חוסר תום לב - כהפרת חוזה

המבקש - טיבריו הירש (להלן: "הירש") - הוא הבעלים של 6/8 מהזכויות במקרקעין בבני-ברק (להלן "המקרקעין"). לאחותו של הירש היתה שמינית מהזכויות. ביום 30/10/80 חתמו הירש ואחותו על הסכם למכירת זכויותיהם במקרקעין לאגודת בית מדרש מאקאווה (להלן: "האגודה").

בחוזה צויין, כי השמינית הנותרתש היא בבעלותו של ניקולי הירש ז"ל. בחוזה נקבע, כי במעמד חתימתו, תימסר לאגודה החזקה במקרקעין כנגד תשלום של 60 אלף דולר. המוכרים התחייבו לרשום הזכויות במקרקעין ע"ש האגודה בתוך 18 חודשים מיום חתימת ההסכם, כנגד תשלום יתרת התמורה בסך של 70 אלף דולר.

המוכרים התחייבו לנקוט בכל ההליכים לצורך העברת הזכויות על שם האגודה. יחד עם זאת נקבע בחוזה, כי גם אם לא תועבר למוכרים השמינית הנותרת בזכויות, הרי ש"בכל מקרה, חלקיהם של המוכרים במימכר מכורים בזה לקונה בעת חתימת חוזה זה".

בחוזה נקבע, כי תשלום מס שבח יחול על המוכרים. עם זאת הוסכם, כי המוכרים יהיו רשאים לדרוש מהאגודה לשלם את המס מתוך יתרת הכספים המגיעים להם. במעמד חתימת החוזה, נמסר לאגודה ייפוי כוח להבטחת ביצוע התחייבויות המוכרים. כן חתמו המוכרים על הצהרות למס שבח, שהופקדו בידי בא כוח האגודה.

הירש פעל להעברת זכויותיו של אחיו - ניקולאי הירש ז"ל - במקרקעין על שמו. אלא שהתברר, כי אשת המנוח מכרה את הזכויות לדוד לווינטל (המשיב מס 4), כשבהליך שיפוטי נפרד חוייב הלה להעביר זכויותיו במקרקעין לעמותת מוסדות מאקווה בני ברק (המשיבה מס' 5) - המחזיקה בנכס מטעם האגודה.

הירש פנה לאגודה בבקשה לקבל את יתרת התמורה, אולם נענה בשלילה, היות שלא העביר הזכויות במקרקעין על שם האגודה. הירש הגיש תובענה לביהמ"ש, במסגרתה נתבקש ביהמ"ש להצהיר כי לאור הפרות מצד האגודה, זכאי הוא לבטל את ההסכם. האגודה טענה, כי אין להירש כל זכות לבטל את החוזה, שכן הוא זה שהפר אותו - בכך שלא עמד בהתחייבותו לרשום את המקרקעין (או לפחות 7/8 מהם) על שם האגודה. לכן לא חלה עליה החובה לשלם את יתרת התמורה.

השופט גבריאל קלינג, בפניו הובאה התובענה, קבע כי לאגודה נוח המצב בו הנכס בחזקתה ואין היא חייבת לשלם את יתרת התמורה, ועל כן אין היא מעוניינת לקדם את הרישום. הירש עשה כל אשר לעיל ידו להביא להעברת הזכויות על שמו ולרישומן על שם האגודה, אלא שהאגודה ונציגיה עשו להכשלת פעולתו זו.

המשיב מס' 4 פנה לאשת המנוח ניקולאי הירש לרכישת השמינית בנכס, בידיעתו ובעצתו של נציג האגודה. בכך הם ביקשו למנוע מהירש מלקיים את התחייבותו להעביר את כלל הזכויות במקרקעין לבעלותו. כך גם נמנעה האגודה מלדווח למס שבח על ביצוע העיסקה, למרות שהיה בידה הצהרה כנדרש וייפוי כוח מטעם המוכרים.

המבקש פנה לאגודה, בדרישה לשלם מתוך יתרת התמורה את התשלומים שחלו על המוכרים. אלא שהאגודה ידעה, כי הירש שרוי במצוקה כספית ולא יעמוד בתשלומים, אם לא תעביר לו את הכספים, ועל כן העדיפה שלא לשלם, ובכך מנעה מהירש להשלים את ביצוע התחייבויותיו.

השופט קלינג קובע, כי פעולתה של האגודה לסיכול יכולתו של הירש לעמוד בחיוביו החוזיים אינה תואמת את חובתה לפעול בתום לב, כמצוות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. את מהותה של החובה לנהוג בתום לב ביאר השופט אלון בפס"ד לסרסון נ. שיכון עובדים (ל"ח (2) 237): "עיקרון תום הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים בא להורות על קיומו וביצועו של חיוב מחיובי החוזה, בדרך עשיית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב, ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמליות, שבהן הוא נוסח..."

הוראת החוזה אשר מאפשרת למוכרים לדרוש מהאגודה לשלם את התשלומים מתוך יתרת התמורה, נועדה לקדם את המטרה שביסוד החוזה ולהביא את רישום המקרקעין לכלל סיום. כך גם המצאת הצהרה למס שבח. פעולתה של האגודה היתה, לכן, מנוגדת למטרת החוזה ובניגוד לציפיות הצדדים. הימנעותה מהגשת הדיווח למס שבח, גם אם על פי חוק, זוהי חובה משותפת למוכר ולקונה, וסירובה להעמיד מכספי התמורה לצורך תשלום המס, נוגדים את כוונת הצדדים. האגודה פעלה, אם כן, בחוסר תום לב.

המחוקק לא פירט מה תוצאתה של פעולה בחוסר תום לב. אולם הפסיקה ראתה פעולה שכזו, בין השאר, כהפרה של חוזה המזכה את הנפגע בתרופות השונות הניתנות בגין הפרת חוזה.

על כן, קובע השופט קלינג, כי פעולותיה חסרות תום הלב של האגודה יש בהן משום הפרת החוזה, אשר מקנה להירש את ברירת הביטול. בעצם הגשת התובענה לביהמ"ש יש לראות משום שימוש בזכותו של הירש לבטל את ההסכם.

הירש עתר לביהמ"ש, בנוסף, גם להצהיר כי על המשיבה מס' 5 לסלק ידה מהמקרקעין, ולהצהיר כי הירש זכאי לדמי שימוש ראויים. השופט קלינג קובע, כי אין מקומה של תובענה לסעדים אלה בביהמ"ש המחוזי, אלא בביהמ"ש השלום, המוסמך לכך.

לטענת הירש, על ביהמ"ש להשתמש בסמכותו שבסעיף 76 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984, המסמיך אותו להכריע אף בשאלה שבסמכותו הייחודית של בימ"ש אחר, אם ההכרעה דרושה לבירור העניין. השופט קלינג דוחה טענה זו, בקובעו כי שאלת סילוק היד ודמי השימוש כלל אינה דרושה לבירור המחלוקת נשוא התובענה, ואין מקום להיעזר בסעיף 76 הנ"ל.

התוצאה הסופית: ביהמ"ש מצהיר כי חוזה המכר בטל.

ה"פ 2001/95 בית המשפט המחוזי בת"א.

השופט: גבריאל קלינג.

בשם המבקש: עו"ד בן ציון שפר.

בשם המשיבים: עו"ד א. בירנברג. «עו"ד רמי שר-ישראל «חוסר תום לב - כהפרת חוזה «פעולותיה של אגודה שרכשה קרקע בבני-ברק, לסיכול יכולת המוכר לעמוד בהתחייבויותיו החוזיות, הביאו לביטול חוזה המכר