בעידוד המדינה: המשקיעים שמסתערים דווקא עכשיו על שוק הדיור

בסוף השנה תפקע הוראת השעה שהעלתה את מס הרכישה לבעלים של יותר מדירה אחת מ-5% ל-8%. הקונצנזוס כרגע בין קובעי המדיניות ופקידי האוצר הוא שמוכרחים להאריך אותה. אין סיבה להפחית מס ולתדלק את הביקוש ואת מחירי הדירות, בדיוק כשהם שינו כיוון. למה להקל על האנשים שמתחרים ראש בראש עם מחוסרי הדירות. ודאי כשריח בחירות נישא באוויר וכולם נקראים להבטיח הקלה ביוקר המחיה.

● טור סופ"ש | הסיבה המפתיעה: למה הבנקים ממשיכים להנשים את יזמי הדירות
● המספרים חשפו: פרויקט אחד, 150 משקיעי נדל"ן, רווח של 1.2 מיליון שקל לדירה

זו הרי הסיבה להעלאת המס לפני עשור. "מי אמר שאתם צריכים לזלול את הדירות לזוגות הצעירים?", הטיח בשעתו שר האוצר דאז משה כחלון שהעלה את המס, "אי אפשר לאכול את כל העולם. צריך להתחשב בילדים שלנו, ולכן קיבלנו החלטה להדיר משקיעים מהשוק".

רק שנכון להיום, מדובר בעיקר בפופוליזם. מלחמה במשקיעי הדירות? מדינת ישראל מעניקה היום הטבות מפליגות למי שקונה דירות להשקעה - כל עוד הוא עושה זאת כחברה בע"מ או כקרן שקונה דירות להשכרה. אף על פי שמדובר בדיוק באותו מכניזם: דירות למכירה שעוברות לידי משקיעים, על חשבון עוד קיפאון והיעדר מכירות של קבלנים, שיוסיפו לחץ ויביאו לירידת מחירים. משקיעים ש"זוללים" בדיוק את אותן דירות של מחוסרי הדיור, ומקבלים לשם כך סבסוד נדיב במיוחד מקופת המדינה.

המדינה פרשה שטיח אדום במיוחד

מגוריט למשל, קרן הריט הראשונה והגדולה בארץ, קנתה במאי האחרון 44 דירות שנבנו ולא נמכרו בכפר סבא, במטרה להשכיר אותן. ביוני היא קנתה 32 דירות כאלה בנתניה. וכדי לשכנע אותה לעשות זאת, ודאי בעולם של עלויות מימון שמתקשות להסביר השקעה בנכס שמניב 3% תשואה, המדינה פרשה לפניה שטיח אדום במיוחד: היא שילמה רק חצי אחוז מס רכישה, קיבלה פטור ממע"מ ומס חברות, ולבסוף תהנה מפטור ממס שבח - אותם 25% שישלם כל משקיע פרטי על הרווח הריאלי בין קנייה למכירה.

ואם זה לא מספיק, בימים האחרונים פורסם דוח הוועדה הבין-משרדית של האוצר, שממליץ על עוד הקלות לקרנות הללו. בניגוד למצב הנוכחי שמכריח אותן להחזיק בדירות למשך תקופה של 15-20 שנה, הוועדה ממליצה לאפשר להן למכור עד שליש מהדירות בכל פרויקט. עד חצי מהדירות בפריפריה.

אבל אם רוצים שהדירות ייערמו על המדף עד שהקבלנים ימכרו אותן הרבה יותר בזול, אין שום סיבה לתת להם חבל הצלה. הקרנות והחברות אוספות בשנה האחרונה מאות דירות מיזמים נואשים - בעידוד המדינה. אם אותה מדינה תוריד את מס הרכישה למשקיעים "רגילים", ישראלים שיחליטו משום מה שזה הדבר הכי נכון לעשות עם כספם, זה יעלה לכולנו הרבה פחות ובוודאי שהקופה הציבורית תרוויח יותר (5% מס רכישה הם עדיין פי עשרה מ-0.5%).

היתרונות של שוק שכירות בידיים פרטיות

נכון שיש יתרון במיסוד שוק השכירות בעזרת סטנדרטיזציה של חברות גדולות (חוזים לטווח ארוך, התנהלות מול השוכרים ועוד), אבל צריך לזכור את הצד השני של המשוואה. למעשה, דווקא בתקופה של שכירות גואה, אפשר לראות די בקלות את היתרונות של שוק שכירות שמתנהל רובו ככולו בידיים פרטיות. למשל בפער הגדל בין המחיר שמשלמים שוכרים חדשים, לעומת מחדשי חוזה קיים.

במאי האחרון, הפער בין שני סוגי השוכרים הגיע ל-4.3%, שיא של כמה שנים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, החוזים החדשים עליהם חתמו שוכרי דירות התייקרו ב-6.8%, בעוד מחדשי חוזה, כאלה שנשארו בדירה, שילמו "רק" 3.5% יותר. כלומר, השארתם בדירה "עלתה" למשכיר הדירה כמה מאות שקלים בחודש בממוצע.

זה לא לגמרי טריוויאלי ש"מאזן האימה" יטה לטובת השוכרים החדשים שיתקפלו מול אלה שמבקשים להישאר בדירה. ברור שהמשכיר חושש להיתקע כמה חודשים ללא שוכר, ואולי עם הוצאות שיפוץ, ובכלל, להשכיר את הדירה מחדש עלול להיות טרטור לא קטן, אבל גם לשוכר יש מה להפסיד במו"מ על חידוש חוזה. גם עלות מעבר של דירה - כספית ונפשית - היא לא מבוטלת.

מנגד, בשוק ההון, שם פועלות אותן קרנות וחברות, כללי המשחק אחרים. אותה מגוריט מתגאה במצגות שלה בבורסה בכך ששיעור עליית מחירי השכירות השנתית בפרויקטים שלה, נכון לסוף מרץ 2026, עמד על 4.2%, "לעומת עלייה של 3.8% בממוצע בשוק". בשנה שעברה היא הצליחה להציג עלייה של 5.7% במחירי השכירות, "מול 3.1% בשוק".

צריך להחליט: אי אפשר לטעון שמשקיע פרטי מעלה את מחירי הדירות, ובאותה נשימה לסבסד משקיעים מוסדיים, שקונים את אותן דירות בדיוק וגם לא ממש חוששים להעלות את תעריפי השכרתן.

כוכבי השבוע

מצוין: הבטחה עם בשר

למרות הייבוא המאסיבי של בשר מחו"ל, השוק המשיך לסבול מהיעדר תחרות וקפיצה במחירים. בחסות שיבושים בשרשרת האספקה, מחלות בעלי חיים וקפיצה בעלויות המזון שאוכלות אותן חיות, המחירים שאנחנו משלמים אצל הקצב ובסופרים זינקו בתוך שנים ספורות בעשרות אחוזים.

לכן התוכנית של ענקית כמו שופרסל לייבא בשר בצורה ישירה היא הבטחה גדולה. בזמן שמתחרותיה הקטנות הפכו את היבוא הישיר למנוף בעיקר לגימיקים מוצלחים - סלולר, מכוניות וכדומה, והעדיפו למקד את התחרות בעיקר בתחום מוצרי החשמל, מזכירה לנו שופרסל שאולי יש אפשרות לתחרות גדולה גם בליבה של הסופרים - מוצרי המזון הכי בסיסיים בסל הצריכה.

פשוט זה לא יהיה - בשר הוא לא טלוויזיה או שואב אבק (פיקוח בריאות, כשרות ועוד), אבל אם מישהו יכול, זו הרשת הגדולה בישראל.

בלתי־מספיק: הפרמיה השלילית של חברת הביטוח

הגודל לא קובע. הקניון הגדול בישראל - קניון הזהב בראשון לציון, הכולל 110 אלף מ"ר חנויות, נמכר לחברת מגדל לפי שווי של 2 מיליארד שקל "בלבד". נמוך בשליש משווי קניון רמת אביב בספרי מליסרון, אף שהוא כפול ממנו פי ארבעה בשטח.

מדובר בין השאר בפרמיה שלילית לחנויות שנמצאות בבעלות מלאה של חברת ביטוח, גם אם זו ענקית כמו מגדל. חברה שכבר שני עשורים שלטה ב-75% מהקניון, ושמודדת השקעות בעיקר לפי מבחני תשואה ואקטואריה. ולא שאין לה השקעות נדל"ן מניבות, אבל לא דומה מגדל משרדים ואפילו דיור להשכרה לקניון ענק, שנלחם יום יום על כיסו וליבו של כל צרכן.

מדובר בעוד הוכחה לכך שניהול קניון זה מקצוע. איך לקבוע תמהיל מנצח (אופנה, הסעדה, פנאי ועוד), איפה למקם חנויות עוגן, כמה פעמים בכל שעה לנקות את השירותים וכמה לגבות על החניה.