחסית של דירות. במצב כזה, המדינה כרגולטור צריכה לשחרר חסמים, הן ברמת המימון והן ברמת הרישוי, שם קיימים לא מעט עיכובים וחסמים.
"גם אם בסופו של דבר היזמים ירוויחו פחות והמדינה תגבה פחות, הרוכשים ירוויחו יותר, והשוק יחזור לפעול".
ובאשר לרישוי?
"ניקח לדוגמה פרויקט שזכינו בו יחד עם ביג ואלקטרה בשכונת זיכרונה בזכרון יעקב לפני כארבע שנים, במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבניית שכונת מגורים חדשה. מאז השקענו מאות מיליוני שקלים, אך בפועל הפרויקט תקוע כבר ארבע שנים ואינו מתקדם, על רקע התנגדויות של הרשות המקומית.
"במקום הכרעות ברורות מצד רמ"י, משרד השיכון ומשרד הפנים, הסוגיות מתגלגלות לבתי המשפט, וכיום מתנהלת בנושא גם תביעה מול רמ"י. זה מצב בעייתי, כי העלויות והעיכובים בסוף מגולגלים לרוכשים, ובעיקר לזוגות הצעירים.
"בהיבט נוסף, אני חושב שהמדינה צריכה להיות הרבה יותר פרואקטיבית בכל הנוגע להשלכות של אירועי 7 באוקטובר על הענף. השילוב של השפעות המלחמה והמחסור בכוח אדם יצר האטה משמעותית מאוד בקצב הביצוע, ובהתאם גם מצוקה בקרב יזמים סביב עיכוב במועדי מסירה. לצערי, הרגולטור כמעט ואינו נותן מענה לאירוע המשמעותי הזה, והסוגיות הללו ממשיכות להתגלגל לפתחם של בתי המשפט. אני מאמין שמהלכים רגולטוריים מדויקים ונכונים יכולים היו לשחרר חסמים רבים, לקדם פרויקטים ולצמצם סכסוכים משפטיים מיותרים".
לסיום, בשנתיים האחרונות ראינו גל חסר תקדים של הנפקות אג"ח ומניות של חברות בענף נדל"ן והתחדשות עירונית בפרט. האם גם אתם מתכננים להנפיק את החברה בעתיד?
"בשנים האחרונות היו אלינו גם פניות רבות מצד גופים מוסדיים, זה דבר שנשקל אצלנו בהתייחס ליתרונות אל מול החסרונות ואני מעריך שגם אנחנו נשאף להיות חלק מהמגמה בזמן ובמועד הנכון לנו".
