לווי המשכנתאות קיבלו בשורות משמחות היום, לאחר שבנק ישראל החליט להוריד את הריבית בפעם השנייה ברציפות ב-0.25%, לשיעור של 3.5%. כיצד הפחתת הריבית תקל על הלווים בהחזרים החודשיים, ובאילו מסלולים ההשפעה תהיה משמעותית יותר? גלובס עושה סדר.
● לשכת השמאים: עלויות בנייה במרכז ת"א זינקו ב-15.4% בשנה האחרונה
● האוצר: הרפורמה בהנחות בארנונה פוגעת בהכנסות הרשויות החלשות
באיזה מסלול תורגש הקלה מיידית?
"מי שמסתכל רק על ההפחתה של רבע אחוז מפספס את התמונה הרחבה. מדובר בהפחתה מצטברת של 1.25% בריבית בנק ישראל בתוך תקופה קצרה יחסית", מסבירה נעמי כהן סגנית יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות.
לדבריה, ההשפעה המיידית תורגש בעיקר אצל בעלי מסלולי הפריים: "במשכנתא של 500 אלף שקל במסלול פריים ל-30 שנה, ירידה מצטברת של 1.25% בריבית יכולה להפחית את ההחזר החודשי בכ-380 שקל, בהתאם למרווח הפריים של הלקוח. לאורך השנים מדובר בחיסכון משמעותי מאוד".
נוריאל כהן, מומחה משכנתאות וזכיין ברשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מצטרף לדבריה של כהן ומציין כי "הבשורה הזו קריטית במיוחד עבור זוגות צעירים הממנפים את עצמם כדי להיכנס לשוק הדיור. ובמיוחד לאור העדכון של בנק ישראל, המעמיד כיום את תקרת השווי בפרויקטים מסובסדים (דוגמת מחיר למשתכן) על 2,100,000 שקלים, רוכשים רבים מגיעים לשיעורי מימון גבוהים כדי לממש את זכאותם. עבור נוטלי הלוואות אלו, החיסכון המצטבר בתשלומי הפריים הוא אוויר חיוני לנשימה שמונע חנק תזרימי ומרחיק סכנה של פיגור בתשלומים".
גם כהן מציינת כי ההשפעה של החלטת הבנק המרכזי היום, רחבה הרבה יותר, וזאת לאור העובדה שככל שריבית בנק ישראל יורדת, היא מסמנת גם מגמה של ירידה בריביות המשכנתא בכלל, כך שגם מי שלוקח בחודשים הקרובים משכנתא חדשה צפוי ליהנות מתנאי מימון טובים יותר. "המשמעות היא שההחזר החודשי על כל 100 אלף שקל משכנתא יהיה נמוך יותר ממה שהיה לפני מספר חודשים".
לדבריה, הבנקים בוחנים כמה כל משפחה יכולה להחזיר בכל חודש. כשההחזר החודשי קטן, אותה משכורת יכולה 'להחזיק' משכנתא גדולה יותר. כלומר, גם בלי שההכנסה של המשפחה השתנתה, היא יכולה לקבל אישור לסכום משכנתא גבוה יותר. "בסופו של דבר, ירידת הריבית לא רק מקלה על מי שכבר משלם משכנתא, אלא גם מגדילה את כוח הקנייה של משפחות שמעוניינות לרכוש דירה. ככל שיותר משפחות יכולות לקבל מימון גבוה יותר, כך גדל גם מספר הרוכשים הפוטנציאליים בשוק".
שוק היד שנייה יחווה התאוששות?
גם רון נובוטני, בעלים ומנכ"ל רשת אנגלו סכסון, ומייסד פרופלי, פלטפורמה מבוססת AI, מסביר כי "המשמעות של הורדת הריבית הופכת לברורה כשמסתכלים על המספרים, אך מעבר לשיעור הנחה בהחזר, חשוב המשך המגמה, שיש לה גם אפקט פסיכולוגי בשוק. כך למשל, ברכישת דירת 4 חדרים בעפולה, בשווי כ-1.2 מיליון שקל, עם משכנתה של 900 אלף שקל, החיסכון בעקבות הורדת הריבית עומד על כ-44 שקל בחודש וכ-528 שקל בשנה. ברכישת דירת 4 חדרים במודיעין, בשווי כ-2.9 מיליון שקל, עם משכנתא של 1.8 מיליון שקל, החיסכון כבר מגיע לכ-88 שקל בחודש וכ-1,055 שקל בשנה".
נובוטני נותן דוגמא לאזורים נוספים: בדירת 4 חדרים ברמת גן, בשווי כ-3.3 מיליון שקל, עם משכנתה של 2 מיליון שקל, החיסכון עומד על כ-98 שקל בחודש וכ-1,173 שקל בשנה. ברכישת דירת 4 חדרים בתל אביב, בשווי כ-4.8 מיליון שקל, עם משכנתה של 2.8 מיליון שקל, החיסכון מגיע לכ-137 שקל בחודש וכ-1,642 שקל בשנה. ובדירת 5 חדרים בהרצליה, בשווי כ-6 מיליון שקל, עם משכנתה של 3.5 מיליון שקל, מדובר כבר בחיסכון של כ-171 שקל בחודש וכ-2,052 שקל בשנה.
"אמנם מדובר בהפחתה שנראית מתונה, אך עבור משפרי דיור, שנוטלים בדרך כלל משכנתאות גדולות יותר, ככל שהמשכנתה גדולה יותר, כך גם ההשפעה של כל הורדת ריבית משמעותית יותר. זו הסיבה שמשפרי דיור, המאפיינים את שוק היד השנייה ונוטלים בדרך כלל משכנתאות בהיקפים גבוהים, צפויים להיות בין הראשונים שייהנו מהמהלך ולחזור לבצע עסקאות לאחר תקופה ממושכת של המתנה".
לדבריו, הקלה בריבית אינה משנה את השוק ביום אחד, אבל היא יכולה לשחרר בהדרגה עסקאות שנדחו, גם בקרב משפחות שחיכו לנקודת כניסה נוחה יותר. בשוק היד השנייה יש יתרון יחסי של וודאות רבה יותר בתקופה כזו, הדירה קיימת, ניתן לראות אותה בפועל, סביבת המגורים כבר פעילה, לוחות הזמנים קצרים וברורים יותר, והמחיר נקבע במו"מ ישיר בין מוכר לקונה.
עם זאת, הוא מציין כי לא נכון לצפות לזינוק מיידי במספר העסקאות או במחירים. "ההתאוששות, ככל שתגיע, צפויה להיות מדורגת ותלויה בהמשך מגמת הריבית, בתחושת הביטחון של משקי הבית וביכולת הקונים לקבל משכנתה בתנאים סבירים".
