שיווק על ידי מכירה לעמותות של קרקע מממ"י, יהיה בעתיד מכשיר שיווק עיקרי. בעבר טענו, ששיווק דרך עמותות יהיה בעתיד שיטת השיווק הישירה. אירגון הקבלנים תקף, מס הכנסה חקר (בבחינת שולפים ויורים ואחר כך רצים לראות מי נפגע), אך שיטת העמותות עובדת. ועוד איך. לאחרונה התבשרנו, שגם חברות גדולות חושבות ואולי אף מיישמות שלבים שונים בשיטת שיווק זו.
מהי השיטה? בתחילה הרעיון שביסוד השיטה: בארצנו הקטנטונת הולכים מירב רווחי השיווק למי שבונה ומוכר את הדירה. בעל הקרקע מפסיד (מקבל פחות) ובעל הדירה מפסיד (משלם יותר). הרעיון בשיטת העמותות הוא, שבעל הדירה יקנה את הקרקע מבעל הקרקע במושע (במשותף) במקום לקנותה מהקבלן, ויזמין את הבנייה אצל הקבלן.
הקבלנים זעקו בתחילה זעקת שבר, כי אם בעמותות נפלה שלהבת, מה יגידו קבלני הביצוע? אך לשמחתם, כשנקלע המשק למשבר נדל"ן מתמשך והקבלנים נחשפו להאטה במכירות והכבדת עול הוצאות המימון לבנקים, באה שיטת העמותות כמושיעה להם בעת מצוקתם. בשיטת העמותות אין לקבלן צורך במימון. הוא נשכר על ידי הקבוצה כקבלן מבצע, תקציבו הכספי מובטח מראש על ידי המשתכנים בעלי הקרקע, ואין צורך במשיכת יתר או בהלוואה בריבית רצחנית מהבנק. גם המשתכנים מורידים את עלותם בקניית הדירה בכ-%20 וזהו רווח ניכר.
הרווח של ממ"י: המרוויח העיקרי משיווק העמותות הוא ממ"י. המשתכנים משלמים בעד יחידת קרקע סכום גבוה בהרבה מזה שכל קבלן יכול להרשות לעצמו. ממ"י מקבל בעד קרקע לדירה מחירים גבוהים ממחירי השוק, בשל התחרות על מקרקעין במקום יוקרתי. אמנם יש כשלים במיכרזים, אך נראה שתופעה זו הולכת ונעלמת עם היציאה מהמיתון.
ממ"י השכיל להבין את הרווח הכספי הטמון בשיווק ישיר, ומרשה לקבוצת רוכשים להירשם כנהנים במיכרז לרכישת קרקע ליחידות דיור או למשרדים. בדומה לשיטת העמותות במשרדים, כך גם בדירות, אין מי שיוכל להציע מחיר גבוה יותר ליחידה מאדם פרטי הקונה את הקרקע כמוצר סופי. גם קבלנים גדולים חשו על בשרם את מעמדם המסחרי הנחות בתחרות בשיטת העמותות בשיווק באותם מיתחמים.
נציבות מס הכנסה פרסמה בעבר הנחיות שהקשו על עמותות ועל יזמים, שספק אם יש להן צידוק משפטי. בהיבט הכלכלי ודאי שאין להן צידוק, ולמעשה הן פועלות מבלי משים נגד טובת הציבור (הוזלת דירות לציבור) וטובת המדינה (הגדלת הכנסות ממ"י). ואולם, לאחרונה שמענו, שגם בנציבות מס הכנסה נושבות רוחות חדשות ורעננות, וכי יינתן אישור לקבלנים לארגן קבוצות בנייה באופן רשמי. נראה שהנציבות ואירגון הקבלנים הבינו, שאם אי אפשר להילחם בכוחות השוק, כדאי להצטרף אליהם ולהרוויח.
פרולוג: אנו מאמינים, שכפי שקברניטי מס הכנסה בעבר התעקשו
לנקוט הליכים משפטיים בנושאים שהיו אז רגישים, דוגמת חוזי השכירות 10 10, ואחר כך
התעשתו ושינו את הדין או את יחסם כדי לאפשר למשק לצעוד קדימה, יבוטל גם המיסוי
המיותר על העמותות. אנו קוראים לראשי הנציבות לפעול בכיוון זה, ויפה שעה אחת קודם.«
עוה"ד אברהם אלתר וזיו שרון « שיטת העמותות עובדת « והיא היא העתיד בשיווק של קרקע
לבניית דירות
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
