תכנון מס לחברות המשכירות למגורים (א)

להלן טבלה קצרה הממצה את יתרונות המס של הצגת דירות כמלאי.

יישום הגישה המומלצת מוביל למספר תוצאות; תשלומי מס הרכוש על המקרקעין עד להשלמת הבנייה יהיו לפי 1.2% מהשווי ולא לפי 2.5% מהשווי עד למועד בו ניתן פטור על פי ההקלה שבחוק העידוד (שנה לפני תום יציקת התקרה הראשונה בפרוייקט) או ביטול החוק. יש לציין, כי ניתן להחזיר מס רכוש ששולם ביתר עד 7-5 שנים לפי העניין ולתקן שגיאות אם היו כאלו בעבר, לפי נסיבות הילכת אי.בי.אם.

שנית, במכירת הדירות הללו יש להוציא טופס 50 ולדווח גם על מכירת הדירות המושכרות - כמלאי עסקי, ולא כנכס קבוע.

הדבר יגרום לכך, שתשלומי המס יהיו לפקיד השומה לפי הוראות פקודת מס הכנסה ולא למנהל מס שבח, על כל המשתמע מהאמור בטבלה.

ממילא יהיה בכך ביסוס לפרקטיקה, לפיה בשל שיעור המס המיוחד, 25% או פחות מכך, התשלומים למס משולמים לפקיד השומה.

כמו כן יהיה בכך כדי לחסוך את הוויכוחים המיותרים על מספר סוגי הוצאות במס שבח המצויים באופן תדיר במחלוקת בדבר התרתן. כך ביחס להוצאות מימון, וכך אף ביחס להוצאות שיווק ופרסום.

יתר על כן, נציבות מס הכנסה, מכירה בכך, שעם השלמתו של נכס ותחילת השימוש בו להשכרה, מגיע פחת על הנכס, גם אם המדובר במלאי עסקי המושכר בינתיים. לכן, לכאורה אין חשיבות רבה בסיווג הנכס כמלאי עסקי או כרכוש קבוע, ואין מה לחשוש כי הקלת המס הגדולה של חוק העידוד - הפחת המואץ 10% לשנה - תרד לטמיון.

נוסיף וציין עוד, כי מלאי מקרקעין, בניגוד לנכסים קבועים, זוכה להגנה אינפלציונית מלאה ושוטפת, בעוד שנכסים קבועים זוכים להגנה אינפלציונית רק במכירה. כאשר רק משנת 1994 בוטל רכיב המס האינפלציוני 10% ומחוייבים בו גם היום על הצבירה עד סוף שנת 1993, כאשר מדובר בנכסים קבועים.

נסיים ונאמר, כי אין כלל שונות בהיבטי מע"מ בהתייחסות כמלאי או כנכס קבוע לדירות המושכרות לפי פרק שביעי אחד, הגם שפרק שביעי אחד זוכה להתייחסות מיוחדת לפי חוק מע"מ.

עורך המדור: ד'ר אבי אלתר.

מרצה למיסים באונ' ת"א. נציג לשכת עו"ד לכנסת ויו"ר ועדת מיסים - לשכת התאום של האירגונים הכלכליים.

לשעבר: יועמ"ש וסגן נציב מס הכנסה, יו"ר איפ"א ישראל, ויו"ר ועדת מיסים לשכת עוה"ד. האמור ברשימה הינו על דעת המחבר בלבד ואינו מייצג עמדת גורם רשמי כלשהו.