זמן בחירות הוא גן עדן לתחזיות בשוק הדיור. רוח גבית מושלמת להבטחות ולתחזיות שהירידה במחירי הדירות רק בראשיתה. וגם רוח גבית מושלמת להבטחות ולתחזיות שעוד מעט העליות יחזרו ובגדול. כן, ככה שוק הדיור מורכב.
● שתי ערים שלחו מטה את מחירי הדירות, באופן החד מזה שמונה שנים
● שני המבצעים שהצילו את השפל במכירת דירות בתל אביב במאי
למה בטוח שהמחירים יירדו? קודם כול, כי זה לא הזמן לקנות. "קודם ננצח בבחירות, ואז נדע מה הלאה". רוכשים פוטנציאליים נוטים להקפיא החלטות משמעותיות ערב אירועים קרדינליים, כמו בחירות למשל, שתמיד יהיו "הגורליות ביותר עד היום". בינתיים, על אחת כמה וכמה בעידן של ריבית גבוהה ועלויות מימון אדירות של היזמים שתקועים עם דירות, זה אמור לאלץ אותם לצאת עוד יותר מגדרם - עוד מבצעים, עוד הנחות, עוד שדרוגים.
במקביל, בקרוב מאוד לא נוכל להתחמק מאינספור הבטחות שמחירי הדירות בדרך למטה, אם רק נבחר נכון. שום דבר לא יוצא דופן: לאורך השנים הבטחות דיור תמיד היו חלק מהקמפיינים. החל ממענקי מקום, הגרלות לדירות מסובסדות, קרקעות חינם לכל לוחם והטבות לשוכרי דירות - ועד מהלכים כמו פירוק רשות מקרקעי ישראל והלאמת קק"ל, תוך מכירה המונית של קרקעות.
וכשהשוק ממילא רדום, גם לישראלים שבעי סיסמאות אין סיבה לא לתת הפעם צ'אנס לפוליטיקאים שאולי מתישהו יקיימו. מה שגם מבטיח שאותה המתנה לא תסתיים ביום שנדע מהן תוצאות הבחירות. גם אם התקציב לא ברור והשפעות המאקרו בכלל לא נבחנו, השוק נעצר. בינתיים, הירידה בביקוש - גם אם היא נשענת על מקסמי שווא - יכולה לאלץ קבלנים ומוכרי יד שנייה לחוצים להתפשר עוד יותר על המחיר. גם ככה ההיצע הלא מכור בשמיים.
ערב בחירות, תוכניות חוזרות למגירות
אבל יש גם צד שני. זה שמוכיח שבחירות עשויות דווקא להעלות את מחירי הדירות. לפני הכול, כי החודשים הארוכים שבין ההליכה לבחירות להקמת ממשלה מתפקדת מבטיחים בעיקר קיפאון גם בצד ההיצע. בזמן שהביקוש ממתין, גם ההיצע קופא.
קיפאון תכנוני ושיווקי הוא כמעט עובדה מוגמרת, גם אם מדובר בהיצע לטווח בינוני וארוך.
זו לא רק אס"ק ("אווירת סוף קורס") בין עובדי המגזר הציבורי, שהבוס שלהם יהיה עסוק מעתה רק בלהיבחר מחדש, ולא בדחיפה של תוכניות ופרויקטים. המציאות העגומה היא שאין באמת עם מי לעבוד.
רשימה חלקית: בג"ץ פסל השבוע סופית את מינויו של מנהל רשות מקרקעי ישראל החדש יהודה אליהו. שירה ברנד אומנם הוכרזה כמי שתעמוד בראש המועצה הארצית לתכנון ובנייה, אבל בפועל מינויה לא אושר. לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בתל אביב אין עדיין יושב-ראש, וגם בדרגים הנמוכים יותר המחסור בכוח-אדם עצום, ואין את אותם אנשים שאמורים להתניע פרויקטים חדשים שייכנסו לצנרת ויבטיחו היצע לשנים הבאות.
ובהיעדר שלטון מרכזי, נשארנו עם ראשי ערים שאף פעם לא אהבו לבנות אצלם דירות, שמשמעותן עוד עומס על העיר - על הכבישים, על הביוב, על מוסדות החינוך, על מבני הציבור וכו', וכשהארנונה מכסה בקושי שליש מאותן הוצאות.
בנוסף, לא מעט פרויקטים כרוכים מראש בתקציבים ממשלתיים. דירות ושכונות שתלויות במימון של עוד מחלף, עוד מט"ש (מתקן טיהור שפכים) וכן הלאה. בתקופת דמדומים של ערב בחירות, תוכניות לסבסוד דיור או לפיתוח תשתיות תומכות בנייה חוזרות למגירות.
השאלה על מצב-הרוח ביום שאחרי
במקביל, לא רק רוכשי דירות מתיישבים על הגדר, אלא גם יזמים שמחליטים לחכות עד להתבהרות התמונה. גם אם הם קנו קרקע יקרה שסוחבת ריבית, או התחייבו לדיירים ותיקים שעוד מעט יחלו לבנות פרויקט פינוי-בינוי, - אף אחד לא מוציא עוד כספים, בעיקר בלי קונים באופק.
זה לא אומר שנראה בקרוב את המשוואה מתהפכת, ביקוש שמצליח לעקוף את ההיצע הגדול, אבל די בקומבינציה של פחות דירות חדשות בשוק, מול יותר ישראלים שנמאס להם לחכות, ואפילו רק תחזיות שלשם אנחנו הולכים - כדי לשנות שוב את המומנטום ולשכנע עוד ועוד מחוסרי דירה ש"כדאי לנצל את ההזדמנויות שלא יחזרו".
ואולי הכי חשוב: לתחזיות לכאן או לכאן, תוסיפו את השאלה שמוכרחה להטריד כל אזרח ישראלי על מצב-הרוח ביום שאחרי. לאחר שנדע את תוצאות הבחירות האמיתיות ואת הכרעת הרוב, כאשר כל צד יהיה משוכנע שהמדינה ניצלה או שהיא צועדת חלילה לאבדון. הכרעה גורלית למדינה היא גם הכרעה גורלית של כל משפחה האם לקנות פה דירה ולהמשיך להאמין בחלום הישראלי.
כוכבי השבוע
מצוין: העליון סוף-סוף יקבע כללים לפינוי-בינוי
ערעור שהגישו השבוע לבית המשפט העליון עשרות דיירים שגרים בשלושה בניינים מתפוררים ברחוב הרא"ה ברמת גן, הוא בשורה דרמטית לכל ענף ההתחדשות העירונית. ינצחו או יפסידו, הציפייה היא שנקבל סוף-סוף הלכה ברורה מהערכאה הגבוהה בישראל בנוגע לאחת השאלות הכי מהותיות בענף - התמורות שיקבלו הדיירים הוותיקים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
מי שגלגל את כדור השלג הוא שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב גלעד הס, שקבע לאחרונה כי תוספת שטח אחידה, ללא קשר לגודל הדירה המקורי, אינה עומדת בכללי השוויון. פסק הדין כבר הקפיא וערער מאות פרויקטים, בענף שהתרגל לדבר על תוספת אחידה של 12 מ"ר.
אחרי יותר מדי פסקי דין סותרים והחלטות מבלבלות, הענף זקוק לוודאות. נשאר לקוות ששופטי העליון לא ייקחו את הזמן עד שיסמנו את הכללים החדשים.
בלתי מספיק: הממשלה דואגת שנישאר ברכב הפרטי
החוק שהבטיח להקים פה רשויות מטרופוליניות לניהול התחבורה הציבורית נפל השבוע. חוק מורכב מעט, שלא אומר הרבה לרוב אזרחי המדינה, שוב לא צלח פוליטיקה קטנה. זאת למרות הקונצנזוס שהציגו הכנסת והממשלה בנוגע לחשיבות הרפורמה.
בקליפת אגוז, מדובר בהקמת רשות אחת בגוש דן ועוד אחת בירושלים רבתי (חיפה ובאר שבע בשלב השני) - בדומה למודל שבו מנהלים תחבורה ציבורית בערים זניחות כמו לונדון, פריז, ניו יורק, סיאול ועוד. כזה שמאפשר לנהל את הסנכרון המורכב בין אמצעי התחבורה השונים, תוך הכרת הצרכים המקומיים, בקרת השירות וחוויית הנוסעים והקשר הישיר והיומיומי עם התושבים עצמם.
נשארנו עם משרד התחבורה כשליט יחיד. זה שאחראי לבדו על 3,000 קווים ויותר מ-30 אלף תחנות אוטובוס ברחבי הארץ. זה מסביר למה הם נראים ומתפקדים כל-כך עלוב, ולמה רובנו לא באמת עוברים לאוטובוסים.
