אחריות המוכר גוברת על "ייזהר הקונה"

מוכר מקרקעין המצהיר הצהרות ללא כיסוי או עושה גילוי לא נאות, מעניק לקונה את הזכות לבטל את העיסקה, גם אם הקונה לא בדק הצהרות אלו

כל הסכם מקרקעין מכל סוג שהוא מתחיל בהצהרות של המוכר ושל הקונה, או של המשכיר ושל השוכר. בהצהרות אלו שני הצדדים מנסים להגדיר את זכויותיהם במקרקעין ואת יכולתם לבצע את העיסקה המבוקשת. לעיתים, הצדדים להסכם מנסים בכל כוחם לשריין לעצמם דרך מפלט, ומטילים את האחריות לבדיקת הצהרותיהם על הצד האחר, בבחינת "ראה הוזהרת".

כמעט בכל הסכמי מכר מקרקעין יש סעיף המציין, שהקונה ראה ובדק את הנכס ואת זכויות המוכר בנכס וכן את המצב התכנוני, והוא מוותר על כל טענה בנוגע לאי התאמה מכל סוג שהוא. נוסח זה די מקובל ומופיע בשינויים מחויבים ובתוספות מיוחדות כמעט בכל הסכם והסכם.

לא פעם, קונה, שחתם על הסכם המכיל סעיף כאמור מגלה (וזה בדרך כלל מאוחר מדי, כי רק אחרי חתימת החוזה מתגלה העניין), כי חלק מהצהרות של המוכר אינן נכונות, או שלפעמים הצהרה מהותית כלשהי של המוכר אינה נכונה. כמו כן קורה לא פעם, שהצהרה כלשהי היה בה כדי ליצור מצג שווא כלפי הקונה התמים, אשר הבין או רשאי היה להבין ולהסיק מסקנות, שמתברר לאחר מכן שאינן נכונות.

בעבר, המוכרים יכלו ביתר קלות להתנער ממצבים אלו, באשר בפסיקה שלט הכלל בדבר "ייזהר הקונה". כלומר, קונה המצהיר שראה ובדק את הנכס ומתברר לו לאחר מכן שהעניין לא היה נכון, אין לו אלא להלין על עצמו, שלא בדק או שלא הצטייד ביועצים מקצועיים שיבדקו לו.

כידוע, היום עיקרון "תום הלב" הוא השולט במתן פרשנות בכל ההסכמים למיניהם, ובכוחו לכופף סעיפים מהותיים ביותר בחוקים חשובים (ראו לדוגמה פסק דין בעניין ע.א. 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא ואח' פד"י (1) 185, שבו קבע השופט אהרון ברק, כי בשל נסיבות המקרה ועקרון תום הלב, ניתן להכיר בעיסקאות מקרקעין גם בלא שמולאה דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין לצורך עיסקת מכירת מקרקעין).

לא כל שכן, יש בעקרון "תום הלב" כדי לכופף סעיפים אלו ואחרים, חשובים ומהותיים ככל שיהיו, בהסכם בין הצדדים וכן פרשנות סעיפים אלו.

עניין דומה התעורר בפסק הדין שניתן באחרונה בבית משפט העליון בע.א. 1581/98 חברת נתיבי איילון בע"מ נ' בשורה ייזום וקידום פרוייקטים בע"מ.

במקרה זה, חברת נתיבי איילון התכוונה למכור מגרש, אחרי שהמשיבה זכתה במיכרז של חברת נתיבי איילון. נכון ליום חתימת ההסכם, המגרש היה רשום על שם עיריית ת"א, וזו התחייבה בעבר להעבירו לחברת נתיבי איילון. אך לאחר החתימה על ההסכם התברר, כי טרם ניתן אישור של שר הפנים להעברת המגרש לחברת נתיבי איילון. אישור כזה נחוץ מכוח סעיף 188 (א) לפקודת העיריות (נוסח חדש) המורה: עירייה לא תהיה רשאית למכור מקרקעין, להחליפם או למשכנם, אלא על פי החלטת המועצה ברוב חבריה ובאישור השר (הכוונה לשר הפנים מ.ב.).

המשיבה לא ידעה על הצורך באישור זה, וגם לא ידעה שאישור כזה לא קיים לפני חתימת הסכם הרכישה. לכן, כשהמשיבה ראתה כי האישור מתמהמה, ביקשה לבטל את ההסכם בטענה של אי גילוי נאות, וכן טענת טעות לפי סעיף 14 לחוק החוזים, המאפשר לבטל הסכם כל עוד העילה לביטול העיסקה אינה באי כדאיות העיסקה.

בית המשפט המחוזי, מפי השופט ד"ר גבריאל קלינג, אמנם הצהיר על ביטול העיסקה, ובערעור שהוגש אישר בית המשפט העליון את פסק הדין של בית המשפט המחוזי. השופטים בבית המשפט העליון קבעו, בין היתר, שהמשיבה הייתה זכאית לבטל את העיסקה עקב טעות, באשר המדובר בטעות שיורדת לשורש של העיסקה והמזכה את המשיבה בביטול (ראה: ע"א 626/68) חג' מורשד נ' חג' אחמד פד"י כג (1) 573.

יש לציין, כי בזמן שהחוזה נכרת, לא ידעה המשיבה, כי אישור השר טרם ניתן להעברה מעיריית ת"א לחברת נתיבי איילון, חרף העובדה שהצהירה בהסכם שראתה ובדקה את זכויות המוכרת במגרש, דבר שהתברר שאינו נכון. פסק דין זה מצטרף לדעה ההולכת והמתגבשת אצלנו, כי הכלל של ייזהר הקונה, אינו שולט עוד בשיטתנו המשפטית. חיזוק לעניין זה ניתן למצוא גם בפסק דין של השופטת הניה שטיין מבית המשפט המחוזי בת"א בפסק דין בעניין ת"א (תל-אביב) 1107/88 אבנר אדר נ' חנה המבורגר, אשר קבעה כי המוכר אינו חסין בפני הצהרותיו, גם אם הקונה לא בדק אותן.

במקרה של פסק הדין בעניין חברת נתיבי איילון, המשיבה התכוונה להקים מבנה על המקרקעין הנרכשים, ומיד אחרי חתימתה על ההסכם החלה לקשור עם משרד אדריכלים ועשתה את כל ההכנות לממש את הפרוייקט, ולא היה ספק, שלו ידעה על בעיית האישור של שר הפנים, לא הייתה נכנסת לעיסקה.

מכאן ניתן לומר, כי על מוכר המצהיר הצהרות לבדוק בציציותיו של עצמו ולוודא, שאמנם יש בהצהרות כדי לגלות את כל האמת, ובמיוחד האמת הרלוונטית לקונה ולמטרתו של הקונה במקרקעין.

אמנם יש להוסיף, כי האמור לעיל לא יחול ללא סייגים על עיסקאות שבהן המוכר מבקש למכור את המקרקעין ואת זכויותיו במצבם ביום חתימה על ההסכם, מה שמכונה "כמות שהוא" (AS-IS). אך גם במצב של הסכמים מעין אלו, פטור בלא כלום אי אפשר: גם במקרים אלו יש חשיבות למצג שהציג המוכר לקונה, שלאורו הסכים הקונה לרכוש את המקרקעין (AS-IS). חשוב לוודא אם הקונה ידע את הטיב והמהות האמיתית של הזכויות של המוכר אם לאו.

הכותב חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי דין, מחוז מרכז, ומרצה בדיני מקרקעין.