בעקבות הליברליזציה במט"ח, נפתחו למעשה אפשרויות השקעה בלתי מוגבלות בפני המשקיע הישראלי בתחום הנדל"ן. אפשרויות אלה מקבלות דחיפה משמעותית לאור הקיפאון בשוק הנדל"ן המקומי, ומהוות אלטרנטיבה לחברות ישראליות המחפשות תשואה יציבה על השקעותיהן בנדל"ן.
במאמרנו זה נתייחס בעיקר להשקעות פסיביות של תושבי ישראל בחו"ל בתחומי הנדל"ן, אך ניתן להשליך מהאמור להלן גם ביחס להכנסות פסיביות אחרות בחו"ל, כגון דיבידנד, תמלוגים וריבית.
ככלל, הכנסה פסיבית נחשבת כנצמחת ומופקת במקום בו נעשה השימוש בנכס. כך לדוגמא, הכנסות מדמי שכירות נחשבות כמופקות במדינה בה נמצא הנכס המושכר; הכנסות מדיבידנד נחשבות כנצמחות במקום בו נמצאות המניות (ראה בג"צ אמסטרדם ומחלוקת המלומדים ביחס למיקום המניות); הכנסות תמלוגים נחשבות כנצמחות במקום בו נעשה שימוש ברעיון נשוא התמלוגים (גם בנושא זה קיימת מחלוקת מלומדים); והכנסות ריבית נחשבות כנצמחות במקום מושב משלם הריבית.
הדין הנוכחי, בעקבות הרפורמה במט"ח, מאפשר למעשה השקעת כספים בנדל"ן בחו"ל, וקבלת תשואה פסיבית שאינה חייבת במס בישראל, במידה והיא מתקבלת לראשונה בחו"ל, שכן מקום צמיחתה והפקתה אינו בישראל. כמענה לפירצה, ובמידה מסויימת כהשלמה לרפורמה במט"ח, הוגשה לכנסת במהלך יולי 98', הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון 120), ולפיה גם אם מדובר בהכנסה פסיבית שהופקה ונצמחה בחו"ל, יחול חיוב במס בישראל אם ההכנסה היא של תושב ישראל. הצעה זו אמורה להיכנס לתוקף ביום 1/1/99.
ביחס לחברות תושבות ישראל המשקיעות בנדל"ן בחו"ל, המשמעות היא כי הרווחים הנובעים מהשקעותיהן הפסיביות יתחייבו בשיעור של %36, וביחס ליחידים יחול חיוב בהתאם לשיעור המס השולי של הנישום. זאת בהסתייגות הרלוונטית לשיעורי המס המוגבלים של הכנסה מדיבידנד, וכן בהתאם להוראות האמנה בין ישראל לבין מדינת המקור.
פעילות באמצעות מדינת אמנה
תכנון מס המקטין באופן משמעותי את שיעורי המס בגין הכנסות פסיביות מנדל"ן בחו"ל, הינו פעילות באמצעות מדינת אמנה, מבין המדינות איתן חתומה ישראל על אמנה למניעת כפל מס.
ברוב האמנות, הגוברות על הוראות פקודת מס הכנסה (ראה סעיף 196 לפקודה), מקבל תושב ישראל זיכוי כנגד המס ששולם במדינה האחרת, כך שהנישום "משלים" למעשה את המס בישראל, בהתאם לשיעורים דלעיל.
ואולם בשלוש מתוך האמנות עליהן חתומה ישראל, נקבע כי חלוקת דיבידנדים מהמדינה הזרה לחברה תושבת ישראל, תמוסה רק במדינת המקור בחו"ל, בשיעור מס סופי, והדיבידנדים יוצאו מבסיס חישוב המס בישראל.
המשמעות היא, כי חברה ישראלית המחזיקה בחברה זרה בעלת נדל"ן המניב תשואה פסיבית (ולפיכך אין שליטה וניהול בישראל, ועל כך יש להקפיד) לא תחוייב במס בישראל בגין קבלת הדיבידנד מחברת הבת.
המדינות בהן מדובר בחיוב מס סופי הן הולנד (%5 מס סופי), בלגיה (%15) ואוסטריה (%25), כאשר באמנות בין מדינות אלו לבין ישראל נקבע שיעור מס שינוכה במקור ללא אפשרות למיסוי נוסף בישראל. נציין עוד, כי לפי האמנה בין ישראל לבלגיה, יחיד מזוכה באופן אוטומטי ב-%25 מהמס על הדיבידנד, כך שבפועל לא ישולם כל מס בישראל, גם אם לא נוכה מס במקור בבלגיה.
יש לציין כי האטרקטיביות של אוסטריה מוטלת בספק, שכן למרות היעדר חיוב במס בישראל, שיעור הניכוי במקור הוא כה גבוה, שהוא הופך את התכנון לבלתי כדאי. לעומת זאת פעילות דרך הולנד או בלגיה, תביא לחבות מזערית במס במדינות המקור (על ידי ניצול הדין הפנימי במדינות אלה, לרבות פטור מניכוי מס במקור), ועשויה להקטין באופן משמעותי את החבות הכוללת במס.
לא למותר לציין כי שינוי חקיקה מקומי, אין בו כדי להשפיע על החיוב במס בישראל, שכן הוראות האמנה גוברות על כל דין, כאמור לעיל. הפיתרון לתכנון האמור, חייב לבוא על ידי שינוי הוראות האמנה בין המדינות דלעיל לבין ישראל. עד אז, הכנסות נדל"ן פסיביות בחו"ל, שיועברו כדיבידנד מהולנד, בלגיה ואוסטריה, לחברה תושבת ישראל לא יהיו חייבות במס בישראל
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
