הכותבת היא עורכת דין, שותפה במשרד פירון, מנהלת תחום דיני משפחה
לסבא ולסבתא היו ארבעה ילדים ו-12 נכדים קטינים. הסב ביקש לדאוג לעתידם הכלכלי של נכדיו, ולכן רכש מכספו עבור כל אחד מהם דירה נפרדת בפרויקט ברמת גן.
הסכמי המתנה בין הסב לנכדים קבעו הפרדה רכושית ברורה בין כל נכד לבין הוריו: הדירות נועדו להשכרה, דמי השכירות יופקדו בחשבונות ייעודיים על שם הקטינים, ועל ההורים נאסר לעשות שימוש בדירות או בפירותיהן. עוד נקבע כי הקטינים יוכלו למכור או לשעבד את הדירות רק בהגיעם לגיל 25, ובמקרים חריגים מוקדם יותר, באישור בית המשפט.
● טען שמכר נדל"ן בשווי 1.8 מיליון שקל, ברשות המסים טענו שהשווי כפול. מה קבע בית המשפט?
● סכסוך ירושה: האם הבת זכאית לפירוט החשבונות של האם המנוחה?
מאחר שכל נכד קיבל דירה נפרדת, וכל דירה עלתה כ-3.5 מיליון שקל, ביקש הסב לשלם מס רכישה מופחת החל על דירת יחיד, בסך של כ-75 אלף שקל, אולם רשות המסים הודיעה כי לפי פרשנותה לחוק אין להכיר בזכאות למס המופחת, ודרשה מהסב לשלם מס רכישה בסך של כ-283 אלף שקל.
הפער המצטבר בין מס הרכישה המופחת לבין מס הרכישה המלא החל על דירה שנייה, כפי שדורשת רשות המסים ביחס ל-12 הדירות, עומד על כ-2.5 מיליון שקל - פער משמעותי לכל הדעות.
אולם בכך לא הסתיים העניין: להכרעה בשאלה אם יש לראות בדירת הקטין דירת יחיד או דירה נוספת, תהיה השלכה גם על חיובו העתידי של הקטין במס שבח כאשר יבקש למכור את הדירה - וגם בהקשר זה מדובר בפער עצום.
סוגיה תקדימית ומורכבת
הסב ערער לבית המשפט המחוזי, אשר הכיר בכך שמדובר בסוגיה תקדימית ומורכבת. הוראת החוק שבמחלוקת בין הסב לבין רשות המסים קובעת "חזקת תא משפחתי", שלפיה למעט במקרים מסוימים הקבועים בחוק, כגון פטירת אחד ההורים, יש לראות בהורים ובילדיהם רוכש אחד.
במקרה זה כל אחד מהנכדים הקטינים מתגורר עם הוריו בדירה השייכת להורים, אך מיוחסת גם לו בעקיפין מכוח חזקת התא המשפחתי. לפיכך, הדירה החדשה שנרכשה עבור כל נכד נחשבת דירה נוספת ולא דירה יחידה.
לצורך ההכרעה בשאלת פרשנות החוק, בית המשפט פנה לבחון את תכליותיו. לפי ניתוחו, ההקלה במס רכישה והפטור ממס שבח החלים על דירה יחידה נועדו לשרת יעד חיובי: להקל על מי שמבקש לרכוש קורת-גג ראשונה ויחידה למשפחתו. הגבלת ההטבות ליחידה משפחתית אחת נועדה למנוע סיכול של תכלית זו, כלומר למנוע מצב שבו אנשים יבצעו תכנוני מס, ירכשו כמה דירות להשקעה וירשמו כל אחת מהן על שם בן משפחה אחר כדי ליהנות מההקלות.
במקרה זה בית המשפט קיבל את טענת הסב, שלא עמדו מאחורי הרכישה תכנוני מס מתוחכמים, ושהמטרה הייתה שכל דירה תשמש כל ילד בנפרד מאחיו ובנפרד מהוריו. אף על-פי כן הערעור נדחה, ונקבע כי דירות הנכדים יחויבו במס רכישה מלא ובמס שבח מלא בעתיד.
נימוקו העיקרי של בית המשפט היה שייעודן של הדירות הוא עדיין השקעה, ולא דירת מגורים עבור הילדים המתגוררים עם הוריהם, ולכן הרכישה אינה משרתת את התכלית הסוציאלית שביסוד ההקלה - אספקת קורת-גג. בית המשפט הוסיף כי מתן הקלות בהיקף רחב עלול לפגוע בציבור, משום שיצמצם את הכנסות המדינה ממסים.
אבחנה בלתי מנומקת
פרשנות בית המשפט אינה חפה מבעיות: היא יוצרת אבחנה בלתי מנומקת בין ילד שמלאו לו 18 שנה לבין קטין, גם אם כל אחד מהם קיבל דירה יחידה במתנה, ושניהם מתגוררים בבית ההורים.
כמו כן, אם הקטין היה מקבל את הדירה בירושה מהסב, הוא היה זכאי להקלה המיסויית - אז מדוע שהיא תישלל ממנו כאשר הסב החליט לחלק את ירושתו כבר בחייו?
לאור סייגים אלה ואחרים, בית המשפט קרא למחוקק להסדיר את הנושא בחקיקה ברורה, ונמנע מלחייב את הסב בהוצאות משפט.
