דירות נופש - היבטי מס

פסק הדין של השופט דן ביין קובע מסמר נוסף בשורת פסקי דין, שבחנו את מעמדה המיוחד של דירת הנופש והכריעו, כי היא אינה באה בגדר דירת מגורים לצרכי המיסוי.

להלן נפקויות המס הבולטות לגבי דירת הנופש:

הפטור ממס ל"דירת מגורים מזכה":

בית המשפט העליון בפסה"ד זוטא (ע"א 5764/95) בחן את מעמדה של דירת הנופש קודם לתיקון מס' 34 לחוק מס שבח וקבע, כי המבחן המכריע להגדרת דירה כדירת מגורים הוא המבחן הפיזי - האובייקטיבי. נקבע, כי דירת הנופש עומדת בהגדרה זו, שכן יש בה כל המתקנים הפיזיים האלמנטריים הנדרשים למגורים.

בתיקון מס' 34 נוספה הוראה סובייקטיבית לשורת המבחנים האובייקטיבים שבהגדרת דירת המגורים, והיא הצורך ב"שימוש דרך קבע למגורים". מכאן, שדירת נופש - המשמשת רק בחלק קטן מהשנה למגורי בעליה ובשאר ימות השנה מושכרת בשכירויות קצרות טווח לדיירים מתחלפים - אינה "דירת מגורים מזכה", ומכירתה לא תזכה את בעליה בפטור ממס שבח.

שיעור מס הרכישה ברכישת דירת נופש:

המבחן המכריע בהגדרת דירת המגורים לגבי מס רכישה הוא המבחן הסובייקטיבי, הדורש שימוש למגורים בדירה או ייעוד כזה. בפסק דין מנדל (עמ"ש ב"ש 22/89) נבחנה דרישה זו, ונקבע, כי השימוש למגורים חייב להיות סדיר. באותו מקרה נעשה בדירת הנופש שימוש למגורים, אך הוא היה קצר טווח ומתחלף, ולכן נקבע שאין לראותו כעומד בתנאי השימוש למגורים בעיני האדם הסביר. כפועל יוצא, רכישת נכס כזה לא תזכה את הרוכש במדרגות מס הרכישה המדורגות, שמהם נהנית דירת המגורים.

מס המכירה ודירת המגורים:

לאור העובדה כי דין מס המכירה כדין מס השבח, וכי הפטור ממס מכירה מוענק לדירת מגורים מזכה בלבד, תהא מכירתה של דירת נופש חייבת במס מכירה בשיעור של 2.5% ולא תיהנה מפטור ממס.

מס הכנסה ודירת הנופש:

נראה, כי השכרת דירת הנופש בשכירויות קצרות טווח לדיירים מתחלפים לא תזכה את המשכיר בפטור ממס הכנסה מכוח הוראת השעה, שכן הפטור מוענק רק במקרה שהדירה מושכרת "למגורים".

גם כאן יש לבחון אם שימוש קצר טווח למגורים, המתחלף בתכיפות רבה, עולה בגדר שימוש למגורים כנדרש בחוק. לאור הקביעה האמורה בפסה"ד מנדל בעניין מס רכישה, כי אין לראות בשימוש בדירה לנופש שימוש למגורים, ממילא לא מתקיים התנאי הנדרש בהוראת השעה, ודמי השכירות בגין הדירה לא יהיו פטורים ממס הכנסה.

הכותבת היא מנהלת מחלקת מיסוי בינלאומי ולשעבר מנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין בנציבות מס הכנסה. הכותב הוא מנהל מחלקת שומת מקרקעין. האמור ברשימה זו הינו על דעת הכותבים בלבד, ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.