העסקה: עד כמה הציבור מוכן למגורים במגדלים בשימושים מעורבים, של משרדים ומגורים? שתי עסקאות שבוצעו לאחרונה במגדל לנדמרק בשרונה, יכולות לספק כיוון לתשובה. במסגרת העסקה הראשונה נמכרה במגדל דירת 2 חדרים בשטח 53 מ"ר, בקומה ה־33, ב־3.85 מיליון שקל. דירה דומה בקומה ה־34 נמכרה ב־3.6 מיליון שקל.
● טור סופ"ש | מ-165 ל-500 ישובים ברחבי ישראל: מפלצת הטבות המס יצאה משליטה
● בעקבות חריגות בנייה: חברת נדל"ן הגישה תביעה לביטול חוזי מכר של זוכי מחיר למשתכן
על הסביבה: שרונה היא שכונה חדשה יחסית שמוקמת באזור שכונת הטמפלרים הוותיקה, שהוקמה במקורה בסוף המאה ה־19. אחרי קום המדינה הפכה השכונה למבנים ששירתו את מחנה הקריה והממשלה, ולמעשה הייתה במשך עשורים "חור שחור" באמצע העיר.
לפני 34 שנים אושרה במקום תוכנית חדשה, להסדרת המקום; בעקבותיה אושרה תוכנית להסדרת השימוש עד לפינוי והריסת המבנים החריגים הרבים שהיו בשכונה, ולאחר מכן אושרו מספר תוכניות מפורטות. רמ"י שיווקה במקום קרקעות במחירים ששברו אז שיאי מחירי קרקע.
על הפרויקט: פרויקט לנדמרק של מליסרון ואפי נכסים נמצא ברחוב דה וינצ'י פינת רחוב הארבעה במתחם שרונה, והוא כולל שני מגדלים: מגדל A, שכבר הושלם ואוכלס, כולל שימושי מסחר, משרדים ושטחי ציבור. בין היתר יושבת בו חברת מטא (פייסבוק).
מגדל B, שבו בוצעו העסקאות, נמצא עדיין בבנייה ויכלול שתי קומות מסחר, מעליהן 27 קומות משרדים, ומקומה 31 ואילך - מגורים. בין היתר תפעל משם חברת wiz ששכרה 13 קומות.
באשר למגורים, על פי התכנון יוקמו במגדל 116 יחידות דיור בצפיפות של 9־12 דירות לקומה. בסך הכל המגדל יהיה בגובה של 44 קומות, כולל קומות טכניות. היתר הבנייה הראשוני לפרויקט ניתן ב־2019, ומועד אכלוס מגדל B מוערך על ידי החברות היזמיות בסוף שנה זו.
ניתוח: שני דברים בולטים בעסקאות הללו, שבוצעו לפני כשלושה חודשים: המחיר הממוצע למ"ר, שמגיע לכ־70 אלף שקל, והעובדה שהדירה בקומה הגבוהה זולה יותר - 68 אלף שקל למ"ר, לעומת 73 אלף שקל למ"ר.
עניין זה יכול להיות מוסבר בכיווני הנוף והאוויר השונים של הדירות. לדוגמה, דירות פינתיות שנהנות משני כיווני אוויר, לעומת דירות שמצויות במרכז הקומה שיש להן כיוון אוויר ונוף אחד בלבד. בנוסף, אם דירה מסוימת פונה לים, והדירה השנייה לא משקיפה עליו - נוצר פער במחיר. חלק מהדירות גם קרובות יחסית למגדל A, כך שגם אם הן פונות מערבה הן משקיפות על המגדל השכן ולא על נוף פתוח.
העסקאות הללו הולמות בתחשיב למ"ר גם עסקאות אחרות שבוצעו במגדל בעת האחרונה, ובסך הכל מדובר בפרויקט שהדירות בו מגיעות לרמות מחיר גבוהות מאוד.
לשם השוואה, בסביבה הקרובה ישנם שני פרויקטים דומים - בסר שרונה שנמצא בסמוך, ברחוב דה וינצ'י, ומגדלי גינדי בשרונה שהקימה גינדי החזקות ברחוב קלמן מגן. דירות בפרויקטים אלה נמכרות במחירים של כ־60 אלף שקל למ"ר בממוצע.
אפשר להסביר את פערי המחיר בכך שהפרויקט של גינדי נבנה בעשור הקודם, ושבסר שרונה הוא פרויקט של קבוצת רכישה. יש להביא בחשבון עוד, שרוב הדירות שנמכרות במסגרת שני הפרויקטים הללו, מצויות בקומות נמוכות יותר מאלה שנמכרות בלנדמרק (הדירות ה"נמוכות" ביותר מצויות בקומה ה־31), כך שאם נשים את שלושת הפרויקטים הללו במכנה משותף אחיד, ההפרש יהיה נמוך יותר, אך להערכתנו הדירות בפרויקט לנדמרק יוסיפו להיות יקרות יותר.
דבר השמאית: "המחיר לא מראה שווי מובהק גבוה יותר למיקום ולעובדה שהדירות נמצאות בקומות גבוהות במגדל", אומרת השמאית תמר אברהם. "לשם השוואה, ברחוב רמברנט הממוקם לא רחוק יחסית, ליד כיכר רבין, נמכרה דירה חדשה במבנה בשלבי בנייה, בשטח 53 מ"ר בקומה 3 מתוך 7, במחיר של 3.7 מיליון שקל, מחיר המשקף כ-70 אלף שקל למ"ר בנוי. ברחוב צבי ברוק, הממוקם גם הוא במרכז העיר, ליד גן מאיר, נמכרה דירה בשטח 55 מ"ר, במבנה חדש הנמצא בשלבי בניה, בקומה 4 מתוך 7, במחיר של 4.27 מיליון שקל, המשקף מחיר של כ-77,700 שקל למ"ר.
"מהאמור לעיל ניתן ללמוד שקונים לא נותנים שווי עודף לעובדה כי מדובר בדירות בקומות גבוהות הנהנות בד"כ מנוף פתוח יותר ולא מכך שבמגדל יוקרתי בד"כ יש יותר שטחי שירות לדיירים. מדובר בעיקר בהעדפה אישית אשר לא מתומחרת ביתר".
שורה תחתונה: לפחות כשמדובר בתל אביב, אין לרוכשים שום בעיה עם דירות שממוקמות בקומות עליונות של מגדלים בשימושים מעורבים, אך ככל הנראה הדברים מותנים מאוד במיקום הפרויקטים. בהנחה שחלק משמעותי מהרוכשים הם משקיעים, גם לדמי השכירות העתידיים שהם מעריכים שיוכלו לגבות על הדירות יש חלק חשוב במחיר.
